ראשי / חדשות נדל"ן / הוא זכאי, הוא זכאי

הוא זכאי, הוא זכאי

התוכנית לפתרון משבר הדיור אמנם איננה מגובשת, אך כבר ניתן ללמוד ממנה מה הם הקריטריונים כדי לקבל את הטבת המע"מ לרכישת דירה, איך יגדל היצע הדירות במדינה ואיך תיבלם עליית מכירי הדירות להשכרה. מורה נבוכים לאזרח האבוד >>עופר פטרסבורג

 

מכל הרעיונות, הניסיונות וההצעות לפתרון משבר הדיור, נראה כי כולנו כבר מבולבלים: מתי הטבת מע"מ אפס תיכנס לתוקפה, מה יהיו הקריטריונים לזכאות, על אילו דירות מדובר, ובאופן כללי, מה משמעות התוכנית ומה ייצא לנו ממנה. חלק מהשאלות יישארו פתוחות, כי הצעת החוק טרם אושרה,  אבל מן הפרטים שעברו בוועדת שרים לחקיקה, אפשר בכל זאת להבין דבר או שניים על המגמה.  בניתוח הקריטריונים נעזרנו בשני מומחי נדל"ן לתכנון ובנייה: עו"ד קרן זוקין ממשרד עוה"ד צבי שוב, ועו"ד זיו כספי, ממשרד עו"ד גינדי-כספי.

עד כמה צפויים עוד שינויים בחוק המתגבש, או עד כמה הצעת החוק "מבושלת" מספיק – ניתן ללמוד מחוות דעתו של המשנה ליועץ המשפטי, אבי ליכט, שצורפה בשבוע שעבר לתזכיר החוק שהוגש לממשלה, ומביעה חשש לא מבוטל לניצול לרעה: "הצעת החוק אינה מסדירה את דרך חלוקת ההטבה בין הזכאים לה. על פי הנתונים שבידינו, לפחות ביחס לתקופה הקרובה היצע הדירות יהיה נמוך באופן משמעותי ממספר הזכאים. מצב זה בו קיים עודף משמעותי של ביקוש על ההיצע עלול להביא לצבירת כוח רב בידי הקבלנים המוכרים, ומעלה חשש לא סדרים ביחס לאופן מימוש ההטבה על-ידי הזכאים לה, ואולי אף לניצולה לרעה".

יש לפיכך לציין כי התשובות שניתנות להלן מתבססות על הצעת החוק שהופצה לשרי הממשלה, והדברים יכולים להשתנות (מיום פרסומה ועד היום כבר בוצעו בתוכנית שינויים).

תוכנית מע"מ אפס

1. הדירות עליהן תחול ההטבה הינן דירות שיירכשו ממי שעסק בבנייה ומכירת דירות, וחל עליו סעיף 8א' לפקודת מס ההכנסה, כלומר: ההטבה תחול רק במקרה של  רכישת דירה מקבלן או יזם. החוק אמור להתחיל רטרואקטיבית מה-1 בספטמבר.

2. שטח הדירה ינוע בין 60-140 מ"ר, ועל הדירה לעמוד בסטנדרט בנייה שייקבע על ידי שר האוצר בהתייעצות עם שר השיכון.

3. מחיר הדירה הנמכרת בתוספת המע"מ תלוי באחד מתוך שלושה  קריטריונים:

א. אם הרוכש שירת בצבא או בשירות לאומי, הוא זכאי להטבה בגין רכישת דירה שמחירה לא יעלה על 1.6 מיליון שקל. יובהר כי גם אדם אשר ביקש לשרת בצבא או בשירות לאומי ובקשתו נדחתה, יהיה זכאי לקבל את ההטבה הנ"ל. משך השירות הצבאי הנדרש לשם קבלת ההטבה קוצר מ- 18 חודשים ל- 12 חודשים.

ב. אם הרוכש לא שירת בצבא או בשירות לאומי, הוא זכאי להטבה בגין רכישת דירה שמחירה לא יעלה על 950 אלף שקל. רף זה הועלה בימים האחרונים בשיחות של האוצר עם היועץ המשפטי לממשלה, יהודה ויינשטיין, לאחר שבאוצר הבינו שנדרשת פשרה לגבי מחיר המקסימום של הדירה עבור הציבור שלא שירת בצבא.

