ראשי / הערכת נכס / מדריך לאזרח המקבל הודעה על הפקעת את אדמתו

מדריך לאזרח המקבל הודעה על הפקעת את אדמתו

מזה 15 שנה, מאות בעלי קרקע מוצאים עצמם במלחמה לא נגמרת: מגרשים בבעלותם הופקעו לטובת סלילת כביש נתיבי איילון. מאז שנת 1996 הם מתעסקים בהתנגדויות לתוואי הכביש, בהליכים בנוגע לפיצויים המגיעים לבעלים, והפרשה לא הגיעה לסיומה עד עצם היום הזה.

עופר פטרסבורג

"מדובר באינסוף הליכים הפוגעים באזרח", אומר מי שמייצגם, עו"ד עודד ישראלי, "לאחר שלב ההתנגדויות התכנוניות, עברנו לתביעות שונות לתשלום פיצויים, מונה שמאי מכריע, התנהלו הליכים בפניו במשך מספר שנים. לאחר שהשמאי הכריע בנוגע לשווי הקרקע והפגיעה בה כתוצאה מתוכנית נתיבי איילון, התנהלו עוד הליכי ערעור על החלטת השמאי המכריע, ורק בשנת 2008 – 12 שנים לאחר תחילת ההליכים, ו- 10 שנים לאחר אישור התוכנית, נתיבי איילון שילמה לבעלים את הפיצוי שנפסק על ידי השמאי המכריע, שזה למעשה החלק הארי בפיצוי שנתבע".

נגמר? איפה. עדיין תלויה ועומדת בבית המשפט המחוזי תביעה על נושאים שונים שהם ספיחי הפרשה, לרבות דרישת הבעלים לפיצוי כספי מנתיבי איילון, בגלל הימשכות ההליך ואי תשלום הפיצויים במשך תקופה כה ארוכה. יהיה מעניין לראות מה יחליט בית המשפט בעניין זה. אם לשפוט על פי התנהלות הצדדים בתיק זה, לאחר הכרעת בית המשפט המחוזי, יבוא ערעור לבית המשפט העליון, וההליך יבוא לסיומו הסופי רק בעוד שנים ארוכות.

מדי שנה מאות אנשים מקבלים הודעות מרשויות המדינה השונות ובה הם "מתבשרים" כי בכוונת הרשות להפקיע את אדמתם או מבנה שבבעלותם, לעיתים עם כוונה לשלם פיצויים ולעיתים ללא תשלום פיצוי. נדמה שאין משפחה בישראל שאין לה סיפור כזה: יום אחד דופקים על הדלת ומודעים שמפקיעים קרקע לטובת הציבור. התגובה המיידית: חוסר אונים משווע.

הסיפור פשוט: אדם עומל כל חייו ורוכש לעצמו מקרקעין, אם כדי לגור בהם, אם כדי לנהל בהם עסק, או לצורך השקעה, בדומה לכל אפיק השקעה אחר.מי שמפקיד כספים בבנק לצורך חיסכון, לא מעלה על דעתו שהמדינה יכולה לשלוח ידה אל כספו ולקחת אותו. איש גם לא מעלה על דעתו, שלאחר הלקיחה המדינה עוד תעז לנהל איתו מו"מ בדבר דרכי השבת הכסף שנלקח, איזה סכום יוחזר, האם בכלל יוחזר ואיזה מס יוטל על החזרת הכספים. הרי זה נשמע הזוי.

"זה בדיוק מה שקורה בענייני הפקעת מקרקעין. המדינה, ורשויות שונות מטעמה, יכולות להפקיע מקרקעין השייכים לאדם, גם אם הקרקע בבעלותו עשרות שנים, רשומה על שמו בטאבו, ובעל הקרקע מילא את כל חובותיו בנוגע לקרקע במשך כל השנים. על פי חוק, למדינת ישראל נתונה הרשות לקחת מאדם את הקרקע השייכת לו, כנגד פיצוי", אומר עו"ד ישראלי.

מתברר, כי חוקי ההפקעה בישראל מיושנים ומעניקים לרשויות השונות סמכויות דרקוניות, שלעיתים מנוצלות לרעה, בכדי להתיש את אותו אדם ממנו הופקעו המקרקעין, לעכב את תשלום הפיצוי במשך שנים, תוך ניסיון מתמיד לכרסם בפיצוי המגיע לבעל הקרקע. תחושת בעל הקרקע היא שהוא נשדד לאור יום.

