ראשי / חדשות נדל"ן / בשורת לפיד "חכו עם הדירות, זה ישתלם לכם"

בשורת לפיד "חכו עם הדירות, זה ישתלם לכם"

הביקורת על תכניתו של שר האוצר מע"מ אפס  לא מרתיעה אותו. הוא משוכנע כי עד סוף 2015 ירדו מחירי הדירות באופן משמעותי. ומה עם היצע הדירות? "גדל". ואם הקבלנים ייקלעו לקשיים? "הג'וב שלי אינו לדאוג לרווחיהם". ומי ישלם על ההפסד בהכנסות המדינה? "לא נעלה מסים". ואם תוכניתו תיכשל? "אין אפשרות כזאת". עופר פטרסבורג פגש את יאיר לפיד לראיון נוקב. מיוחד ל"ידיעות הנדלן">> עופר פטרסבורג

כששר האוצר יאיר לפיד מדבר על נדל"ן, העיניים שלו נוצצות. "אני חופר על זה יום ולילה עד כדי כך שאנשים בסביבתי הקרובה כבר לא יכולים לשמוע", הוא מודה, "אבל אני כל כך אוהב לדבר על נדל"ן. יותר מחצי מזמני אני מקדיש לזה".

בסוף תהיה יזם, אני אומר לו. "אני כבר אשאר פוליטיקאי עד יומי האחרון", הוא עונה, "אבל ביום הולדתי ה-60 ב-2023, כולכם תבוא אליי להתנצל ולבקש סליחה כש-150 אלף דירות להשכרה ייבנו בכל הארץ כמו שהבטחתי".

בפעם הראשונה שלו בממשלה, יאיר לפיד כשר אוצר ויו"ר קבינט הדיור, הוא היום שר-העל בענייני שיכון. בשיחה בארבע עיניים בבית קפה ברמת אביב ג' ניסיתי להבין את הרציונל של תוכניתו החדשה מול הביקורת הרבה נגדה מצד מומחי נדל"ן. לפיד מפתיע: כן, גם הוא סבור כמו שאר המומחים והכלכלנים שייתכן מאוד שההתנפלות הצפויה אחרי תקופת ההמתנה שיצר, תביא לעליית מחירים, אבל, הוא מתנבא, "עד סוף 2015 תראו ירידת מחירים דו-ספרתית. אל תרוצו לקנות דירה. עדיף לחכות ואני מבטיח שישתלם לכם". המועד ליישום התוכנית עפ"י לפיד 1 בספטמבר. לפיד מצטער שלא הבהיר מספיק לציבור שזו איננה הוראת שעה. "זה חוק שיהיה תקף תמיד – מע"מ על דירה ראשונה ליוצאי צבא ושירות, יהיה פטור לעד", הוא אומר, "ואנשים צריכים להתנהג בהתאם בעסקה הגדולה ביותר של חייהם, ללא לחצים".

איך בכלל החלטת לחסל דווקא את המע"מ מכל עשרות התוכניות שעמדו על הפרק?

"למרות שזה לא נראה כך, התוכנית התגבשה אחרי סדרה ארוכה וממושכת של דיונים באוצר. הייתה באוצר התנגדות גדולה לביטול המע"מ, והכלכלן הראשי אף התפטר בגלל זה. אבל בתוך הצעדים הללו, בניגוד למה שמקובל לחשוב, לא הייתה מחשבה לבודד את המע"מ מצעדים אגרסיביים נוספים לטיפול בתחום הדיור. זה רק חלק מפסיפס, יחד עם מחירי המטרה והסכמי הגג. תוכנית המע"מ היא תיקון לעוול מתמשך של שנים כלפי אזרחים ששירתו בצבא, אבל היא חייבת להיות מלווה בטיפול בהיצע הדירות, במיוחד לאחר שמחירי הדירות טסו מ-2009 למעלה ב-64%. מישהו כאן עושה בוננזה. המדינה יצרה מצב שהיא מכרה מוצר, שהיא הבעלים שלו, במחיר מופקע, וגבתה ממנו מס. תוכנית המע"מ באה לאזן את המשוואה".

פטור ממע"מ לא מגדיל את היצע הדירות בשוק.

"צודק. מע"מ לא בונה דירות. הוא שייך לתחום הורדת המחירים. הוא רק הופך מחיר סופי ויקר של דירה ליותר הוגן ונגיש לאזרח צעיר ששירת בצבא ועובד".

צוואר הבקבוק

מדוע יצרת בשוק צוואר בקבוק? הוואקום הזה עלול בסופו של דבר להקפיץ את המחירים בניגוד לכוונתך.

