ראשי / חדשות נדל"ן / איפה לשים את הכסף?

איפה לשים את הכסף?

דירה להשקעה, נדל"ן מסחרי, מניות או אגרות חוב? מי שמחפש תשובה ברורה לשאלה מה האפיק המשתלם ביותר בו כדאי להשקיע, עלול להתאכזב. בחנו את שיעורי התשואה באפיקי השקעה נבחרים לאורך השנים  >> עופר פטרסבורג

נפל בידכם סכום זמין של למעלה מ-200 אלף שקל. מה עושים איתו? כל אחד כמעט נתקל בדילמה הזאת בשלב כלשהו של חייו. בזמנים בהם הבנק מציע שיעורי תשואה זעומים על החסכונות, החלטנו בעזרת שני שמאי מקרקעין בכירים, חיים מסילתי וחיים גלנצר, לערוך השוואה לאורך זמן בין שיעורי תשואה באפיקי השקעה נבחרים בהם אג"ח ממשלתי, מדדי מניות מובילים בתל אביב ונדל"ן על אפיקיו השונים, בהם מגורים ומשרדים.

מקובל לראות שיעור תשואה שנתי על השקעה כשיעור הגידול השנתי של נכס על פני ציר הזמן. שיעור התשואה השנתי מבוטא באחוזים ומשמש, בין היתר, כאמצעי לחישוב הרווח הגולמי הצפוי מהשקעה הונית.

דוגמא לחישוב תשואה להון: מציעים למשקיע השקעה של 100,000 שקל לשנה. בתום שנה ההערכה היא שניתן לממש את ההשקעה בתמורה של 110,000 שקל. בחישוב  שיעור התשואה השנתי הצפוי על ההון הכולל נקבל 10%. מאחר והריבית כיום במשק הינה מהנמוכות שידענו אי פעם, אם נפקיד חסכונותינו בבנק בפק"מ (פיקדון קצר מועד) או הוראת קבע, המהווים אפיקים סולידיים, נקבל שיעור תשואה שנתי של פחות מ-2%. במידה והסכום שנפקיד הוא גדול יחסית, אולי תהיה לנו יכולת מיקוח. מכל מקום, שיעור התשואה השנתי לא יעלה על 2.5%. ננסה להבין מה האפיק המשתלם ביותר לבעלי חסכונות או כאלה אשר חיפשו "למנף את כספם" בעזרת השקעה באפיקים מניבים.

אפיקי השקעה בנדל"ן

דיור למגורים

נתחיל עם אפיק הנדל"ן למגורים, בו בחרנו להתמקד במחירי דירות מגורים בנות 3 חדרים בשטח ממוצע של 60 מ"ר בשלושת המטרופולינים באזור הדרום, המרכז והצפון החל משנת 1998.

אנו רואים את השינוי בממוצע מחירי הדירות בבאר שבע, פתח תקווה וחיפה משנת 1998. נראה כי בין השנים 2000 ועד 2008 נעו מחירי הדירות ביציבות בכל אחת מהערים, כאשר בשנת 2008 נצפתה עלייה ניכרת במחירי הדירות, שמגיעה לשיאה בשנת 2012 עם עלייה של כ-62% בפתח תקווה, כ-79% בבאר שבע וכ-43% בחיפה מיום רכישת הנכס בשנת 1998.

במילים אחרות, שיעור התשואה השנתי הינו 4.8% בפתח תקווה, 6.1% בבאר שבע ו-3.3% בחיפה. צריך לזכור שדירה נותנת בנוסף לתשואה מעליית ערך הדירה (השבחה) גם תשואה שנתית נוספת משכירות של 4%-5%.

חשוב לציין כי ישנו פטור ממס הכנסה בגין דמי שכירות עד סכום של 4,660 שקל לחודש, ואם יש חריגה מעבר לתקרה זו יש מס הכנסה בגובה 10% מהכנסת כל דמי השכירות.

במקביל ישנה עלות הריבית על המשכנתא אשר מייקרת את עלות רכישת הנכס ובעצם מורידה את רווחיות הנכס, מה שאומר שהתשואה מהנכס נפגעת ופוחתת. כל זה מתווסף לעלויות רכישה כגון שכר טרחת עורך דין ומתווך שנע סביב 1% לכל אחד מהם. לכל זה נוסיף עוד מס רכישה על דירה שנייה ומעלה בסך 5% (לאלה שקונים דירות להשקעה), ולעיתים גם ישנן עלויות שיפוץ נדרשות עקב הזנחת הנכס ע"י הבעלים הקודמים.

משרדים

נבחן ממוצע מחירי משרדים בשטח של 70 מ"ר במתחם הבורסה ברמת גן החל משנת 1998. כמו אפיקי נדל"ן אחרים, מחירי משרדים נעו בממוצע באופן יציב עד 2006, כאשר משנה זו מתחילה עליית מחירים חדה עד שנת 2010, בה החלו מחירי המשרדים להתמתן. למעשה כדאיות ההשקעה במשרדים הייתה בעיקר בין השנים 2006-2010.

