ראשי / חדשות נדל"ן / יש תמורה

יש תמורה

רק פרויקטים ספורים של התחדשות עירונית ייצאו אל הפועל, אבל תוך שלוש שנים הם ישנו את פני הערים. מה הורסים, מה בונים וכמה מרוויחים מכך הדיירים? אם הבניין בו אתם גרים מועמד לפרויקט פינוי בינוי, או שאם אתם יזמים המתעניינים בתחום, הכתבה הזאת היא חומר קריאה חובה בשבילכם  >> עופר פטרסבורג

בעוד שלוש שנים יתחילו להשתנות פניהן של ערים ותיקות רבות בשל תוכניות ההתחדשות העירונית. נשמע טוב, אלא שהשינוי המיוחל הזה יכול היה לקרות כבר מזמן. זה כבר 15 שנה שמדברים, טווים תוכניות, מחתימים דיירים, רבים, מתקוטטים, מתפשרים או שלא, ובפועל – פרויקטי פינוי בינוי שייצאו לדרך הם עדיין מעטים, מעטים מדי, גם אם בשטח  נוכחותם תבלוט. למרות שהן עתידה של המדינה, תוכניות הפינוי בינוי מתגוללות בסבך הבירוקרטיה.

והנה, גם ההתחדשות העירונית לסוגיה צפויה להיכלל בתוכנית המע"מ אפס של שר האוצר.  המשמעות: הקבלנים יוכלו לנכות גם את המע"מ בגין הוצאות שיפוץ הדירות הישנות מחבות המס שלהם. מדובר בכ-15% מכלל ההוצאות בפרויקט של התחדשות עירונית, מה שבהחלט מגדיל את כדאותם הכלכלית של הפרויקטים מבחינת היזמים. המטרה: לעודד יזמים לקחת על עצמם עוד ועוד תוכניות כאלו.

אז אילו פרויקטים גדולים של פינוי ובינוי יצאו אל הדרך בתוך שלוש שנים? קבלו מדריך מפורט, הכולל את התמורה שהדיירים מקבלים עבור הסכמתם, ערך השבחת הנכס, באילו בעיות נתקל הפרויקט וכיצד פתרו אותן.

תל אביב

שכונת נווה שרת

פרויקט ME, ברחוב בית אל / חברות: אשלי חברה לבניין וש.מיכלסון/ אדריכל: בלומנטל אדריכלים

פינוי:  6 בניינים ישנים נהרסו בהיתר שנתקבל בתחילת שנת 2011.

בינוי: שלושה מגדלים בני 21 קומות, 90 דירות בכל אחד מהם, נבנים סביב הפארק המרכזי של נווה שרת, ומשווקים במקביל.

סטטוס:  הפרויקט נמצא בשלבי בנייה סופיים וצפוי להתאכלס בחורף הקרוב.

מה יקבלו הדיירים: מרבית הדיירים זוכים לדירות של 4 חדרים בגודל של כ-92 מ"ר עם מרפסות שמש בנות 12 מ"ר. מעטים, בעלי גדלי דירות חריגות, יקבלו דירות בנות  כ-110 מ"ר). בנוסף, חנייה תת-קרקעית ומחסן לכל דירה בפרויקט.

קשיי היזמים: בדרך לגיבוש 100 אחוז הסכמה של הדיירים לחוזים סופיים, נאלצו היזמים להתמודד עם סרבני חתימה ועם בקשות מיוחדות. הפתרון: שקיפות. כל אחד מהדיירים יודע מה השכן שלו קיבל.

מחירים: כיום נשארו למכירה רק הדירות היקרות כמו פנטהאוזים ודופלקסים במחיר ממוצע של 5 מיליון שקל. סך הכל מחירי הדירות בפרויקט עלו מתחילת השיווק לפני קצת יותר משנתיים בכ-20%-30%.

פרויקט גרין פארק, רחובות רמה ובת אל/חברות: אלקטרה השקעות, מטרופוליס ו- S.G.S/ אדריכל: גיל שנהב, כנען שנהב

פינוי: 10 בניינים, 154 יחידות דיור.

בינוי: 6 בניינים, 447 יחידות דיור ופארק גדול.

סטטוס: בביצוע.

מה יקבלו הדיירים: תוספת שטח של 40  מ"ר לכל דייר, מרפסת שמש, מחסן וחנייה תת קרקעית.

קשיי היזמים:  התנגדויות דיירים מתוך הפרויקט.

שווי ההשבחה: מחיר דירה לפני הפרויקט:  1.0 מיליון שקל. אחרי: 1.8 מיליון שקל.