"יכולתי לצאת עם הטבת מע"מ אחרי שבוע. חיכינו, כי כל האינדיקציות הצביעו על היצע גדול מהביקוש תוך מספר חודשים. ההיצע הולך וגדל. העדפתי להמתין עם תוכנית המע"מ עד שיהיו עוד דירות בשוק".

לפי תחזיות של כלכלנים ושמאים, המחירים יקפצו אחרי המתנה כזו.

"יכול להיות בהחלט, אבל כאמור, זו לא הוראת שעה, זה לתמיד. הקבלנים ייאלצו לבסוף להוריד מחירים. מי שינסה לקנות דירה אחרי שהחוק יעבור בצוואר הבקבוק שייווצר, יכול ליפול על קפיצה של מחירים. אנחנו ממליצים לחכות, אם איכפת לך מהכסף שלך. אם תחכה, תרוויח הרבה כסף".

אני מבין שאלו התחזיות שלך.

"לא רק שלי. גם של משרד השיכון. עד סוף 2015 תהיה ירידה דו-ספרתית במחירים. עד סוף השנה הנוכחית אני מעריך שהמחירים יתייצבו ויעצרו, ובשנה הבאה יתחילו ירידות קטנות שימשיכו ויתעצמו".

מאיפה האופטימיות כשיש ירידה בהתחלות הבנייה?

"יש ירידה בהתחלות הבנייה כי השוק בהמתנה, אבל כללית היצע הדירות עולה בעקביות".

איפה אתה רואה את זה? אין די היצע של דירות.

"נצא במכרזי מחיר מטרה, שבהם ייקבע מראש מחיר דירה נמוך. במכרזים הללו אנחנו לא מנסים למקסם רווח על הקרקע. רוב הרווח של המדינה יגיע מהסרת חסמים ומיגורם. אני לא יכול לבנות שיכון באמצע שום מקום. הסכמי הגג מסדירים את כל התשתיות מראש".

 אבל ההצעות על מכרזי הקרקע לבנייה רוויה לדירות קפצו השנה ב-69%.

"אני מבין שהמחירים שהציעו הקבלנים היו מאוד גבוהים. מחיר המטרה יאזן אותם כלפי מטה. התוכנית של מחיר מטרה פחות קליטה בעיני הציבור מאשר תוכנית הפחתת המע"מ, אבל היא מאוד קריטית. אני לא מנסה להביא רווח עודף על הקרקע. את הבוננזה הזו סיימנו. בהסכמי הגג, מחיר הקרקע בכל מקרה מחזיר את עצמו בהשקעה לטובת השכונה עצמה".

לפי לשכת השמאים, בגלל שהתוכנית לא תחול רטרואקטיבית המדינה תפסיד חצי מיליארד שקל בחודש של הכנסות מהקרקע.

"נכון, יש הפסדים על הקרקע, ואני מוכן לזה בתקופת ביניים. נדל"ן הוא משחק ארוך. חודשיים-שלושה של שוק קפוא בחלקו לא מטרידים אותי יותר מדי. יש עוד שוק גדול פעיל של דירות מעל 1.6 מיליון שקל. לגבי אובדן הכנסות, אנחנו מוכנים להפסיד בקרקע כדי להוזיל דירות".

בניגוד לעבר, בהחלטה הזאת לא כל כך שיתפתם קבלנים ומומחי נדל"ן.

"הקבלנים היו בקבינט הדיור, אבל דבר כזה צריך לצאת בהפתעה, אחרת כולם מעלים ומכינים מחירים".

ומה עם הקומבינות?

הכל טוב ויפה. אבל למה זוג צעיר צריך להתחיל בארבעה חדרים, ולמה אתה כמדינה מעודד אותו לעשות את זה?

"גם אני מאוכזב שלא בונים היום דירות שלושה חדרים. זה השוק הטבעי לצעירים להתחיל כך את צעדיהם הראשונים. בשביל זה בנינו תוכניות תמרוץ לראשי ערים – כסף מזומן נזיל לעידוד בניית דירות בנות שלושה חדרים. נעודד את זה גם בפרויקטים של התחדשות עירונית, במטרה להעלות משמעותית את מספר הדירות הקטנות. אין לי ספק שאם היו בשוק דירות שלושה חדרים, תוכנית המע"מ אפס הייתה יותר טובה".

יש חשש גדול שבסוף הצעירים ישלמו יותר, וקבלנים ישלשלו לכיסם יותר כסף. יכולות להיות קומבינות של הצעת מפרט נמוך יותר באותו מחיר, העלאת מחירי שדרוגי המפרטים וכדומה.

