ראשי / חדשות נדל"ן / זמן שווה הרבה כסף

זמן שווה הרבה כסף

למה לוקח כל כך הרבה זמן לבנות דירה בישראל, ואיך זה שאפילו בדמשק מחכים פחות זמן לאישורי בנייה? למעשה, המצב בישראל בתחום היתרי הבנייה כה גרוע, שאולי כדאי שנתחיל ללמוד ממה שקורה בעולם >> עופר פטרסבורג

בטקס חגיגי לפני כחמישה חודשים הכריזו שר השיכון אורי אריאל ומנכ"ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר, כי הבנייה החדשה בגבעות המזרחיות של ראש העין יוצאת לדרך. המטרה: הקמת מגה-שכונה להצלת שוק הדיור. עכשיו מתברר, כי בראש העין שיווקו בשנה האחרונה 4,000 דירות, אולם רק 400 מתוכן קיבלו היתרי בנייה. שאר הדירות לא קיבלו היתר כי לא נמצא תקציב לתכנון וביצוע מחלף מהשכונה החדשה לכביש 5 המוביל לתל אביב.

החסם הזה הוגדר בתב"ע: אם אין מחלף – לא יהיו היתרי בנייה ולא יהיו דירות. "זה חלם. לכאורה, אני את עבודתי עשיתי, אבל השיווק הוא לא אפקטיבי ולא רלוונטי כי מה זה עוזר ששיווקתי קרקע אם לא ניתן להוציא היתרי בנייה", הודה מנכ"ל מנהל מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, בכנס קבלנים.

זה לא סוד שענף הבנייה בישראל מתנהל בהילוך איטי. ישראל, מתברר, היא שיאנית עולם באי קידום הליכי בנייה. תמיד יהיה תירוץ טוב למה לא להתחיל לבנות. שר הכלכלה נפתלי בנט הציע באחרונה לבעלי עסקים להעביר את העסק שלהם לדמשק. הסיבה היא שבישראל לוקח לחכות 212 יום לאישורי בנייה, לעומת 104 יום בלבד בסוריה תחת משטר אסד.

דוח של הבנק העולמי מגלה כי בישראל זמן קבלת היתר בנייה הוא מהארוכים בעולם. ישראל העפילה, לא בגאווה גדולה, למקום ה-152 מתוך 178 מדינות האיחוד האירופי. אם בישראל לוקח 144 ימים הליך העברת הקרקע לבנייה ליזמים, הרי שבאירופה הזמן הממוצע הוא 28 יום (!). זו גם הסיבה שהתשלום בישראל על הליכי הבירוקרטיה גבוה לאין שיעור מאשר בעולם. אתם תשלמו על קבלת ההיתרים 7.5% מערך הנכס. בעולם זה יהיה רק שווה ערך ל-4.57%. פלא שמחיר הדירה בישראל כל כך יקר?

אברהם קוזניצקי, יו"ר קבוצת מנרב, הבונה היום עשרות פרויקטים במיליארדי שקלים, בהם עיר הבה"דים והרכבת המהירה לירושלים, מספר שכאשר שימש קבלן בפרויקט גדול בדרום אפריקה, נתקל בסיטואציה לא רגילה. "באחד הפרויקטים הראשונים נכנסתי למשרד הממשלתי לקבלת היתר בנייה. שאלתי את הפקיד מתי יוכל לתת היתר והפקיד השיב 'תחזור אחר הצהריים'. השבתי לו שאני חדש פה ושאין צורך לעשות ממני צחוק. בשונה מישראל, הפרוצדורה שם היא שאם אדריכל חותם על תוכניות לא טובות, הוא מאבד את רישיון העוסק שלו. בארץ לוקח להוציא היתרי בנייה במקרה הטוב בין חצי שנה לשנה וחצי".