פרויקט קדמת צהלה, ברחוב אח"י דקר/ חברות:  אפגד אפרידר/ אדריכל: אברהם יסקי ז"ל

פינוי: 5 בנייני רכבת בהם 120 דירות, בנות 2 חדרים בגודל של כ- 40 מ"ר.

בינוי: במתחם החדש יבנו 324 יחידות דיור חדשות ב-6 בניינים: 4 בניינים בני 10 קומות ו-2 מגדלים בני 24 קומות.

סטטוס: הפרויקט קיבל היתר, הריסת הבניינים הישנים הושלמה, ובניית הבניינים החדשים החלה. הפרויקט בשיווק.

מה יקבלו הדיירים: תוספת של 40 מ"ר נטו לכל דייר, מה שמכפיל את שטח הדירה, מחסן בגודל של לפחות5 מטר, חנייה תת קרקעית אחת.

קשיי היזמים: מציאת שפה משותפת לכל הדיירים, שכן מדובר באוכלוסיה מגוונת עם צרכים שונים. "הפתרון היה פגישות אישיות עם הדיירים, הרבה סבלנות והקשבה", אומר בא כוח הדיירים, עו"ד יריב בר דיין, "הבעיות, כפי שהסתבר בפגישות, היו קטנות משציפינו ונפתרו במהרה".

שווי ההשבחה: ככל שתהליך ההתחדשות עם המנהל התקדם מחיר הדירות הישנות עלה ואף הגיע ל-1.5 מיליון שקל. דירת 4 חדרים בפרויקט עולה החל מ-2.07 מיליון שקל.

קהילת קנדה, יפו, שדרות ירושלים / חברות אלמוג פינוי בינוי מקבוצת אלמוג וזוהר הדר יזמות/ אדריכל: ברק ציפור

פינוי: 7 בנייני רכבות ישנים ובניין מרובע, 208 יחידות דיור בסך הכל

בינוי:  888 יחידות דיור ביניהן דירות 4 ו-5 חדרים וכן דירות גן וגג. כ- 15% מהדירות (שגודלן הממוצע יהיה כ-78 מ"ר) ישווקו במסגרת דיור בר השגה.

סטטוס: התוכנית הוגשה לוועדה המחוזית. צפי שיווק ותחילת בנייה: סוף שנה הבאה.

מה יקבלו הדיירים: דירות בנות  4 חדרים בשטח של כ- 100 מ"ר (במקום הדירות שברשותם (בגודל של כ-70 מ"ר בממוצע) פלוס מרפסת, מחסן  וחנייה.

קשיי היזמים: הבעיה המרכזית כרגע הינה רישום הנכסים שנרכשו מעמידר  לטובת הדיירים. הנושא מטופל.

שווי ההשבחה:  דירת 70 מ"ר עולה לפני כ-700 אלף שקל. דירת 4 חדרים צפויה לעלות מ-1.8 מיליון שקל והלאה.

קריית אונו

שכונת פארק רייספלד, רחוב שלמה המלך / חברות: שיכון ובינוי ותדהר. אדריכל: אבי מאייר

פינוי: 6 בנייני שיכונים, בהם מתגוררים כ-60 דיירים בדירות בנות 2-4 חדרים.

בינוי:  ארבעה מגדלי יוקרה הכוללים 180 יחידות דיור, עם דירות בנות 4-5  חדרים, חניונים תת קרקעיים, דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט ייבנה בסמוך לפארק גדול שפותח והוקם במסגרת פרויקט המגורים חלומות קריית אונו של חברת שיכון ובינוי נדל"ן. בשטח שיפונה, יורחבו הרחוב ובית הספר השוכן בו. בנוסף, תוקם רצועה ירוקה עבור תושבי האזור.

סטטוס:  הפרויקט נמצא לקראת קבלת היתרים לשני הבניינים ראשונים. קבלת מפתח: צפי לקראת החצי השני של 2016.

מה יקבלו הדיירים: דירה בסטנדרט בנייה באיכות גבוהה עם תריסים חשמליים בסלון, מרפסת שמש, הכנה למערכת קולנוע ומזגן דירתי, חנייה לכל דירה.

שווי ההשבחה: לפני 1.2 מיליון שקל. אחרי, בדומה לפרויקט חלומות קריית אונו: כ – 2.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.

רחוב שאול המלך/ חברה: מצלאוי/  אדריכל: השמשוני.

פינוי: נהרסו 11 בניינים שנבנו בשנות השבעים בני  שתיים ושלוש קומות, עם 174 יחידות דיור.

בינוי:  540 יחידות דיור חדשות ב-11 בניינים.

סטטוס:  10 בניינים מתוך 11 הושלמו ואוכלסו ברובם.

מה יקבלו הדיירים: בעל דירת 65 מ"ר מקבל דירת 110 מ"ר. בעל דירה קטנה יותר  מקבל דירת בגודל 90 מ"ר.

