ראשי / חדשות נדל"ן / היום שאחרי
צילום: fotolia
צילום: fotolia

היום שאחרי

בתחילתה, שנת תשע"ד הסתמנה כשנת הנדל"ן, כאשר מצוקת הדיור הועמדה בראש סדר העדיפויות של הממשלה. ביולי, עם מבצע צוק איתן, הכל התהפך. מה יקרה לשוק הנדל"ן בשנה הבאה? איך נגן על עצמנו? ואיפה יש סיבות להיות אופטימיים? >> עופר פטרסבורג

זו הייתה בראש ובראשונה מלחמה על הבית, כשמו של המוסף הזה. חיוניות השמירה על יישובי הדרום עמדה מעל לכל מחלוקת ולכל ויכוח ציבורי, ועכשיו, כשמפיקים לקחים מהמלחמה בדרום, נערכים לקיצוצי תקציב ומקווים להתאוששות, הגיע הזמן לחזור ולטפל בשוק הנדל"ן.

מבצע צוק איתן תפס את שוק הנדל"ן בשיאו של משבר, שהוכתב על ידי קבינט הדיור, עם הקריאה לצעירים להמתין לרכישת הדירה הראשונה בחייהם עד שיתברר מה יעלה בגורלה של תוכנית מע"מ אפס המפורסמת של שר האוצר יאיר לפיד.

"הגיע הזמן שנגלה אחריות כלפי הדור הצעיר שלנו, ונאפשר לזוגות צעירים במדינת ישראל לרכוש דירה", אמר לפיד לאחרונה. הוא, כמובן, צודק. השאלה היא לא מה, וגם לא מדוע, אלא איך. איך עושים את זה נכון.

ובעוד על הגדר יושבים למעלה מ-20 אלף זוגות צעירים שצמאים לדירה, נזקיה של ההמתנה הממושכת, שהחלה במרץ השנה, כבר ניכרים במשק במלוא עוזם: התחלות הבנייה ירדו ב-20%. מחירי הדירות המשיכו לעלות והגיעו עד 6% בשנה האחרונה. אין די כוח אדם לבנות את כל הדירות המתוכננות. תוכניות הממשלה מתעכבות ומכרזי בנייה נדחים.

ואם זה לא מספיק, קבלו עוד אבסורד, שגם שר האוצר מודע לו: כמות כל הדירות העומדות בקריטריונים למע"מ אפס ומצפות להימכר ומהר, מגיעה בקושי ל-2,000 יחידות דיור חדשות בין גדרה לחדרה, הגרעין הקשה של אזור הביקוש. עם הפריפריה הרחוקה, אולי יוכפל מספרן. לכל הדעות, כמות דירות זעומה אל מול הביקושים האיתנים. הנוסחה הבסיסית בשוק קובעת: היצע נמוך, ביקוש גבוה. התוצאה הצפויה בשוק הנדל"ן: עליית מחירים.

שישה מיליארד שקל, לפי הערכות, הפסידה קופת המדינה מעצירת עסקאות הנדל"ן – התוספת המתבקשת לתקציב הביטחון. השאלה היא מה יקרה עכשיו, ביום שאחרי, כשהמשק גם כך איננו במיטבו, ויש חשש למיתון.

ההאטה במשק, ההחרפה במצב הביטחוני והירידה בצריכה, שכנעו את נגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג להוריד את הריבית לשפל היסטורי של כל הזמנים: 0.25%. הריבית ירדה לתחתית.

באופן טבעי, ריבית כה נמוכה אמורה להמריץ רוכשי דירות ליטול משכנתאות ולהזרים ביקושים חדשים לשוק הדיור, מה שצפוי להעלות עוד יותר את מחיריהן. אלא שהמדינה, המציעה הטבה חסרת תקדים של מאות אלפי שקלים במע"מ, עדיין משדרת לציבור הצעירים: אל תזדרזו לקנות, כי המחירים יירדו. חכו לדירות.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, שלמה בן אליהו, אף גער לאחרונה בפומבי בחברות הבנייה: "שהקבלנים לא יבכו! הם מצדם מנסים לשכנע את הרוכשים לקנות מייד דירות, כי כביכול המחירים ימריאו, אולם אני חוזר ואומר: שווה לחכות לתוכנית אפס מע"מ ומחיר מטרה, כולם ייצאו עם רווח מהתוכנית, גם הקבלנים".