"הפקעת קרקע מבעליה החוקיים מהווה פגיעה קשה וכואבת בקניינו של כל אדם", אומר עו"ד יחיאל שמיר, שותף במשרד ד"ר רענן הר זהב המתמחה במקרקעין, "התפיסה לפיה המדינה יכולה להפקיע מאדם את אדמתו, ועוד ללא לשלם פיצוי, נראית לרובנו כתפיסה אנכרוניסטית המתאימה למשטרים טוטליטריים אפלים. קשה להאמין אבל גם כיום, במדינת ישראל של שנות האלפיים, וכעשרים שנה לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו שעיגן את מעמדה של זכות הקניין כזכות יסוד – עדיין יכולה המדינה להפקיע קרקעות מאנשים פרטיים בהתבסס על פקודות וצווים מנדטוריים ישנים. עם זאת בית המשפט העליון קבע, במטרה לרכך את הפגיעה הקשה לאזרח הנגרמת כתוצאה מההפקעה, כי מעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית מחייב לפרש פקודות וצווים מנדטוריים ברוח ההוראות של חוק היסוד ולנסות למזער את הפגיעה באזרח ככל האפשר".

אז מי מוסמך להפקיע?

קיימים חוקים שונים המסדירים את זכות רשויות המדינה השונות להפקיע קרקעות מאנשים פרטיים. כך, למשל, על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) משנת 1943, אשר תוקנה לאחרונה על ידי המחוקק, רשאי שר האוצר להפקיע קרקעות ובניינים לכל מטרה ציבורית, כגון מחנות צבאיים, תחנות משטרה, מתקני תשתית, הרחבת יישובים ועוד. הפריבילגיה להפקעת קרקעות אינה שמורה רק לשר האוצר. אפילו לשר החינוך הוקנתה הסמכות להפקיע קרקע אם נמצאו בה עתיקות וזאת לפי חוק העתיקות. הפקעות רבות נעשות בידי רשויות מקומיות, באמצעות וועדות מקומיות לתכנון ולבניה, וזאת בתנאי שתוכנית מתאר (תב"ע) ייעדה את הקרקע לייעוד ציבורי כגון דרכים, גנים, שטחי ספורט ונופש, תחנות אוטובוס, מבני חינוך ותרבות ועוד.

מה  ניתן להפקיע?

עו"ד שמיר: "מקובל לחשוב כי ניתן להפקיע רק קרקע פתוחה. אלא שלמעשה, זכות ההפקעה רחבה הרבה יותר וניתן להפקיע גם מבנים, ואפילו בתי מגורים, כפי שנעשה לאחרונה במסגרת ההפקעות לסלילת כביש 531. בפרקטיקה משתדלות הרשויות להימנע מביצוע הפקעות של בתי מגורים וזאת הן בשל החשש לתשלום פיצוי גבוה יותר, והן לאור הקושי הפרקטי של פינוי אדם מבית מגוריו על כל המשתמע מכך".

איך האזרח יכול לדעת כי אדמתו הופקעה

מארג החוקים מחייב את הרשות לפרסם הודעות בדבר ההפקעה על מנת שהאזרח הנפגע יהיה מודע להפקעה. ראשית – על הרשות המפקיעה למסור הודעות לאזרח על ההפקעה לאורך שלבי ההפקעה ובעת הכוונה לתפוס חזקה בקרקע. הודעות אלה נשלחות בדואר רשום. בנוסף חובה על הרשות לפרסם את דבר ההפקעה ברשומות וכן להניח הודעה בקרקע אשר עומדים להפקיע או בסמוך לה.

מה עושים כדי להגיש תביעה לקבלת פיצויים בגין ההפקעה ותוך כמה זמן להגיש את התביעה?

עם קבלת הודעה בדבר הפקעה מומלץ לשכור שירותי עורך דין על מנת שיבדוק תחילה את חוקיות ההפקעה ואם יש מקום לעתור כנגד ההפקעה. אם יתברר כי נפל פגם בהודעת ההפקעה, ניתן לעתור לבית המשפט לסעד שיורה על ביטול ההפקעה. כך למשל, כאשר הודעת ההפקעה הוצאה על ידי הגורם שלא הוסמך להפקיע קרקעות או כאשר לא נשלחו הודעות בהתאם לחוק, הורה בית המשפט על ביטול ההפקעה. גם במקרה שבו לא ניתנה לאזרח  זכות טיעון (למשל – ההפקעה בוצעה על ידי וועדה מקומית ולא נשמעו התנגדויות לתכנית), ניתן יהיה לדרוש לבטל את ההפקעה.