קשיי היזמים: "היה פרויקט ראשוני פורץ דרך", אומר בא כוח הדיירים עו"ד ליאור עמידור, "לקהל המבוגר יש קושי התניידות וצריך  היה למצוא להם פתרונות נוחים, הם גם קשורים רגשית למבנה. הקהל הנוסף הבעייתי היה קהל הסחטנים אליהם אסור להיכנע. התוצאות מדברות בעד עצמן".

שווי ההשבחה:  כ-900 אלף שקל לפני, כ- 1.9 מיליון שקל אחרי לדירת 4 חדרים.

יהוד-נווה מונוסון

מונוסון, רחוב תמר/ חברות: אשדר וענב/ אדריכל : ישראל רוזיו

פינוי: 10 בניינים שנבנו בשנות השבעים ובהם 200 יחידות דיור.

בינוי:  620 יחידות דיור בעשרה בניינים חדשים.

סטטוס: מחצית מבעלי הזכויות בפרויקט פינו את דירותיהם. כשליש מבעלי הדירות קיבלו את הדירות החדשות בשלושה בניינים שבנייתם הושלמה. שני בניינים נוספים בביצוע.

מה יקבלו הדיירים: מחצית מבעלי הזכויות קיבלו / יקבלו דירות 4 חדרים בגודל 105 מ"ר ומחציתם יקבלו דירות 5 חדרים בגודל 118 מ"ר.

קשיי היזמים: היו בעיות בחילופי שטחים עם המינהל. דיירים סרבנים הגיעו לשלושה הליכים משפטיים. "שניים מהם הסתיימו בחתימת הנתבעים על הסכם זהה לזה של כל יתר בעלי הזכויות.  ההליך השלישי מתנהל בבית המשפט", מסביר בא כוח הדיירים עו"ד ליאור עמידור.

שווי ההשבחה: לפני: כ-1.0 מיליון שקל.  אחרי: כ- 1.8 מיליון  שקל  לדירת  4 חדרים.

מגדלי HIGH, רחוב הרצל ומקלב – מצפון לאיצטדיון העירוני לשעבר / חברה: אאורה ישראל/ אדריכל: ישראל רוזיו

פינוי: דירות קטנות וישנות. בעלי הזכויות היו לכל היותר דיירים מוגנים. חלקם

מחזיקים בדירות שלא כדין וחלקם הפרו את הסכם הדיירות המוגנת  כתוצאה משינויים מהותיים שנעשו בנכס.

בינוי: 6 בניינים חדשים עם כ- 250 יחידות דיור.

סטטוס: החל אכלוס שני הבניינים הראשונים.

מה יקבלו הדיירים: המחזיקים במקרקעין קבלו דירות בגודל הכפול מדירותיהם ערב ערב הפינוי. המחזיקים בשטחים מסחריים, קבלו נכס מסחרי הגדול ב- 50% מגודל הנכס המסחרי אותו פינו.

קשיי היזמים: המחזיקים נאלצו לפנות נכסים צמודי קרקע לטובת נכסים בבנייה רווייה. הדיבורים אודות הפרויקט נמשכו שנים רבות, דבר שגרם לסקפטיות מצד הדיירים. היה צריך למצוא את נקודת האיזון בין היותם מחזיקים בנכסים צמודי קרקע לבין היותם  דיירים מוגנים באותם נכסים. "הניהול הנכון של ההתקשרות הביא לכך שהמחזיקים הפכו מדיירים מוגנים לכל היותר לבעלי זכויות בעלות בדירות חדשות", מסביר בא כוח הדיירים עו"ד ליאור עמידור.

שווי ההשבחה:  שווי  זכויותיהם של המחזיקים נאמד בממוצע במאות אלפי שקלים בלבד ודירות התמורה שהתקבלו עלו כ-1.75 מיליון שקלים לדירת 5 חדרים.

רחוב מקלב ומדרחוב סעדיה חתוכה/ חברות: ים סוף מקבוצת פפושדו ומגנזי

(מתחם זה נמכר לאחרונה לאאורה ישראל)/ אדריכל: אורי בלומנטל

פינוי: עשרות בתים קטנים בניהול המינהל. בעלי הזכויות היו לכל היותר דיירים מוגנים. חלקם מחזיקים שלא כדין וחלקם מחזיקים שהפרו את הסכם הדיירות המוגנת כתוצאה משינויים מהותיים שנעשו בנכס.

בינוי: 4 בניינים חדשים.

סטטוס: טרם ניתנו היתרי בנייה. המחזיקים קיבלו ערבויות ופינו את הנכסים שהוחזקו על ידם.