"דוגמאות להתנהלות לא יעילה של הליכי התכנון בישראל לא חסרות", אומר יוסי שלו, סמנכ"ל ההנדסה ותכנון בחברת אזורים. "במדינות שונות באירופה, למשל, מי שמגיש את הבקשה להיתר בניין ואף חותם עליה הוא אדריכל הפרויקט בלבד, ולאחריה הוא ממשיך לתהליך יעיל יותר, כמעט ללא מעורבות של רשויות ציבוריות. בהשוואה למה שקורה בערים הגדולות בישראל, כמו תל אביב, הרי שזה מצב אידאלי. לאחרונה צץ אצלנו גם מושג חדש, 'עיצוב אדריכלי', המצאה פקידותית שאין לה שום אחיזה בחוק התכנון והבנייה, והיא לבדה מעכבת לא פעם את אישור התוכניות בחצי שנה לפחות".

הבירוקרטיה אשמה

"קבלת היתר בנייה במדינת ישראל הוא חלק מתהליך בירוקרטי הלוקח כמעט כפול זמן מתהליך דומה במדינות המערב", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל חב' מאן נכסים. "לצערי הרב אין תיאום בין המערכות המטפלות בנושא של היתרי בנייה וכל התהליך מעורר תמיהה האם זה נעשה במכוון כדי להאט את הקצב ולהכביד על היזם ולהפעיל עליו לחץ למחויבויות שונות".

גם בבנק ישראל מסכימים כי שורש הבעיה בענף הדיור מצוי בבירוקרטיה. "התהליך של יזום פרויקט בישראל נמשך 13 שנים אין לזה אח ורע בעולם", ציינה  לאחרונה ד"ר קרנית פלוג, המשנה לנגיד בנק ישראל, בכנס התאחדות בוני הארץ. לדבריה, "התהליך כולל את שלב בדיקת ההיתכנות שנמשך כחצי שנה, אישור בוועדה מחוזית כחמש שנים נוספות, תכניות מפורטות עוד כשנה וחצי, פרסום מכרז ובחירת הזוכה עוד כחצי שנה, קבלת היתר בנייה שמהווה חסם מרכזי ונמשך כשלוש שנים, ועוד הליכים שביחד מגיעים ל-13 שנה. זו הבעיה המרכזית של ענף הבנייה שדורשת התערבות ושינוי משמעותי על ידי הממשלה".

יו"ר איגוד מהנדסי ערים, אדריכלית מרים ארז, טוענת שהחיפוש אחר אשמים הוא הסיבה המרכזית לכך שבדמשק עדיף. "במצב בו כל הגורמים במגננה ומתנהלים ללא תקינה אחידה כולם בורחים מאחריות", היא אומרת.

אז למה לוקח כל כך הרבה זמן לבנות דירה בישראל? קשה להצביע על סיבה אחת מובהקת ותלוי את מי שואלים. היזמים יגידו שבגלל דרישות בירוקרטיות בלתי אפשריות ודרישות מפוצלות של משרדי ממשלה. הוועדות המקומיות יגידו שהאשמה לא בהם, כי הכדור הוא אצל היזמים. "כשהם מביאים את האישורים הדרושים אנחנו נותנים היתר", יאמרו הפקידים וכן הלאה וכן הלאה. "היחסים בין הוועדות המקומיות ליזמים נראים לעיתים כמו ריקוד טנגו של שני רקדנים הדורכים אחד לשני על האצבעות. זאת, יחד עם רצפה עקומה, יוצרים ריקוד לא סינרגי בעליל", אומרת יו"ר האיגוד מרים ארז.

אולי הרפורמה תעזור

לאחרונה אישרה הממשלה פה אחד את הרפורמה של שר הפנים גדעון סער לקיצור הליכי הבנייה. מדובר על מיני רפורמה שנולדה עקב כישלונה של הרפורמה הכוללת לתכנון ובנייה של ראש הממשלה בנימין נתניהו. "הרפורמה נועדה להקל על אזרחי ישראל, והיא שמה דגש על הסרת חסמים, קיצור לוחות זמנים, צמצום הבירוקרטיה והפחתת הריכוזיות במערכת התכנון", אומר השר סער.