ג. המחיר ייקבע לאחר הכפלת שטח הדירה הנרכשת בערך מ"ר  דירתי שיקבע השמאי הממשלתי הראשי, לפי הנמוך מביניהם. השמאי הממשלתי הראשי טל אלדורטי יבחן 2,000 מתחמים בערים שונות ויקבע מחירון למ"ר, שימנע מקבלנים לנצל את המחסור בדירות ולהעלות מחירים. העבודה עוד רבה ותארך כחודשיים לאחר שהחוק יעבור סופית בכנסת, קרי עד אוקטובר לפחות. יישום הפטור ממע"מ ייאלץ לחכות עד תום המחקר.

4. קריטריונים לזכאות הרוכש:

• זוג נשוי או ידוע בציבור או חד הורי, שלהם ילד אחד לפחות הנמצא בחזקתם. גרוש שוויתר על דירתו ואין בבעלותו דירה. לפחות אחד מבני הזוג עובד.

• אם אין לרוכש ילד, עליו להיות בן למעלה מגיל 35. תנאי זה מתקיים אף אם הרוכש רכש את הדירה במשותף עם בן זוג צעיר יותר. כלומר, מספיק שאחד מבני הזוג יהיה בן למעלה מגיל 35

• רוכש שזכאי לקצבת נכות כללית או בעלי דרגת נכות של לפחות 75%, המקבלים קצבת נפגעי עבודה או קצבה לפי חוק הנכים.

• הרכישה הינה של מלוא הזכויות בדירה, לא ניתן לרכוש חלקים מתוך דירה.

5. הדירה היא דירתו ראשונה של הרוכש, ולא הייתה בבעלותו דירה מאז שנת 1995. מי שביצע עסקה לרכישת דירה, אך העסקה בוטלה ולא יצאה אל הפועל, ייחשב לצורך העניין כמי שהייתה בבעלותו דירה. סעיף זה חל גם לגבי כל אחד מבני זוג הרוכשים דירה.

• רוכש אשר בינו לבין המוכר מתקיימים יחסי עובד מעביד או קרבה משפחתית או יחסי שליטה, לא יוכל לקבל את ההטבה.

• על הרוכש להחזיק בדירה לפחות חמש שנים בטרם ימכור אותה, אם ימכור לפני חלוף חמש שנים לא יהיה זכאי להטבה.

6. בחינת תהליך הזכאות:

• תהליך בדיקת הזכאות ומימושה ייעשה באתר רשות המסים, שם יפורסם שאלון ממוחשב באמצעותו יוכל הרוכש להזין את פרטיו ולבדוק את זכאותו, ללא צורך בהזדהות.

• היה והרוכש נמצא זכאי להטבה, יהיה עליו להמציא לרשות המסים תצהיר לפיו כל הפרטים שמילא בשאלון לעיל הם נכונים. בשלב זה כמובן עליו להזדהות. התצהיר ייחתם מול עורך דין ויוגש למשרד מיסוי מקרקעין יחד עם הצהרה על רכישת המקרקעין, אשר מוגשת באמצעות טופס הצהרה (מש"ח).

• המוכר יוכל למלא שאלון אף הוא על מנת לבדוק אם הדירה שהוא מוכר עומדת בקריטריונים והינה דירה מיטבה.

• היה ויימצא כי הרוכש או הדירה אינם זכאים להטבה, תישלל זכאותם ואף יקבעו בחוק עונשים אם יימצא כי ניתן דיווח לא שגוי מתוך מטרה להתחמק מתשלום המס.

• בנוסף לשאלון בדיקת הזכאות באתר, רשות המסים תעמיד לרשות רוכשים וקבלנים גם מוקד טלפוני באמצעותו יוכלו להציג שאלות ולקבל הבהרות.

תוכנית "מחיר מטרה"

המכרז הראשון על פי תוכנית "מחיר מטרה" שמקדם קבינט הדיור בימים אלו, ייצא בעוד כחודשיים.