מה קיבלו הדיירים: המחזיקים במקרקעין קיבלו דירות בגודל הכפול מגודלן על פי  ההסכם עם עמידר / מנהל מקרקעי ישראל, בתוספת השלמה קטנה לשטח העודף לפי הארנונה. המחזיקים בשטחים מסחריים קיבלו נכס מסחרי הגדול ב- 50% מגודל הנכס המסחרי אותו פינו.

קשיי היזמים:  המחזיקים נאלצו לפנות נכסים צמודי קרקע לטובת נכסים בבנייה רווייה. הדיבורים אודות הפרויקט נמשכו זמן רב,  דבר שגרם לסקפטיות מצד המחזיקים. עו"ד ליאור עמידור, בא כוח הדיירים: "הניהול הנכון של ההתקשרות הביא לכך שהמחזיקים הפכו מדיירים מוגנים ( לכל היותר) לבעלי זכויות בעלות בדירות חדשות".

שווי ההשבחה:  שווי זכויותיהם של המחזיקים נאמד בממוצע במאות אלפי שקל בלבד ודירות התמורה שהתקבלו שוות כ-1.75 מיליון  שקל לדירת 5 חדרים.

רמת השרון

פרויקט רימוני תדהר, ברחוב החלוץ,  שכונת מורשה במזרח העיר/. חברה: קבוצת תדהר/ אדריכל: גיל שנהב, כנען שנהב

פינוי: 48 דירות שיכון שנהרסו עד היסוד.

בינוי: צמד בנייני מגורים יוקרתיים בני 19 קומות כל אחד. פיתוח סביבתי עשיר הכולל 1.8 דונם של גן ירוק ובו מדשאות, מתקני משחקים, שבילי אופניים ועוד.

סטטוס: תחילת הבנייה: ב- 25/3/2014. סיומה מתוכנן ל- 25/3/2017

מה יקבלו הדיירים: בתמורה יקבלו הדיירים-בעלי הקרקע דירת 5 חדרים בשטח של 120 מ"ר פלוס מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר, חנייה ומחסן. הם יזכו לליווי בכל התהליך לרבות סיוע באיתור דירה חלופית, טיפול בהובלת תכולת הדירה לדירה החלופית וממנה לדירת התמורה. במהלך תקופת הפינוי יקבל כל דייר-בעל קרקע תשלום שכר דירה לדירה חלופית למשך תקופת הבנייה, ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה וערבות לתשלומי שכר הדירה עד לסיום הבנייה והאכלוס.

קשיי היזמים: תהליך גיבוש הדיירים והגעה להסכמה מלאה על תנאי התמורה הגיע לסיומו המוצלח והמהיר יחסית, באמצעות ועד פעולה חזק של הדיירים-בעלי הקרקע, ששיתפו פעולה וניהלו משא ומתן מול היזם.  "זו נחשבת מודל לעסקת הפינוי בינוי המהירה בארץ, תוך 22 חודש", מתגאה עורך הדין מטעם הדיירים,  יריב בר דיין מהחברה לפיתוח והתחדשות עירונית.

שווי ההשבחה:  לפני: מיליון שקל. במסגרת המבצע הבלעדי לתושבי רמת השרון, שנערך בשיתוף עיריית רמת השרון, נמכרו 82 דירות לתושבי העיר. כעת משווקים לקהל הרחב דירות 4 חדרים  ב- 1.878 מיליון שקל ומעלה.

גבעתיים

סנטרל הייטס, רחוב ערבי נחל/ חברות: משהב ומבנה אופיר. / אדריכלית: רות הרשקוביץ

פינוי: שבעה בנייני רכבת נטושים בני 60 שנה הכוללים 126 יחידות דיור.

בינוי:  4 מגדלים, הכוללים 528 יחידות דיור.

סטטוס: מגדל אחד, בן 126 יחידות דיור עומד ומאוכלס. מגדל שני, עם 96 יחידות דיור, בבנייה.

מה יקבלו הדיירים: תוספת של 45 מ"ר לכל דירה (סך הכל:  107.5 מ"ר במקום 60 מ"ר).

קשיי היזמים: 12 שנה ושלושה ראשי ערים עברו עד תחילת הבנייה, והיו קשיים ביורוקרטים רבים.  בשנים האחרונות, מעידים היזמים, העבודה מול העירייה היא טובה והפרויקט מתקדם היטב.

שווי ההשבחה: לפני: 1.1 מיליון שקל בדירת שיכון.  אחרי: 2.2.65 מיליון שקל לדירת 4  חדרים.

בת ים

רחוב כצנלסון 41-51, שכונת רמת יוסף/ חברה: מעוז דניאל/ אדריכל: טרם נקבע

פינוי:  104 יחידות דיור  ישנות ב-6  בנייני רכבת דו קומתיים.