אז מה כוללת הרפורמה החדשה שתיושם בתוך שנה? הרפורמה קובעת כי לרשויות התכנון תינתן מסגרת זמן של 45 יום לדון בבקשה להיתר בנייה בנושאים כמו תוספות בנייה קטנות וסגירת מרפסת, ואם לא תתקבל החלטה יינתן אישור אוטומטי לאחר 45 יום. כמו כן, תבוטל לחלוטין הדרישה להיתר בנייה בעבודות כמו הקמת סוכך ופרגולה או גידור.

תוקם מערכת מקוונת להגשת בקשות להיתרי בנייה ויוקמו "מכוני רישוי" בהם יוכל אזרח להוציא את כל האישורים הרלוונטיים תחת קורת גג אחת (ועדת תכנון, מכבי אש, פיקוד העורף, משרד הבריאות והמשרד להגנת הסביבה).

לצד מסגרת הזמן של 45 יום לאישור תוספות בנייה קטנות, ייקבעו לוחות זמנים קשיחים לכל הליכי התכנון והאישור בוועדות. לוועדה מקומית יוקצב זמן של מקסימום שנה לדיון בתכנית רגילה ו-8 חודשים לדיון בתכנית מצומצמת. לוועדה מחוזית יוקצב זמן של 18 חודשים לתכנית רגילה ושנתיים לתכניות מתאר ותוכניות כוללות ליישובים.

יועברו סמכויות מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, על מנת להקל את העומס על הוועדות המחוזיות ולאפשר להן להתרכז בעמידה ביעדי התכנון שהציבה הממשלה (80 אלף דירות מתוכננות עד סוף 2014), על מנת לגרום להורדת מחירי הדיור. מטרת המהלך היא לשחרר את צוואר הבקבוק שנוצר בעבודת 6 ועדות מחוזיות, המעניקות שירות תכנוני לכ-2.5 מיליון משקי בית, ולפזר את הסמכויות בין למעלה ממאה ועדות מקומיות.

האם הרפורמה אכן תתן מענה לבעיה? באופן חלקי, מאחר והבעיה עמוקה הרבה יותר, והיא שחוקי התכנון והבנייה בישראל הם פאזל של החלטות, שנוצר כתוצאה מערבוב והדבקה של חוקים ותקנות שמקורם החל מימי שלטון התורכים בארץ, דרך האנגלים, וסופו (הבלתי סופי) בתקופתנו אנו. "נדרש חריש עמוק לתקן את חוקי התכנון והבנייה בישראל ולהתאימם לעולם המערבי", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.

להעתיק מהאנגלים

אז מה עושים? "אין מה להתבייש וצריך פשוט להעתיק", אומרת יו"ר איגוד מהנדסי ערים מרים ארז, "לאחרונה הייתה לי הזכות ללמוד כיצד מתנהלים תהליכי רישוי בנייה באנגליה. התהליך מבוסס על קבלת אחריות ואמון של הגורמים המעורבים בתהליך הבנייה (פרטיים וציבוריים), קוד בנייה פשוט וקל לבדיקה, מערכת אכיפה ושיפוט (אף אחד לא יעשה מעשה אשר יגרום לו לאבד את רשיונו המקצועי)".

בניגוד לישראל ולמרבית המדינות באירופה, שבהן התכנון והבנייה הם יחד, בארה"ב יש הפרדה בין הליכי תכנון והליכי בנייה. יש מקומות, בפרוורים ובשולי הערים האמריקניות, שבהם ההפרדה מקצרת את ההליכים, בעיקר אלה שבנויים בבנייה אמריקנית סטנדרטית של בתים חד-קומתיים. הכל כבר מתוכנן, וכל מה שצריך זה רק היתר בנייה, בלי היתר תכנון, וזה אורך מספר שבועות או חודשים ספורים. כלומר, הרבה יותר מהיר מההליכים בישראל שאורכים שנים.