אפיקי השקעה בשוק ההון

מניות

כעת נבחן את התשואה שהניב שוק ההון. בחרנו כמדגם את מדד ת"א 100 אשר מהווה מדד מייצג ל-100 המניות המובילות בשוויין בשוק ההון הישראלי: ניתן להבחין בשיעורי תשואה חיוביים בין השנים 2003-2007 אשר נעים בממוצע סביב  30% בשנה. לאחר מכן "התרסקות" בשנת 2008 וחזרה לתחום החיובי בהססנות עד שנת 2012 (מלבד שנת 2009 בה חזר המדד למחירו בשנה שקדמה לו).

אג"ח צמוד מדד

כעת נתמקד באג"ח ממשלתי "גליל" אשר מונפק בריבית נקובה של 5%. נראה כי אלה המקדימים אשר רכשו אותו בהנפקתו בשנת 2000 השיגו תשואה של 5-6% בשנה, כאשר לאחר מכן אחוזי התשואה יורדים בהתאם לעליית ערכו הנסחר של האג"ח עד לזמן פירעונו.

אז מה עושים עם הכסף?

מהנתונים המובאים נראה כי שונאי הסיכון היו מעדיפים להשקיע את כספם באג"ח ממשלתי ולא ב נדל"ן. הדבר נכון במיוחד לגבי הנפקה בשוק הראשוני, כאשר הצפי הוא קבוע ונע סביב הריבית הנקובה (5%), כל זאת עד השנים בהן הריבית נשחקת עקב עליית מחירו. לנועזים שהשקיעו באפיקי השקעה נושאי תשואה עודפת אל מעבר לריבית בטוחה וסולידית, היו כמה אופציות אחרות אותן ניתן לחלק ל-3 תקופות השקעה:

משנת 2000 עד שנת 2007 האפיק הכדאי ביותר היה שוק ההון. מי שקנה כאשר המדד היה בשפל של משבר ההיי-טק בשנת 2002 נהנה מאחוזי התשואה הגבוהים ביותר. אך אפיק זה מתאים, כאמור, לאוהבי הסיכון.

משנת 2008 עד 2010 האפיק הכדאי ביותר היה אפיק הנדל"ן למשרדים, שם התשואה הגיע בשיאה ל-120%! (בהשוואה לשנת 1998), כלומר שיעור תשואה שנתי של כ-10%. גם אפיק הנדל"ן למגורים הניב תשואות נאות ודומות לאלו שהתקבלו בשוק ההון – מה שאומר שההשקעה בשוק ההון בשנים אלו לא הייתה כדאית שכן בסיכון נמוך יותר (נדלן למגורים) נתקבלה תשואה דומה.

משנת 2010 תשואה מקסימאלית ניתנה באפיק הנדל"ן למגורים. בבאר שבע ופתח תקווה מחירי הנכסים עלו בין 60-80 אחוזים. התשואות בחיפה גם היו חיוביות אולם בשיעורים נמוכים יותר. ההסבר לכך שהחל משנת 2008 חלה עלייה במחירי הנדל"ן הוא כי בשנה זו החל משבר ה"סאב- פריים", במסגרתו משקיעים החלו לאבד את כספם בשוק ההון והחלו להשקיע אותו בענף הנדל"ן אשר היווה עבורם "חוף מבטחים".

מבחן הרביעייה

ארבעה אנשים בחרו להשקיע בארבעת האפיקים השונים משנת 2000 עד 2012.

אברהם קנה ב 100,000 דולר דירה בפ"ת בשנת 2000, סך התשואה שהשיג עד שנת 2012 מהשינוי בשווי הדירה לאחר ניכויי מיסים למיניהם, שכר טרחה לעורך דין ומתווך ושיפוץ בסיסי הוא כ-30%. אם ניקח בחשבון שמהשכרת הנכס הוא מקבל בממוצע כ-5% תשואת שכירות, נקבל כי הנכס צבר תשואה של כ-90%, אך חשוב להדגיש כי בעצם עליית מדד המחירים התשואה האמיתית שמתקבלת היא כ-28% בלבד, מכיוון שלאחר עליית המדד הכסף שברשותו "שווה פחות".

יצחק, שקנה משרד בשנת 2000 והשכירו (תשואה משכירות גבוהה יותר, כ-8%), השיג תשואה מצטברת לאחר ההוצאות הראשוניות (מס רכישה, שכ"ט עורך דין/ מתווך וכו') בגובה כ-31% לאחר חישוב עליית מדד המחירים.

יעקב שבחר להשקיע במדדי המניות השיג בשיטה זו כ-68% לאחר חישוב עליית מדד המחירים.

משה שקנה אג"ח צמודת מדד השיג על כספו תשואה של כ-4% במשך התקופה.

אם נרצה לבדוק את גובה התשואה שהשיג כל אחד מהמשקיעים אם היה משקיע את כספו בשנת 2007 עד 2012 נראה נתונים אחרים:

אברהם (דירת מגורים) היה משיג תשואה בגובה כ-40% על כספו.

יצחק (משרדים) היה משיג תשואה שלילית בגובה כ-3%(-) על כספו.

יעקב (מדדי מניות) היה משיג מהשקעתו תשואה שלילית של כ-20%(-) על כספו.

משה (אג"ח צמודת מדד) היה משיג תשואה של כ-4% על השקעתו.

ההסבר לכך הוא שהחל משנת 2008 חלה עלייה במחירי הנדל"ן, כי בשנה זו החל משבר ה"סאב- פריים".

השתתף בהכנת הכתבה: דוד רום, כלכלן ומתמחה בשמאות מקרקעין.

ראה גם

צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>