ראשי / חדשות נדל"ן / ימי הזעם
צילום: fotolia
צילום: fotolia

ימי הזעם

שנה שלמה שרפה המדינה על תוכנית סרק כשהיא מעוררת ציפיות שווא בקרב צעיריה. מחירי הדירות לא ירדו, להיפך, וגם פתרונות עצמיים להוזלת מחירים כמו התארגנות בקבוצות רכישה למשל, איננה תמיד התשובה. פרידה מ-2014 >> עופר פטרסבורג

בעת כהונתו של בנימין נתניהו כשר אוצר, בדיוק לפני עשור, דנו ברצינות בהקמת קזינו באילת, ואולי גם במצפה רמון. בית הימורים רשמי כידוע לא קם, אבל קזינו קם גם קם בכנסת ה-33. על הרולטה נשארה השאלה המוכרת: מחירי הדירות יעלו או ירדו? אבל ההסתברות השתנתה פלאים.

כשהכריז שר האוצר היוצא יאיר לפיד בחודש מרץ השנה על חוק מע"מ אפס, היו מי שהביטו על כך בפקפוק. אבל ככל שחלפו הימים, התברר שלפיד רציני. הוא הבהיר כי על החוק הזה תקום או תיפול הממשלה, והתוצאה לא איחרה לבוא: קיפאון כמעט מוחלט בשוק הדיור. 50 אלף זוגות צעירים המתינו בציפייה דרוכה לכמעט רבע מיליון שקל כהטבה על דירה ראשונה.

היה בכך גם הימור, כי מלכתחילה ברור היה שאין דירות לכולם. מספר הדירות החדשות שעמדו בקריטריונים הדרושים להכללתן בהטבה, כלומר שמחירן אינו גבוה מ-1.6 מיליון שקל, לא עלה על 4,000 יחידות דיור באזורי הביקוש. לכולם היה ברור שאם חוק מע"מ אפס יאושר בכנסת, ההתנפלות בוא תבוא, ובתוך ימים יאזלו הדירות, והמחירים יקפצו לשמיים.

ולמרות זאת, בכל הזדמנות חזרו השרים על המנטרה: "אל תהיו פראיירים ותרוצו לקנות דירות, המחירים בסוף יירדו". התוכנית המוסדרת להורדת מחירים בשוק חופשי של היצע וביקוש, הפכה למלחמה פסיכולוגית על נפשם של הצעירים, שחלקם גם נלחם במהלך השנה במבצע "צוק איתן", וחש כי אינו מקבל די מן המדינה, ובצדק. שרים, חברי קבינט הדיור, וחברי וראשי ועדות הכנסת, פטפטו עצמם לדעת.

רוכשי הדירות הפוטנציאליים שהאמינו לפטפטת חסרת הרסן שילמו על כך מחיר, ולא רק הם. מהצהרות השווא של שרי הממשלה לפיהן מחירי הדיור ירדו, נגרם גם נזק לחברות הקבלניות. המכירות נעצרו, הקבלנים חיכו, וכתוצאה מכך גם התחלות הבנייה ירדו.

מבחן התוצאה

מי שנושא באחריות לכך הוא ראש הממשלה בנימין נתניהו עצמו. מאז 1999 הוביל נתניהו עלייה של למעלה מ-80% במחירי הדירות. הוא גם האיש שבמחטף בחירות, יום לפני ההליכה לקלפי, הבטיח לעם ישראל, כי מנהל מקרקעי ישראל יעבור למשרד ראש הממשלה, ובראשו יעמוד מי שהיה אז בן בריתו והיום מתמודד מולו, משה כחלון, שכבר הוכיח עצמו בשוק התקשורת.