בינוי: כ- 470 יחידות דיור בנות כ-90 מ"ר בממוצע ב-5 בניינים חדשים.

סטטוס:  בשלב חתימות אחרון של הסכמים עם הדיירים, בתכנון בהתאם להחלטת מחוזית. תוך שנה תחל בנייה.

מה יקבלו הדיירים: הדיירים יקבלו דירות בגודל של  100-110 מ"ר פלוס מרפסת, חנייה ומחסן.

קשיי היזמים:  היזם הקודם פרש (לטענתו, בשל חוסר כדאיות כלכלית), והדיירים  החליטו להמשיך עם היזמים החדשים את  קידום הפרויקט.

שווי ההשבחה:  לפני: כ-900 אלף שקל. אחרי: כ- 1.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים חדשה.

פתח תקוה

רחוב יוספסברג / חברה: נווה גד בניין ופיתוח/ אדריכל: דורון גולדווסר

פינוי:  90 דירות ישנות, בנות כ-70-80 מ"ר, בשלושה בניינים ישנים. המתחם כולו בנוי על  כ-8 דונמים.

בינוי:  אושרה תב"ע להקמתן של 360 יחידות דיור חדשות, בנייה מודרנית לגובה במגדלים הכוללים דירות בנות 4,5 חדרים.

סטטוס: הבניינים הישנים נהרסו, כלל הדיירים פונו לשכירות וקיבלו ערבויות בשווי מלוא הדירות הישנות. כרגע נמצאים בעיצומו של הקמת השלד, בקומה שנייה.

מה מקבלים הדיירים:  כל דייר מקבל דירה חדשה ששטחה בן כ- 120 מ"ר וערכה כפול מדירתו הקודמת. בנוסף, יקבל כל דייר מרפסת שמש וחנייה.

קשיי היזמים: "שלושת הבניינים הישנים היו רשומים כבית משותף אחד וישבו על אותה חלקה", אומר  עו"ד זיו כספי ממשרד עו"ד גינדי-כספי, המייצג את אור לירי התחדשות ובניין בע"מ שמרכזת הטיפול בבעלי הזכויות. "לכן נאלצנו להידרש להסכמה של 100% מהדיירים לרבות פינוי והריסת כל הדירות במרוכז ולא בשלבים שהיו מקלים על עלויות השכירות".

שווי ההשבחה:  שווי הדירות הישנות הוערך בכ- 700 אלף שקל. הדירות החדשות בפרויקט נמכרות בכ- 1.5 מיליון שקל.

נתניה

פרויקט שכונת אנדריוס בצפון מערב נתניה/  חברה: אפריקה ישראל מגורים/ אדריכל: חיימי שניידר

פינוי: 116 יחידות דיור ב-7 בניינים.

בינוי:  333 יחידות דיור ב-4  מגדלי מגורים חדישים בני כ-22 קומות כל אחד. המגדלים ייפנו לכיוון הים וימוקמו סביב פארק חדש שיתפרש על פני כ-5 דונם.

מה יקבלו הדיירים: דירות 4 חדרים בשטח של 107 מ"ר, כולל ממ"ד, חנייה תת קרקעית אחת ומרפסת בת 10 מ"ר.

סטטוס: עד כה כ-90% מדיירי המתחם חתמו על חוזים. לפני מספר חודשים אושרה התב"ע שהוגשה לקידום הקמת הפרויקט וקיבלה תוקף רשמי. בקרוב תחל החברה בתהליך הגשת היתר בנייה להקמת המתחם ולקידום הפרויקט.

קשיי  היזמים: בוועדות התכנון זכה הפרויקט לתמיכה, ודיירי המתחם, משרד הבינוי והשיכון והעירייה נקטו בחזית אחידה. אך עם זאת היו עיכובים רבים.

שווי ההשבחה: לפני: כ-700 אלף שקל.  הפרויקט אינו מתומחר עדיין, אך הדירות שבו צפויות להכפיל את ערכן.

יבנה

רחוב חרמון / חברה: אלמוג פינוי בינוי/  אדריכל: "גוטמן אסיף"

פינוי: 92 יחידות דיור בנות 70 מ"ר בממוצע.

בינוי:  4 מגדלים  בני 21 קומות  כל אחד, פרט לבניין אחד בן 28 קומות.

סטטוס: עבר ועדה מקומית, ערב כניסה למחוזית .

מה יקבלו הדיירים: דירת 100 מ"ר, פלוס מרפסת, חנייה ומחסן.

קשיי היזמים: הייתה בעיה בתכנון מרתף חנייה מתחת לשטח ציבורי פתוח, אך היא  נפתרה.