"יש לי על זה שתי תשובות במישור הערכי: 20% רמאים וגנבים, 80% ישרים והוגנים – לפי מה תנהל את חייך? אני מאמין שלפי ה-80% ההוגנים. מעבר לזה, אנו עושים עבודה מקיפה מול השמאי הממשלתי ואנשיו. אנשי מקצוע עובדים יום וליל על הנושא כדי למנוע את גלגול המחיר על הזוגות הצעירים. גם העברנו את כל נושא הזכאות לרשות המיסים. אני מאמין שיש לנו סוכנים: אותם אנשים צעירים, שהולכים לקנות דירה בהכי הרבה כסף שיש להם. כמה ישראלים אתה מכיר שלא עומדים על זכויותיהם, ועל כל פרט ופרט שמגיע להם? בעל-פה הם יכולים לדקלם לך מה מגיע להם. יש גם את הוריהם המעוצבנים, כך שאני מעריך שתנאי השוק יכתיבו הגינות".

קבעת רף מחירים בלתי הוגן ובלתי ריאלי לחרדים וערבים שלא שירתו בצבא, ברף של 600 אלף שקל, שעלה עכשיו לסכום ריאלי יותר של 950  אלף שקל. השמאי הממשלתי הראשי בקושי מצא 200 דירות ברף הקודם. יתכן  ועבדת על היועץ המשפטי לממשלה שהצגת רף שכזה שספק אם יעבור מבחן בג"צ?

"היועץ המשפטי ואני ביחסים טובים וקרובים, ואין שאלה בכלל שעבדתי עליו. כל תוכניות השינוי שנעשו הן שלו. מי שקבע את הדיאלוג זה הוא. מה שהיה חשוב לי זה לא הסכום, אלא ההעדפה הממשלתית שהושגה למי ששירת את המדינה. לירה לפה, לירה לשם, מה זה משנה. יש רק שאלה אחת של הוגנות. החרדים לא רצו להתגייס. הערבים, אנחנו החלטנו שלא לגייסם. צריך היה למצוא רף מאזן. בכל מקרה לא יהיה דיפרנציאל בין חרדים לערבים".

את הבעיה העיקרית לא פתרת: בקרוב מאוד לא יישארו דירות במחירים הנמוכים מ-1.6 מיליון שקל, ואז מה?

"בונים וייבנו. ההטבה לא נעלמת. לכן עדיף לחכות, עד שזה ייצא כחוק לכל דבר. נצא גם בקמפיין להסביר לציבור".

קודמך, השר יובל שטייניץ, דיבר על פטיש חמישה קילו כנגד משקיעי דירות. גם אתה סבור שיש למגרם?

"לא צריך לעודד קניית דירות להשקעה, כי כך מחירי הדיור עולים, אם כי זה לא מזיק לשוק השכירויות. אנחנו נטפל גם בשוק הזה, באמצעות חוק שכירות הוגנת. קהל היעד שלי הם הזוגות הצעירים חסרי הדירה".

מצב חירום לאומי

מה עם שוק דיור חופשי?

"שוק הדיור הוא לא שוק חופשי. 93% מהקרקעות בידי המדינה. זה שוק מפוקח לגמרי".

מהסקירה התקופתית של בנק ישראל עולה כי ב-2015 המחסור לקופת המדינה יגיע ל-11 מיליארד שקל, ויידרשו קיצוצים והעלאת מיסים. האם כולנו נשלם על חוק המע"מ?

"לא אעלה מיסים. לא השנה ולא בשנה הבאה. המדינה היום מחזיקה הרבה יותר כסף. גם כשהעלינו את המע"מ ל-18% הכסף ממשיך להיכנס. 2014 תהיה יותר קשה, אבל השנה הבאה תהיה יותר קלה בזכות מחירי הדיור שיירדו".

אינך כלכלן, ולכל הכלכלנים, השמאים ומומחי נדל"ן יש תחזיות שונות לגמרי מזו שלך. איך זה מסתדר?

"ראשית, לא כל הכלכלנים נגד התוכניות שלי. שנית, במונחים כלכליים טהורים, הם צודקים: אם המדינה יודעת להכניס רווח מאיזשהו מוצר שגדל, כדי שהרווח יגדל, צריך להגדיל את ההכנסה. אבל זה לא רק עניין כלכלי. זה הוגנות כלפי דור שלם".

לפני שנכנסת לפוליטיקה כתבת מאמר על החרדים שמצליחים להוזיל את מחירי הדירות באופן משמעותי במחיר למשתכן. ציפיתי שפשוט תסב את השיטה הזאת ליוצאי צבא, לא שתחסל אותה.