נתניהו הכתיר את שנת 2014 כשנת הנדל"ן, ועל פניו נראה שהכול הלך לכיוון הנכון: מעולם לא היה שר אוצר שלקח על עצמו כה ברצינות את ענייני הדיור. מושגים חדשים הפכו לנחלת הכלל: "מע"מ אפס", "מחיר מטרה", "נתיב לדירה", "הסכמי גג", "מחיר למשתכן", "שכירות הוגנת", ועוד עשרות תכניות ותתי תכניות לשינוי נוף הדיור בארץ.

לחוק מע"מ אפס היו כל הסיכויים להצליח לולא הייתה בעיה משמעותית, שאיננה קשורה רק לממשלה הנוכחית: בארץ לא נבנו מספיק דירות, כך שמול ביקוש אדיר נרשם מחסור חמור בהיצע. אי אפשר לספק את צרכי השוק.

בנוסף, כפי שפרסמתי כבר בתחילת מרץ, נתניהו מעדיף את פרויקט מחיר מטרה ומתנגד לחוק מע"מ אפס. למרות זאת, מהרגע שלפיד החליט להפוך את מע"מ אפס, בניגוד לעצת כלכלנים, לתוכנית הדגל שלו – נתניהו גיבה אותו.

זוגות צעירים התיישבו על הגדר, מתוך ידיעה כי מדובר בתוכנית ממשלתית מוסכמת. התוצאה: הם הפסידו למעלה מ-100 אלף שקל בממוצע בשל ההחלטה להמתין לחוק ולא לקנות דירה. ביקרנו בביתם של זוגות צעירים מיואשים, שחלקם ממתין עדיין להבטחת הממשלה, בלא מעט זעם ותסכול, וחלקם שמחים שלא האמינו ופעלו.

מאז הכרזתה של תוכנית מע"מ אפס זינקו מחירי הדירות בעוד 5%, אולם מהרגע שהיא בוטלה, כמעט כל חברות הבנייה עדכנו את המחיר כלפי מעלה.

לפני כשבועיים החליטה הממשלה לחזור לתכנית "מחיר מטרה" ולאשרה, אבל הפעם לא בכפוף למע"מ אפס, כפי שתוכנן בתחילה, אלא באופן עצמאי, סולו. במסגרת מחיר המטרה מוזילה המדינה את מחיר הקרקע שתימכר ליזם, כדי שהוא יוכל למכור את הדירה שיבנה עליה ב-20% פחות.

באיחור של עשרה חודשים, הוחלט כעת כי תכנית מחיר מטרה היא-היא התכנית שתהיה התכנית הממשלתית הרשמית להורדת מחירי הדיור, ותתפרס על פני חמש שנים לייצור 66 אלף דירות ב-20% הנחה באזורי הביקוש. במסגרת זו, הוחלט עוד, כי תינתן העדפה לרוכשי דירה ראשונה על פני משפרי דיור ביחס של 1-3.

התכנית הזו, כפי שניראה בגיליון הנוכחי, לא חפה מטעויות ובעיות. ובראשן כנראה איש לא יודע מה תהיה מדיניותה של הממשלה החדשה לגבי התכנית ה"ישנה". בכל מקרה, זוהי תכנית טובה שיכולה כנראה גם להצליח, אבל לא ממחר. זה ייקח לפחות שנה-שנתיים עד שהדירות הללו ימכרו, ובינתיים מחירי הדירות רק עולים ועולים, וגם דמי השכירות כבר קפצו בעשרות אחוזים.

במבחן התוצאה, במהלך השנתיים בהן כיהנה הממשלה הנוכחית, המשיכה העלייה במחירי הדיור בארץ. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה כי מאז כינונה של הממשלה בינואר 2013 עלה המחיר הממוצע לדירה בישראל ב-114.4 אלף שקל – עלייה של 9.4% – למחיר של 1.332 מיליון שקל. נסקור כאן את 24 חודשי הממשלה ה-33, ואת 24 המחדלים שביצעה בתחום הנדל"ן.