שווי ההשבחה: לפני: 700 אלף שקל. צפי מכריה: 1.3 מיליון שקל  לדירת 4 חדרים.

ראשון לציון

קריית האמנים, שיכון סלע, מזרח ראשון לציון/ חברה: האחים דוניץ/  אדריכל: פייגין אדריכלים

פינוי: 5 בנייני רכבות בני 2-3 קומות עם מספר כניסות לכל אחד,  וכ- 25 בניינים בני 2 קומות כאשר  בכל בניין יש כ- 8 יחידות דיור. הבניינים נבנו בשנות ה- 50, ללא מעלית וללא חניון תת קרקעי. סך הכל יפונו 276 יחידות דיור קטנות, בנות 30-40 מ"ר.

בינוי:  1,402 דירות חדשות בגדלים 3,4,5 חדרים וכן מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים ב- 14 בניינים בני 19-31 קומות. בנוסף, בונה החברה סמוך למתחם את "בית אמני ראשון-לציון" (גלריית אמנות בת 2 קומות).

סטטוס: בעיצומו של הקמת הבניין הרביעי, כאשר הבניין הראשון כבר מאוכלס.

מה מקבלים הדיירים:  תוספת של לפחות 30% על שטח דירתם הנוכחית, מעלית, חנייה, מחסן ומרפסת שמש. בכל בניין ישנו לובי מפואר, גינה, מועדון דיירים ושלוש מעליות פעילות. הבניין, כמו גם הדירות, כולל מפרט עשיר ומגוון.

קשיי היזמים: הפרויקט הינו מורכב וסבוך הן תכנונית, הן ביצועית והן משפטית. עו"ד זיו כספי ממשרד עו"ד גינדי-כספי אשר מייצג את הדיירים: "לצורך ביצוע התחלת הבנייה החדשה והעברת הדיירים ישירות לדירות החדשות נדרשה החברה לרכוש קרקע ריקה סמוכה, עליה התחילה את הבנייה".

שווי ההשבחה: הדירות הוערכו בכ-600 אלף שקל . דירת 4 חדרים בקומה 15 בשטח של כ-110 מ"ר עולה כ-1.56 מיליון  שקל.  דירת 5 חדרים בקומה 7 בשטח של כ-140 מ"ר עולה כ-1.69 מיליון שקל. בנוסף ישנם פנטהאוזים גדולים במיוחד הנמכרים בכ-3.25 מיליון שקל.

מגדלי נוף ים,  רחוב מנחם פוזננסקי, שכונת רמת אליהו/  חברת שמשון זליג בע"מ/ אדריכל: שמואל בן שחר אדריכלות

פינוי:   58 דירות ב- 8 בניינים משנות השישים, בני  2 – 4 קומות.

בינוי:   5 בניינים בני 14 קומות כל אחד, ובסך הכול 290 יחידות דיור בתמהיל של דירות  בנות 3, 4  ו- 5 חדרים.

סטטוס:  כ-70% מהדיירים במתחם חתמו על פינוי-בינוי. תוכנית הפרויקט קיבלה תוקף בוועדה המחוזית במרץ 2014.

מה יקבלו הדיירים: כל דייר שמתפנה יקבל דירה הגדולה בכ-35% מהדירה שמסר. החברה תבנה גם מרתפי חנייה ולובי מעוצב בכל בניין ותחדש את התשתיות הקיימות וברחוב יוקם גן ציבורי.

קשיי היזמים: העבודה על תכנון הפרויקט מול הרשויות החלה לפני 12 שנים, כאשר לקח זמן לאשר את התוכנית בשל שני קשיים מרכזיים:  ראשית, מדובר בפרויקט בעל ריבוי בעלויות, בו מעורבים דיירים מבוגרים רבים וכן מנהל מקרקעי ישראל וחברת עמידר, דבר שהקשה על תהליך המשא ומתן. שנית, הדירות במתחם שונות בגודלן זו מזו ולכן  יש לנהל משא ומתן פרטני עם כל דייר בנפרד, כשהתמורה משתנה בין כל דירה ודירה, שלא כמו בפרויקטים אחרים בהם המשא ומתן מתנהל מול ועד דיירים.

שווי ההשבחה: ברחובות הסמוכים למתחם מחירי הדירות נעים בין 600 אלף שקל  ל-1.0 מיליון  שקל. המחיר המוערך לדירת 4 חדרים בפרויקט יתחיל מ-1.4 מיליון שקל.

נס ציונה

בצומת הרחובות שאול המלך ואלי כהן בשכונת יד אליעזר/ חברה: ראובן סרוגו/ אדריכל: יהודה פייגין

פינוי: 108 דירות ב-17 בנייני רכבת ישנים.