בהתאם לתוכנית זו, ישווקו באופן מסיבי קרקעות לבניית אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש, כאשר הקבלן שיזכה במכרז יחויב למכור את הדירות בהנחה של 20% ממחיר השוק. בשלב הראשוני ישווקו כ-80% מהדירות בפרויקט במחיר מטרה, ו-20% נוספים במחיר השוק.

טרם גובשו הקריטריונים הסופיים לגבי הזכאים לרכישת דירות במחיר מטרה, אולם בניגוד לתוכנית פטור ממע"מ, תוכנית מחיר מטרה תחול גם על משפרי דיור (בעלי דירות המוכרים את דירתם לטובת רכישת דירה משופרת). בעניין משפרי הדיור, התנאי הוא מכירת הדירה הנוכחית בתוך שנה מיום קבלת הדירה המשופרת.

ככל הנראה, מדובר בדירות בנות 60-150 מ"ר, והן יימכרו בהנחה לזוגות צעירים, אולם לא יהיה כפל מבצעים, ואלו יצטרכו לבחור בין רכישת דירה בהטבת פטור ממע"מ לבין רכישת דירה במחיר מטרה.

תוכנית הסכמי הגג

החלטה 1319 של רשות מקרקעי ישראל מציגה מודל שיאפשר שיווק קרקעות לכמות מסיבית של יחידות דיור באזורי ביקוש, בזכות הסכמי גג למימון מוקדם של המדינה לרשויות מקומיות (על חשבון תקבולי השיווק). הכסף מיועד לצורך ביצוע עבודות התכנון, פיתוח התשתיות והקמת מוסדות חינוך, פארקים, דרכים ועוד בשכונות החדשות שיוקמו.

לדברי עו"ד כספי, מבטיחים הסכמי הגג לרשויות המקומיות את האמצעים והגיבוי מצד הממשלה להקמת שכונות של אלפי יחידות דיור באופן מואץ.

הסכמי הגג ייערכו מול רשויות מקומיות אשר בתחומן קיימות תוכניות מפורטות בהיקף שלא יפחת מ-5,000 יחידות דיור, או תוכניות הצפויות להיות מאושרות ע"י מוסדות התכנון תוך לא יותר מ-18 חודשים ממועד חתימת ההסכם.

הרשות המקומית תתחייב לאפשר שיווק קרקע בתחומה בקצב שלא יפחת מ-2000 יחידות דיור לשנה.

ייקבע לו"ז מוגדר ומדויק לביצוע כל שלב בפרויקט עד לקבלת היתר בנייה, וזאת לא יאוחר משנה וחצי מעת שיווק הקרקע, כאשר ההסכמים מבטיחים ליזמים קבלת היתרים בתוך 90 יום, ומקצרים את זמן פיתוח השכונות.

עד כה נחתמו מספר הסכמי גג כאלו (בקריית גת, במודיעין, ראש העין וקריית ביאליק), במסגרתם עתידות להיבנות כ-42,000 יחידות דיור.

התוכנית לדיור להשכרה

משרד האוצר הגה תוכנית לאומית להקמת 150 אלף יחידות דיור  להשכרה בתוך עשור במחיר של 35% פחות ממחירי הדירות כיום. הקרקעות המיועדות לכך הן קרקעות חקלאיות המצויות בשולי הערים הגדולות.

הרעיון הוא כי 25% מכל בניין שייבנה במסגרת התוכנית ייועד לשכירות מפוקחת לזכאים.

כך למשל, לפני כחודש יצא המכרז הראשון לבניית פרויקט להשכרה ארוכת טווח, במסגרת תוכנית זו ברמת השרון. מדובר במכרז לבניית 246 יחידות דיור, מהן 61 במחיר מפוקח.

במסגרת התוכנית, דייר שיחתום על חוזה במתחם יוכל להתגורר בו 5 שנים עם אופציה ל-5 שנים נוספות עם סיום החוזה. תנאי השכירות וחוזה השכירות יוגדרו מראש בתנאי המכרז. המחיר יעודכן בהתאם להמלצות צוות מיוחד, ויהיה מפוקח וצמוד למדד המחירים לצרכן בלבד לתקופה של 3-5 שנים. לאחר מכן יועלה שכר הדירה לכלל הדיירים ב-1% לכל היותר לשנה.