יד ימין ויד שמאל

לא קל לבנות בישראל. דחייה של מכרזים לצד כפל מכרזים בתקופה האחרונה גורמים לכך שבניית אלפי דירות נדחתה שוב ושוב. כך לדוגמה, במאי 2014 פורסם לראשונה מכרז לבניית 1,725 דירות במודיעין ב- 29 מתחמים, אך מאז נדחה ארבע פעמים. גם בחריש נדחו מכרזים ולאחרונה פורסמו שוב, אולם להפתעת הקבלנים התברר כי הפעם דרשה המדינה היטלי פיתוח מוכפלים, מה שייקר את מחירי הדירות בעיר החדשה.

יד ימין אינה יודעת מה עושה יד שמאל. המדינה רוצה להוזיל את מחיר הדירות, אך בד בבד הייתה ונשארה ספסרית הקרקעות הגדולה ביותר. ניסינו לרדת לעומק העניין ולכנס סביב שולחן עגול את שר הבינוי אורי אריאל וצמרת משרדו עם בכירי שוק הנדל"ן למפגש שינתח את מצבו הנוכחי של שוק הדיור. תואם מועד, התקבלו אישורים, ואז לפתע נפלה הממשלה, והכל בוטל. במקום זאת, ביקשנו ממנכ"לים ומאנשי מקצוע מובילים בענף, לתת לראש הממשלה ושריו בממשלה הבאה שתיבחר, כמה עצות מחוץ לקופסה כדי להיטיב את המצב, לא לפני ששמענו ממפקדי צבא השטח של חיל הנדל"ן, סמנכ"לי השיווק, מה הרגישו הם על בשרם במהלך השנה, שכנראה הייתה אחת הגרועות והמבלבלות בתחום הדיור.

החיפוש אחר דירה זולה הביא רבים לנסות ולהשקיע בהזדמנויות שוק באמצעות קבוצות הרכישה. על פניו, השיטה נפלאה – בואו נתקבץ כמה חברים ביחד ונוזיל את מחירי העלויות שממילא הולכות לכיסי הקבלנים. אבל בשטח התמונה שונה לחלוטין.

מתברר כי בשלוש השנים האחרונות ירד קרנן של קבוצות הרכישה מכמה סיבות: אין קבוצת רכישה שהמחיר לדירה שנקבה בעת השיווק, תאם למחיר הסופי שנדרש תמורתה. אנשים רבים נכנסו לעסקה עם הון עצמי נמוך מדי, ומצאו עצמם מול שוקת שבורה. הפרק העשירי במספר של תחקירי מדינת חלם שאנו עורכים בשלוש שנים האחרונות ב"ידיעות הנדל"ן" יוקדש לסיפורן של קבוצות הרכישה.

דרך נוספת לחסוך קצת כסף בכל מה שקשור לדירות היא מחזור המשכנתה. בשל הריביות הנמוכות במשק, זהו צעד שיכול להשתלם מאוד לחייבים. במקרה הטוב, המחזור עשוי לאפשר חסכון של עשרות אלפי שקלים. הדבר טוב במיוחד לזכאי משרד הבינוי. למעלה ממאה אלף זוגות צעירים שהתחייבו למשכנתה בעבר, נקראים כעת לבנקים לקבל החזרים. מיטב המומחים יסבירו פה איך עושים זאת נכון.

ואם כבר אופטימיות, בימים אלה ניתן להבחין בארץ בבנייה מואצת של עשרות אלפי בתים בשכונות ענק בערים שונות. מיפינו עבורכם את השכונות החדשות שעשויות לשנות את פני הערים הוותיקות ולפתור חלק ממצוקת ענף הדיור, אולי בהן תוכלו למצוא את דירת חלומותיכם. אנחנו פה, בכל אופן, תמיד אתכם.

ראה גם

צילום: fotolia

היום שאחרי

בתחילתה, שנת תשע"ד הסתמנה כשנת הנדל"ן, כאשר מצוקת הדיור הועמדה בראש סדר העדיפויות של הממשלה. ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>