בינוי: 382 יחידות דיור ב- 16 בניינים בני 7-12 קומות, כולל חניות תת קרקעיות. תמהיל הדירות: דירות 3,4,5 חדרים,  דירות גן וגג.  הפרויקט יתאפיין במבנים נמוכים יחסית,  בנייה ירוקה וריבוי שטחים ציבוריים פתוחים במרכזו.

סטטוס: נחתמו למעלה מ 80% חוזים מול בעלי הדירות. בכמה מתחמים כבר הושגו 100% חתימות. תכנון הפרויקט  הושלם ובימים אלה יוגשו תוכניות להיתרי בנייה. צפי קבלת ההיתרים: חצי שנה.  צפי תחילת הבנייה: דצמבר 2014.

מה יקבלו הדיירים:  רוב הדיירים בפרויקט בעלי דירות בנות 55 מ"ר, יקבלו דירות חדשות בנות 100 מ"ר פלוס מרפסת, חנייה ומחסן.

קשיי היזמים: הקושי המיוחד הוא בגיבוש ההסכמות מול דיירי הבניין – החתמת החוזים וכן שמירת קשר רציף עם הדיירים המתפנים.  יש צורך בהתאמת התכנון ושלבי הביצוע לקצב החתמת הדיירים ולתמורה שהובטחה להם.

שווי ההשבחה:  דירה סטנדרטית במתחם ללא פינוי-בינוי שווה כ- 700 אלף שקל.  דירה חדשה תעלה כ-1.7 מיליון שקל. כלומר, תוספת של כ-1.0  מיליון שקל לשווי הנכס.

רמת גן

שקמה על הפארק, רחוב אחד העם, שכונת רמת שקמה/ חברה: אבנר לוי בע"מ וראובן סרוגו/ אדריכל:  יסקי אדריכלים

פינוי: 44 דירות ב- 4 בנייני רכבת ישנים.

בינוי: 176 יחידות דיור ב-3 בניינים בני כ- 18 קומות כולל חניות תת קרקעיות. תמהיל הדירות המתוכנן: דירות 3,4,5 חדרים, פנטהאוזים ודירות גג. הפרויקט יתאפיין בבניית מגדלים הצומחים מתוך השטח הירוק הצמוד לפארק, בנייה ירוקה ובריבוי שטחים ציבוריים כולל מעברים לציבור בין המגדלים לתוך הפארק הלאומי.

סטטוס:  למעלה מ 80% חוזים עם בעלי הדירות נחתמו.  הושלם תכנון התב"ע לפרויקט,  ותוכניות הבינוי הוגשו לאישור הוועדה המקומית.  בעוד כ-6 חודשים יוגשו תוכניות להיתרי בנייה. צפי קבלת היתרי הבנייה: עוד כשנה. צפי תחילת הבנייה: יוני 2015.

מה יקבלו הדיירים:  רוב בעלי הדירות בנות 60 מ"ר, יקבלו דירות חדשות בנות 120 מ"ר פלוס מרפסת, חנייה ומחסן.

קשיי היזמים: האוכלוסייה במתחם היא הטרוגנית. ישנם דיירים מחתך סוציואקונומי גבוה ודיירים מחתך סוציו אקונומי נמוך, מה שמקשה על גיבוש הקונספט התכנוני והחתמת הדיירים על הסכמים מחייבים.  מספר חברות מובילות  ניסו להחתים דיירים לפני כניסת היזמים הנוכחיים, ללא הצלחה. הוועדה המקומית, בעידן ראש העיר הקודם, התנגדה לתוכנית באופן שגרם קושי לאישורה בוועדה המחוזית.

שווי ההשבחה: דירה סטנדרטית במתחם ללא פינוי בינוי שווה כ-900 אלף שקל. דירה חדשה במתחם תעלה כ-2.2 מיליון שקל, כלומר  תוספת של כ-1.3 מיליון  שקל  לשווי הנכס.

פרויקט סמארט טאוורס, במתחם רחוב החולה / חברה: קבוצת כנען/ אדריכל: ברק ציפור וכנף-פרנס אדריכלים.

פינוי: 48 יחידות דיור במבנים בני ארבע קומות.

בינוי: 167 יחידות דיור ב-2 מגדלים בני 23 קומות. סוגי הדירות: מ-3, 4, 4.5, 5 ו-6 חדרים, ופנטהאוזים.

סטטוס: הוועדה המקומית אישרה את הקמת הפרויקט והתקבל היתר הריסה, חפירה ודיפון.