"מחיר מטרה היא וריאציה מתוחכמת ומוצלחת יותר של מחיר למשתכן. עשינו השוואה  מדוקדקת בין מחיר מטרה למחיר למשתכן. מחיר מטרה היא גרסה יותר חכמה".

מה עם קבלנים שייתקעו מול דירות במיליון שקל במחיר מטרה, עם דירות יקרות, כי שילמו מחיר מופקע על הקרקע. אין חשש שהם ייקלעו לקשיים?

"הג'וב שלי אינו לדאוג לרווחי הקבלנים. אני לא דואג שהם לא מרוויחים מספיק. הג'וב שלי הוא להוריד את מחירי הדירות".

גם אני לא דואג להם, אלא לאנשים שקנו אצלם דירות.

"אני מאמין שיהיה בסדר. הם יוכלו להוריד את המחירים".

אבל אפשר להבין אותם כשהם רוצים לבנות ולא נותנים להם פועלים.

"אני אפתיע אותך: בימים אלה ניתן אישור ל- 15 אלף פועלים סינים. היה חשש שזה יבוא על חשבון עובדים ישראלים, רובם ערביי ישראל, אבל זה אושר כי שוק הדיור מצוי היום במתכונת חירום לאומי, ואין עובדים. נפגשנו עם השגרירה הסינית, ובקרוב הסינים יחזרו לכאן".

בינתיים שותפך לקבינט הדיור אורי אריאל, מציף בנייה מעבר לקו הירוק.

"יש ברית משונה בין השמאל הקיצוני לימין הקיצוני, כאילו ירושלים וגושי ההתיישבות הם אותו הדבר. חלק גדול מהמכרזים הם בירושלים, ואין לי גם בעיה בבנייה בגושי ההתיישבות".

מה עם בנייה להשכרה, הבייבי שלך?

"רענן דינור, שניהל מערכות גדולות וידוע כאגרסיבי, ינהל את תחום הבנייה להשכרה. בינתיים רשמנו הצלחה לאחר שוויתרנו על כסף מהקרקע.

"לגבי המוסדיים, נכניס אותם פנימה. אני רוצה שהמוסדיים ייקחו סיכון, ולא יתמקדו ביזמות. אנחנו היזם. אין שום היגיון שאצלצל לקרן פנסיה, אשלם כסף, והם יתקשרו לדניה סיבוס שיבנו להם. את זה רענן דינור יודע לעשות בעצמו. המודל הכלכלי הוא שאנחנו היזם, ואנו מבטיחים למוסדיים 2.5-3 אחוזי תשואה עם אפס סיכון. בחו"ל, כמו בווגאס למשל, הם עובדים כיזמים עם תשואות של 7-8%. אני לא צריך מהם כסף יזמי. אני הבעלים של הקרקע. בחו"ל, הקרקע פרטית. פה אין רכש קרקע. "את התהליך מול החקלאים נעשה ממילא. מגישים קרקע נקייה לבנייה. למה שאני אשלם 8% תשואה על הפרויקט? דיברתי עם המוסדיים. יש להם נכונות. בישראל למוסדיים אין אפיק השקעה ארוך טווח מול נכסים. בשביל זה הם בווגאס. בניין בקרית אונו לדוגמא הוא נכס מושלם עבור זה".

טיפ לזוג צעיר?

"אל תתפתו להתנפלות. אל תבזבזו את הכסף שלכם. המספרים מייצרים היצע כל הזמן. חכו ותרוויחו. המע"מ לא בורח לשום מקום".

איפה הצעירים יגורו בינתיים?

"כמו שאני גרתי בגילם בשכירות. אבל עם חוק השכירות ההוגנת שאנו מקדמים, חייהם יהיו קלים יותר".

מה עם דירות יד שנייה?

"הפעולות שאנו עושים ישליכו על גם על שוק הדירות יד שנייה. אם בגללן ייצאו קונים פוטנציאלים משוק מסוים, גם שם המחירים יירדו".

אתה לא חושש שכך מעודדים צעירים לקפוץ מעל הפופיק ולהסתבך עם המשכנתא?

"המגבלה היסודית בסוף היא ההון העצמי. אני לא רוצה לעודד אנשים לקחת משכנתא מעבר ליכולתם. לא מוכן ליצור שוק של סאב-פריים. שמחתי שבנק ישראל החליט להקשיח את התקנות ולא לאפשר לאנשים שחצי משכורתם תלך למשכנתא. אני מדבר על זה הרבה עם הנגידה. רגולטיבית, אנחנו עם אצבע על הדופק".