"במידה שהבדיקה המשפטית אינה מגלה שנפלו פגמים בהפקעה באופן המצדיק את ביטול ההפקעה, רצוי לפנות לשמאי מקרקעין לצורך הערכת הנזקים", אומר עו"ד שמיר, "חשוב להגיש את תביעת הפיצויים במועד על מנת שזו לא תתיישן. יש לשים לב שתביעה לפיצויים מתיישנת ככל תביעה כספית אזרחית (תקופת התיישנות של שבע שנים). עם זאת בפני בית המשפט העליון תלויה ועומדת השאלה ממתי יש לספור את שבע השנים בהם מתיישנת תביעת פיצויים, אם ממועד תפיסת החזקה בקרקע או ממועד מימוש מטרת ההפקעה על ידי הרשות או מהמועד שבו התקבלה תשובת הרשות המפקיעה לדרישת הפיצויים".

מתי הרשות יכולה להפקיע קרקע ללא תשלום פיצויים?

במדינת חוק מתוקנת לא יעלה על הדעת כי המדינה תיטול מקרקעין פרטיים, לטובת הציבור, מבלי לשלם פיצוי מלא לבעלי הקרקע. אף על פי כן, ולמרות שאין לדבר אח ורע בכל מדינות העולם המערבי, במדינת ישראל נקבע כי וועדה מקומית יכולה להפקיע עד 40% מהקרקע ללא תשלום פיצוי. על פי פקודת הקרקעות ניתן להפקיע עד רבע משטח המגרש מבלי לשלם פיצוי בגין אותו חלק מהקרקע אם ההפקעה היא לצורכי דרך. בעת האחרונה, בהשפעתם של חוקי היסוד המגנים על זכות הקניין, צמצמו בתי המשפט את העוול שנגרם לאזרח כתוצאה מהפקעה ללא פיצוי מלא, ונקבע כי לא ניתן להפקיע אדמה בשלמותה מבלי לשלם פיצוי מלא. בית משפט קבע כי הפקעת מקרקעין בשלמותם מבלי לשלם פיצוי מלא היא פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין ופגיעה בעיקרון השוויון בין האזרחים שכן בעלי מקרקעין אחדים, שקרקעותיהם הופקעו, נאלצים לשאת במימון התועלת הציבורית".

האם ניתן לבטל הפקעה לאחר שהקרקע כבר הופקעה אבל הרשות לא עשתה בה שימוש?

קיימים מקרים רבים בהם הרשות הפקיעה קרקע מאזרח למטרה ציבורית (למשל סלילת דרך), כבר נרשמה בטאבו הערה על ביצוע ההפקעה, אולם בפועל במשך שנים רבות הרשות לא פעלה למימוש מטרת ההפקעה ולמעשה הרשות זנחה את כוונתה לכך. במקרים כאלה קבעו בתי המשפט כי הצדק מחייב שזכות הקניין לא תיפגע תקופה כה ארוכה. כך, למשל, כאשר במשך 26 שנים לא מימשה המועצה המקומית גבעת שמואל מקרקעין שהופקעו לבניית מבני ציבור – הורה בית המשפט על ביטול ההפקעה, שכן לאור חלוף הזמן ניתן ללמוד כי הרשות זנחה את כוונתה להפקיע.

בתיקון שהתקבל לאחרונה בכנסת נקבע כי על הרשות לבצע את מטרת ההפקעה עד 8 שנים מיום ההפקעה, אולם לשר האוצר קיימת סמכות להגדיל תקופה זו עד ל – 17 שנים מיום ההפקעה. אם לאחר תקופה זו לא בוצעה מטרת ההפקעה כי אז תבוטל ההפקעה.

"לעיתים אף קורה שהרשות הפקיעה קרקע למטרה ציבורית ומימשה את מטרת ההפקעה, אולם לאחר זמן התברר שאותה מטרה שלשמה הופקעו המקרקעין אינה דרושה עוד לרשות", אומר עו"ד שמיר. כך קרה בפסק דין של בית המשפט העליון שנדון בפני תשעה שופטים (קרסיק נגד מנהל מקרקעי ישראל) שבו הופקעו מקרקעין פרטיים בשטח של כ 140 דונם באזור חדרה. המקרקעין  הופקעו בשנות ה – 50 למטרת מתקן אימונים של הצבא. בשנות ה – 90 התפנה מתקן האמונים הצבאי והוקמה במקום שכנות מגורים. בית המשפט קבע כי במקרה מעין זה, שבו הרשות כבר אינה זקוקה לקרקע לשם מטרה ציבורית, יש להציע את הקרקע לבעליה המקוריים. בתיקון לחוק שהתקבל לאחרונה בכנסת נקבע כי אם חלפו 25 שנים ממועד ההפקעה, והקרקע לא נדרשה על האזרח ולא נקנתה ממנו מחדש – רשאי יהיה שר האוצר להשתמש בקרקע לכל מטרה שהיא.

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>