ההחלטה היא כמובן שלכם. אתם יכולים להאמין להבטחה שלטונית, או לחשוב מה קרה עם הבטחות מסוג זה בשנים האחרונות, במהלכן זינקו מחירי הדירות בעשרות אחוזים.

תתקבל או לא תתקבל תוכנית מע"מ אפס, עדיין נותרת השאלה איך השפיעה המלחמה על השוק, ומה יקרה לו כעת. המלחמה האחרונה, או המבצע, כפי שהממשלה מעדיפה לקרוא לה מטעמי תקציב, הביאה לקיפאון כמעט טוטאלי בשוק הדירות.

המציאות הישראלית ההזויה מלמדת שמשברים ביטחוניים בישראל, לא הובילו מעולם לירידת מחירי הדירות, להיפך. כך עולה מבדיקה רוחבית שמתפרסמת בגיליון זה. מבחינה היסטורית, מאז מלחמת ששת הימים דרך כל המלחמות והמבצעים שהתנהלו בארצנו למודת הקרבות, מתברר כי שוק הנדל"ן של אחרי מלחמה הוא שוק צומח. חלק מזה נגרם בעידוד המדינה, כמו תוכנית חלוקת קרקעות בחינם בעוטף עזה, וחלק בשל רצון האזרחים להתאושש ולחזור לשגרה מהר ככל האפשר.

כיצד ייראה השוק של אחרי צוק איתן, האם גם הוא ייצא איתן, או יתמוטט? התשובה תלויה בראש ובראשונה בהנהגה. ספינת הדגל של ממשלת נתניהו – יש שיגידו 'ספינה טובעת', יש שיגידו שהיא חוצה גלים ומשברים – היא שוק הדיור, וכמו כל ספינה יש לה קברניטים, ואלו אינם רק השרים, אלא גם אנשי המקצוע הסמוכים להם שמנווטים בסערה. שישה במספר, שחלקם יתראיינו כאן לראשונה.

עצרנו אותם בהפוגה לראיון נדיר בשאיפה להבין קצת יותר על המדיניות הממשלתית, על הדרך שהם מתווים, ובעיקר על חוק המע"מ מעורר המחלוקת והביקורת, שבסופה של כל הפלגה הם אלו שייאלצו לעמוד מאחוריו, לטוב או לרע.

נקודת האור בתקופה האחרונה היה הציבור בישראל שהוכיח את עצמו במלחמה הזו כצוק האיתן שלה. נכון שהיו חילוקי דעות שגבלו לעיתים באפס סובלנות, אך דומה שבכל זאת נרשם קונצנזוס של "כולם בשביל אחד, אחד בשביל כולם".

יותר מזה, מעטים מודעים לכך כי במהלך המבצע הארוך ביותר של צה"ל בעזה, במסגרתו שוגרו לעבר ישראל לא פחות מ- 3,356 רקטות ואזרחי המדינה העבירו את מרבית זמנם במרחבים המוגנים, 3080 עולים חדשים הגיעו לישראל והוכיחו שהחלום הציוני חזק מכל מכשול. כ- 350 מהם הגדילו וקבעו את ביתם בערים הדרומיות: אשדוד, אשקלון ובאר שבע.

כן, אין לנו ארץ אחרת.

אבל למלחמה יש גם מחיר כבד: 5.7 מיליון אנשים חיים היום בלי מיגון בישראל. נכון, יירוטים מוצלחים של כיפת ברזל הצילו לא מעט נפשות, אבל כבר למדנו שאפילו הרסיסים עלולים להיות מסוכנים. בישראל יש דרך ייחודית להצטרף לסטטיסטיקה של הממוגנים: באמצעות תמ"א 38. אבל התוכנית המבריקה שנועדה להגן במקור מפני רעידת אדמה עתידית היא כיום כישלון מוחלט.

מאז 2005, אז אושרה התוכנית, מוגנו רק 1650 דירות, 28 מהם בדרום. בתחקיר מיוחד, התשיעי בסדרת תחקירי חלם, ניסינו לשים את האצבע על הסיבות האפשריות למחדל. העיקרית שבהן: היעדר אחידות בתהליך קבלת היתר הבנייה בין הרשויות השונות. מסתבר שלכל עירייה יש מדיניות משלה בנושא. למרות הסכנות ודיני הנפשות, לא מדובר כיום בחוק מחייב – יש ראשי ערים תומכי תמ"א ויש כאלה שלא, וכל ראש עיר יכול לנהוג כרצונו. כל עוד החוק תולה את אישור היתר הבנייה בידי הרשות המקומית, ניתן בידה הכוח לאשר ולפסול תוכניות משיקולים שונים ועל בסיס אינטרסים פנימיים. התוצאה: דיירים ויזמים מבולבלים, הליכים המעודדים סרבנות, ופרויקטים שתקועים בוועדות התכנון.