מפת הדרכים

מה צריכה לעשות הממשלה כדי לפתור את משבר הדיור

בשנה האחרונה גובש סוף סוף מתווה של "מפת דרכים ממשלתית" לשוק הדיור– מונח השאול מהמישור המדיני וכוונתו לתוכנית פעולה רב שלבית להשגת יעדי ה"חזון". כן, במקרה הפוליטי הגענו למבוי סתום, ובמקרה הנדל"ני לחוסר ודאות. מה עדיף? ימים יגידו.

בשנה האחרונה נעשו בתחום הדיור מספר צעדים מרחיקי לכת, שטרם הבשילו. בסיוע  ד"ר רינה דגני, מתכננת ערים, וישראל קורץ, יועץ כלכלי, ממכון גיאוקרטוגרפיה, ננסה לעשות קצת סדר בבלגן: מה מתוך הצעדים עליהם הכריזה הממשלה בוצע, מה מתבצע, מה יתבצע.  דגני וקורץ חילקו את התוכניות לעשר פעימות-  אם  הן יתממשו, מחירי אכן הדיור ירדו.

פעימה ראשונה (בוצעה): שיווק מסיבי של קרקעות המדינה.

לאחר שמחירי הדיור לא התמתנו מ-2011, הציב שר הבינוי והשיכון הקודם אריאל אטיאס בקול תרועה יעד זה.  "הציפיה הייתה שזה רק עניין של זמן עד שכוחות הביקוש וההיצע יתחילו לפעול ולמתן את רמת המחירים. כמובן, שמה שלא עבד בתקופת אטיאס לא עבד גם בתקופת מחליפו", אומרת ד"ר דגני.

פעימה שנייה (בוצעה): "רפורמת המרפסות והפרגולות".

לאחר שמחירי הדירות המשיכו לעלות הופנתה תשומת הלב לזירת התכנון הסטטוטורי, ובוצעה רפורמה בחוק התכנון. השלב הראשון  אושר רק לאחרונה ומוקדם עדיין לשפטו. במסגרת הרפורמה נעשה מאמץ להתגבר על התנגדות ה"ירוקים" ולהכניס כלים "זמניים" בדמות מסלול ועדות התכנון המיוחדות – הודל"ים – על מנת לעקוף את החסימה בצנרת הסטטוטורית. כאן ניתן לציין מגבלות כמו התעלמות מקרקעות פרטיות ומהצרכים המיוחדים של תכניות להתחדשות עירונית.

פעימה שלישית (בוצעה) : הסרת חסמי התשתיות.

ממעקב על קצב ההתנעה של תוכניות שונות התברר שחסרונם של אלמנטים בתשתיות כמו מחלף או מכון טיהור, מעכבים את שחרור התוכניות של אלפי יחידות דיור. הפתרון שנמצא: הוקצבו כמה מיליארדי שקל לקופת החסמים בנדיבות האוצר.

פעימה רביעית (בוצעה):  הסכמי הגג עם הרשויות.

לאחר שהחלו להשתחרר חסמי התשתיות נתגלה חסם מפתיע נוסף בדמות … הרשות המקומית עצמה, החולשת על "שיבר" היתרי הבנייה. למרבה ההפתעה, התברר שהרשויות המקומיות אינן מתלהבות מלשחרר אלפי יחידות דיור חדשות. מה הסיבה? ראשית, החשש מהצורך לממן בזמן קצר תשתיות ומוסדות לקליטת תוספת האוכלוסין. ושנית- כפי שיודע כל גזבר מתחיל, תוספת שטחי תעסוקה כדאית לרשות יותר מתוספת שטחי מגורים ותושבים. לאחר שהממשלה הפנימה קושי זה, נמצא מענה בדמות הסכמי הגג. אלו מקיפים כיום כעשר רשויות מקומיות, מקריית גת ועד קריית ביאליק, ממודיעין ועד יבנה ובית שמש, ויש צפי ל כ-150 אלף יחידות דיור חדשות שייבנו על קרקעות המינהל.

פעימה חמישית (טרם בוצעה): מענקי פיצוי.

 בהסכמי הגג נעשה אמנם ניסיון שטחי לפתור גם בעיות של איזון מוניציפאלי שוטף של תקצוב הרשויות בצורת "מענקי פיצוי", אולם לא נעשה כל ניסיון לרדת לעומק הבעיה. ניסיון כזה כרוך בבניית שיטה מובנית ושוויונית להסדיר את חלוקת המענקים.