יש משהו שאתה מתחרט עליו בתוכנית המע"מ?

"לא יודע מי אשם בזה, כנראה אני אשם בכל, שהמע"מ נראה מהלך מבודד ולא חלק מהרבה דברים, כמו הסכמי הגג, מחירי מטרה, שכירות הוגנת, תמרוץ רשויות לבניית דירות קטנות. כל הדברים הללו משתלבים בתוכנית אחת שמשנה את כללי המשחק".

מה יקרה אם המחירים לא יירדו? תראה בזה כישלון אישי ותסיק מסקנות?

"אין אפשרות כזו, עם 100 אלף דירות בהסכמי גג ומכרזי מחיר מטרה. בסוף 2015 זה  יעבוד".

"הפטור ממע"מ יחריף את המשבר"

למה מתנגד ד"ר מיכאל שראל, הכלכלן הבכיר במשרד האוצר לשעבר, למע"מ אפס

ד"ר מיכאל שראל היה עד לאחרונה הכלכלן הבכיר במשרד האוצר, אך בחר להתפטר בגלל הטבת המע"מ. שראל תוקף את חוק המע"מ של שר האוצר, יאיר לפיד, שאמור להוזיל את מחירי הדירות עבור זוגות צעירים. לטענתו, חלק מהזכאים אכן ייהנו  ממחיר יותר נמוך כתוצאה מהפחתת המע"מ, אך לא בכל המרווח של המע"מ (18%), כי חלק מממנו יגיע לקבלנים.

מצד שני, לדבריו, אלו שלא זכאים להטבה וגם חלק מהזכאים לה (שלא ימצאו דירה מזכה, בגלל המחסור בדירות) ישלמו מחיר גבוה יותר על דירה כתוצאה מצעד זה. ולא זו בלבד, אלא שמי שייהנו מההטבה הם משקי הבית המבוססים שיש להם את ההון העצמי, ואלו אינם כל הזוגות הצעירים.

איפה להערכתך האפליה?

"למרות שלא מוצג פילוח הטבת המס על פי אזורים גיאוגרפיים, ברור למדי שמדובר בהטבת מס שמפלה לטובה במידה משמעותית את יישובי המרכז לעומת יישובי הפריפריה. זאת, מכיוון ששווי הדירות הממוצע גבוה בהרבה במרכז הארץ מאשר בפריפריה. מדיניות זו מנטרלת חלקית את צעדי המדיניות שהממשלה נוקטת לעידוד המגורים והתעסוקה בפריפריה".

לדברי שראל, בחינה של ההצעה למתן פטור ממע"מ לאוכלוסייה מוטבת על רכישת דירת מגורים חדשה, מעלה הרבה כשלים מהותיים וחמורים. לדעתו, מתן הפטור צפוי בין היתר להחריף את המשבר בשוק הנדל"ן ולא לצמצם אותו; הוא צפוי גם לפגוע במערכת המס וכתוצאה מכך להשית עלויות גבוהות על כלל הציבור; והוא בהכרח ילווה בבעיות חמורות בשלב היישום, שהתמודדות איתן תחייב הקצאת משאבים ציבוריים רבים ויקרים, ותחריף את העיוותים הכלכליים והחברתיים.

מה התרחיש שלך על ההשפעה הצפויה של פטור ממע"מ על מחירי הדירות?

"צפוי גידול מוגבר בעקבות מתן הפטור ממע"מ משתי סיבות: הראשונה, לאחר מתן הפטור גם חלק ממשקי בית שמלכתחילה העדיפו לשכור דירה על פני קניית דירה ירצו לקנות דירה; והסיבה השנייה, היא שהקונים ישאפו "לנצל" את מלוא ההטבה האפשרית (מכיוון שניתן לנצלה רק פעם אחת). למשל, מי שהתכוון לרכוש דירה בגודל 100 מ"ר ירצה כעת לרכוש דירה בגודל 120 מ"ר, או דירה בגודל 100 מ"ר במיקום יוקרתי יותר.

"כתוצאה מהגברת הביקוש בקרב הזכאים והקשיחות בהיצע בכל נקודת זמן, הזכאים יתחרו על מלאי מצומצם וקבוע של דירות חדשות, העומדות בקריטריונים למתן הפטור. כתוצאה מכך יידרש פיקוח מחירים. אולם, מכיוון שפיקוח מחירים אף פעם אינו אפקטיבי לחלוטין ותמיד נוצרות פרצות, חלק מהטבת המס תגיע בהכרח לכיסם של הקבלנים ויזמי הנדל"ן".

ראה גם

צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>