ומפרויקטים תקועים לפרויקטים בעבודה, שמעמידים את ישראל בפני פריצת דרך דרמטית. תוך שלוש שנים תושלם בנייתם של 15 מגה-פרויקטים, שנעשו בהשקעה כוללת של כ-40 מיליארד שקל, שישנו את מפת התחבורה בישראל.

מאות קילומטרים של כבישים ומסילות ברזל ועשרות קילומטרים של גשרים, מנהרות ומחלפים, מוקמים בימים אלה בכל רחבי הארץ. עד שנת 2017 אמורים להתווסף לרשת הרכבות מסילות חדשות ו-12 תחנות רכבת חדשות, גידול של כ-25% לעומת המצב הקיים. מהרכבת המהירה לירושלים בחצי שעה, דרך רכבת העמק ורכבת כרמיאל, ועד להמשך כביש 6 צפונה ודרומה וכביש הערבה הדו מסלולי עם נמל תעופה בתמנע.

ועם זאת, ישראל עוד רחוקה, רחוקה מאוד, מתחבורה ציבורית ברמה אירופאית. לפני כשבועיים הודה שר התחבורה ישראל כץ בוועידת התשתיות הארצית של "מידע כנסים": "מדינת ישראל מפגרת ב-60 שנה ביחס למדינות מערביות מתקדמות בנושא של הסעת המונים. רכבת תחתית בגוש-דן היא בבחינת חובה ובעלת חשיבות עליונה, אולם לצערי תקרה רק בעוד עשור או שניים באם יושגו תקציבי הענק הנדרשים".

אין ויכוח על כך שרשתות התחבורה מרחיבות את מעגלי הביקושים. זו גם הסיבה הדראסטית לצמיחת ישובי הפריפריה במאות אחוזים בשנים האחרונות. אבל יש סיבה נוספת, והיא החינוך. בבדיקת נתוני המיצ"ב, גילינו למרבה הצער כי הנתונים הגבוהים והאיכותיים של החינוך הגבוה משתיייכים עדיין לערים החזקות. בראשן, באופן לא מפתיע, נמצאות קרית אונו, רמת השרון וגבעתיים. בעשירייה הפותחת אין שום יישוב פריפריאלי, להוציא את זכרון יעקב וקרית מוצקין, שממש אבל ממש לא נחשבות פריפריה.

אז המחירים ירדו או יעלו? התשובה קשורה לאלף אלמנטים משתנים. ובינתיים, לקראת ראש השנה הקבלנים וחברות הבנייה מורידות מחירים ומציעים הנחות יפות של עד 10% ויותר, או הטבות אחרות, במטרה למשוך את הקונים לאתרי הבנייה. מיפינו עבורכם את המבצעים, וחישבנו בכמה תוכלו לקנות את הדירות לפני ואחרי. התוצאות בהחלט מבורכות.

בתחילתה, שנת תשע"ד הסתמנה כשנת הנדל"ן, כאשר הממשלה ובמיוחד שר האוצר העמידה את נושא מצוקת הדיור בראש סדר עדיפויותיה. איש לא חזה מלחמה. ביולי הכל התהפך. תקציב הביטחון עקף שוב ובגדול את כל מה שמוגדר כ"אזרחי". אנו נכנסים לשנת תשע"ה עם אישור תקציב חדש, ועם המון סימני שאלה באשר לעתידו של שוק הדיור. לאן יפנה ובכמה ניקנה דירה שנה מהיום. שר האוצר ושר השיכון הבטיחו ירידה דו-ספרתית במחירים עד דצמבר 2015, אך אם תשאלו מומחי הנדל"ן הם ידברו דווקא על עליית מחירים נוספת.

מי צודק? אנו, ב"ידיעות הנדל"ן", נמשיך ללוות עבורכם את השוק הכי סוער במדינה, לחקור מחדלים, לבדוק מחירים, להציע מגמות חדשות ולנתח תופעות ייחודיות. נאחל רק שנה מוצלחת לכל תושב במדינה עם קורת גג משלו.

ראה גם

צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>