פעימה ששית (טרם בוצעה): חוק רשויות מקומיות חדש.

מדובר בגרירת רגליים ארוכת שנים של הממשלה, הנמנעת מלעדכן ולהסדיר את מערכת הסמכויות וחלוקת האחריות בין השלטון המרכזי ובין השלטון המקומי. מידי פעם מדברים אומנם בכנסים על חוק רשויות מקומיות חדש, אך במהרה גונזים את הרעיון.

כיום מרבית הרשויות, ובעיקר אלו החזקות, כבר לא רואות עצמן כאחראיות לענייני חינוך, רווחה ואשפה. הן שואפות ליישם מדיניות פיתוח ושיווק אגרסיבית לחיזוק מעמדן בשוק פארקי התעסוקה והמסחר, במטרה לממן באופן עצמאי את הרחבת רמת השירותים בתחומי חינוך ותרבות, למשל, על מנת למשוך אוכלוסיות חזקות.

גם בתחום מדיניות הבנייה והדיור ראש העיר שנבחר באופן אישי לא מוכן ללכת בתלם שמכתיבה הממשלה. ישנן רשויות שמרניות שמצדדות באופן מסורתי בתמהיל של דירות גדולות, ולא מוכנות לקבל את התכתיב הממשלתי של "דיור בר השגה", וישנן גם כאלו שמנסות ליצר פתרונות בעצמן, לבני הישוב. מחקרים שוטפים של החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה מלמדים שרק כ- 10% מתושבי ישראל מסוגלים לרכוש דירות מעל 2 מיליון ש"ח.

פעימה שביעית (בוצעה חלקית): תעדוף גאוגרפי.

התוכניות של "מע"מ אפס" ו"מחיר מטרה" עשויות להשתלב במגמה לפריסה מחודשת של אזורי הביקוש האורבניים. מן הראוי לשקול גם החזרה סלקטיבית של מערך סיוע למשכנתאות, זאת על מנת לגשר על הפער המתרחב בין מחיר הדירות לכושר ההשתכרות של שכבות רחבות והנטל על דור ההורים.

פעימה שמינית (טרם בוצעה): צמצום אי הוודאות בשוק הבנייה.

בשל ריבוי תוכניות והצהרות של הממשלה צומחת אי ודאות בענף הנדל"ן, הדוחפת את הסקטור היזמי לשבת על הגדר ולצמצם בנייה. נוכח הציפיות להמשך עליות המחירים, טבעי שתתפתח מגמה של אגירת קרקעות זמינות לבנייה ואי קיום לוחות זמנים של הסכמי פיתוח.

פעימה תשיעית (טרם בוצעה): הורדת עלויות הבנייה.

 בתוך כמה שנים נרשמה אינפלציה של עלויות הבנייה הישירות, שהביאה להתייקרות מ-3,500 שקל למ"ר לכ-4,500 שקל ועוד היד נטויה. עלייה זו משקפת מכלול של גורמים, ביניהם  מחסור בפועלים זרים, אי התקדמות בתיעוש הבנייה, היעדר בקרה אפקטיבית על הרגולציה בענף שמעלה את התקנים ובדרישות, עלייה בשטח הממוצע לדירה, והעלאה זוחלת בכל הסטנדרטים של הגימור. גורם נוסף – חסמי מימון שפוגעים ברמת התחרות בענף, כתוצאה מהגידול בחשיפה של הבנקים לאשראי שניתן בשוק הנדל"ן המקומי.

פעימה עשירית (טרם בוצעה): תיאום ציפיות כולל. על הממשלה ליצור סינכרוניזציה של ציפיות ה"שחקנים" העיקריים בשוק – הציבור, המשקיעים, חברות הבנייה והבנקים. יש להביא למצב של רגיעה בשוק הדיור ולהיצע מגוון יותר של אפשרויות השקעה בשוק ההון, וכל זאת ללא תהליך מסוכן של התרסקות מחירים. ללא גישה כזו עלול להיות מצב שהניתוח יצליח, אבל החולה לא יחלים.

ראה גם

צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>