התוצאה – הליכים פשוטים וברורים, איכות ובטיחות והעיקר לוחות זמנים קצרים למימוש בנייה, בעיקר באותם פרויקטים פשוטים כגון בתים צמודי קרקע, בניינים של 3-4 קומות, תוספות בנייה וכדומה.

ואילו כאן, חקיקה מורכבת ומסובכת, תהליכים ארוכים ומייגעים. ניסיונות למנוע שחיתות ע"י תהליכי חקיקה מסובכים, במקום באכיפה ועונשין.

אז למה באמת אי אפשר פשוט להעתיק? אין פה אולי ממש פתרון קסם אבל צריך להתחיל בקטן ולנסות ולשמור על פשטות. "הפתרון הוא לייצר סנכרון בין כל משרדי הממשלה המעורבים", אומר בנצי ליברמן, מנכ"ל המינהל. "כיום אנו פועלים ליצירת סדרה של הסכמי גג שמבוצעים בין משרדי הממשלה מתוך מטרה לייצר משאבים למימון כלל התשתיות ומוסדות הציבור ויצירת סינכרון מלא בין ביצוע המטלות הציבוריות לבניית יחידות דיור". "הקושי להעתיק את השיטה נובע בעיקר מכמות התקינה והשינויים החלים בה בטווחי זמן קצרים מידי", טוען יקי אמסלם מנכ"ל קבוצת הבנייה אלמוג כ.ד.א.י , "כאשר אנו נתקלים בהנחתות תקינה, ללא כל קשר לתוכניות הביצוע בפועל וללא התחשבות בסטאטוס הפרויקט,  קשה מאוד לצמצם זמנים ולמנוע את הבירוקרטיה הארוכה".

כך לדוגמא בפרויקט אותו מקימה קבוצת אלמוג בראשון לציון שונו תקני כיבוי אש מספר פעמים תוך כדיי ביצוע הפרויקט. "לאחר השלמת המבנה ובמסגרת הכנת הבדיקות לקראת טופס האיכלוס , נדרשנו להוסיף בלובי הכניסה למבנה מסדרון אש, כולל דלתות נוספות, עפ"י תקן חדש של עמידות באש. זאת למרות העובדה כי בהיתר הבניה המקורי לא הייתה קיימת דרישה זו. התוצאה: נאלצנו לדחות מועד מסירת המבנה עד להשלמת הבניה החדשה עפ"י הדרישות"

ויש עוד דרך להאיץ את קצב הבנייה. כמאל שגראוי, יו"ר ובעלים של אחים שגראוי, אחד מקבלני הביצוע הגדולים בארץ, אומר שלא פחות מהביורוקטיה, הסיבה המרכזית למשך הבנייה הארוך הינה שיטות בנייה שמרניות ומיושנות. "שיטות אלה מאריכות מאוד את זמן הפרויקט ואת עלותו, ומחייבות את היזמים להיות תלויים בכוח עבודה זר, שחלקו הגדול אינו זמין. "הפתרון נמצא במעבר מיידי לבנייה קלה ומתועשת, כפי שמקובל בכל העולם המערבי המתקדם. הבנייה המתועשת תקטין מאוד את התלות בכוח עבודה זר, תצמצם מאוד את העלויות, תצמצם את זמן הביצוע מכ-26-28 חודשים כיום לכ-16-18 חודשים בלבד, תקטין מאוד את עלויות הפרויקט עבור היזמים, ובדיעבד תוריד את רמות המחירים בכ-30 עד 35 אחוז".

עפר קוטלר, מנכל שיכון ובינוי, אומר כי "על מנת להגיע לפריצת דרך ולהזניק את ענף הנדל״ן קדימה, צריך מדיניות לאומית לתשתיות שיקרבו את הפריפריה למטרופולינים. צריך מדיניות לאומית נגד בירוקרטיה, צריך מדיניות לאומית לתמיכה בהיצע הדירות במקום להיאבק בביקוש ולבסוף – צריך מדיניות בתחום העובדים הזרים״.

ראה גם

צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>