מה יקבלו הדיירים: הדיירים שיפנו דירות 60 מ"ר יקבלו במקומן דירות 4 חדרים. דיירים שיפנו דירות 86 מ"ר יקבלו דירות 5 חדרים, ודיירים שיפנו דירות 100 מ"ר יקבלו דירות 6 חדרים, בבניין חדיש הכולל חניון תת-קרקעי. בנוסף, תבצע החברה בשטח עבודות גינון ופיתוח נוף. לכל דירה יהיו מרפסת ומחסן, ובכל בניין יהיו 3 מעליות.

קשיי היזמים:  התהליך מול הוועדות עד קבלת ההיתר לקח יותר משש שנים. הפתרון היה עקשנות, דבקות במטרה ויועצים משפטיים טובים.

שווי ההשבחה: מחיר דירה לפני הריסה: 1.2 מיליון שקל. הדירה החדשה שיקבלו שווה 2.4 מיליון שקל בממוצע.

פרויקט עלית מצלאווי, רחוב המתמיד, ז'בוטינסקי/ החברה: מצלאווי/ אדריכל: גיל שנהב, כנען שנהב.

פינוי:  90 יחידות דיור ב-7 בניינים.

בינוי: 330 יחידות דיור ב-2 בניינים.

סטטוס: לפני בנייה.

מה יקבלו הדיירים:  דירת 4/5 חדרים פלוס מרפסת שמש, חנייה ומחסן.

קשיי היזמים: בעיות בנושא התחבורה והנגישות.

שווי ההשבחה: המחיר לפני:1.0 מיליון שקל, אחרי: 1.8 מיליון שקל לדירת 4  חדרים.

חיפה

רחוב חביבה רייך, רמת רמז/ חברות: אלמוג פינוי בינוי ורויאל גרדן/ אדריכל: אריה מאייר.

פינוי:  שני בניינים בני 48 יחידות דיור.

בינוי:  4 בניינים, בני 7 קומות כל אחד, ובהם 114 יחידות דיור.

סטטוס: נמצא בוועדה מקומית. לפני קבלת היתר.

מה יקבלו הדיירים: לדירות המפונים החדשות יתווספו כ-10 מ"ר ומרפסות שמש.

קשיי היזמים: דייר סרבן מתוך 48 דיירים. כרגע עומדת מולו תביעה משפטית של דיירי המתחם.

שווי ההשבחה: המחיר לפני: 850 אלף שקל. הצפי למחירי הדירות שישווקו בפרויקט הינו החל מ- 1.6 מיליון שקלים לדירת 6 חדרים בשטח של 124  מ"ר פלוס מרפסת, מחסן וחנייה.

רחובות המלך שלמה, אמציהו ואסתר המלכה/ חברה: אלמוג פינוי בינוי מקבוצת אלמוג כדאי/ אדריכל: שוורץ בסנסוף אדריכלים

פינוי: 5 בניינים בני 2 עד 4 קומות משנת 1958 . בסך הכל 74 דירות בשטח ממוצע של כ-50 מ"ר. אין מעלית וחנייה.

בינוי:  5 מגדלי מגורים בני 24 קומות, מעל מרתפי חנייה תת קרקעיים. בסך הכל 460 דירות.

סטטוס: למעלה מ75% מהדיירים חתומים על ההסכם, בהם בעלי דירות בבעלות עמידר. היתרי בנייה יתקבלו תוך שנה. תחילת בנייה בשנת 2015, צפי סיום: 2019.

מה יקבלו הדיירים: דירה חדשה בת  90 מ"ר פלוס מרפסת בת 10 מ"ר,  מחסן וחנייה מקורה.

קשיי היזמים: רישום הנכסים במנהל לוקה בחסר. מתבצע רישום מחודש של הנכסים.

שווי ההשבחה: מחיר לפני: 650 אלף שקל. מחיר צפוי: מ-1.24 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, ומ-1.4 מיליון שקל לדירת 5 חדרים.

באר שבע

רחוב גוש עציון+ רחוב וינגייט, שכונה ג' / חברות: אחים אוזן ופסגות נדל"ן/ אדריכל:  אילן פיבקו

פינוי: בגוש עציון: שני מבני מגורים ישנים שנהרסו. אחד לגמרי השני ברובו.  בוינגייט: שני מבנים ישנים. אחד נהרס והשני בדרך

בינוי:  בגוש עציון: 2 מבנים בני 4 כניסות כל אחד, 8 קומות, 3 דירות בקומה, ובסך הכל 206 יחידות דיור וגם מרכז מסחרי בשטח של 800 מ"ר. בוינגייט: 2 מגדלים בני 23 קומות כל אחד, 90 יחידות דיור בכל בניין.

סטטוס:  גוש עציון: לקראת קבלת היתר בנייה מהעירייה, כאשר 120 יחידות דיור כבר נמכרו. וינגייט: בשלבי תכנון סופיים. טרם יצא לשיווק.

מה יקבלו הדיירים:  דירה חדשה בפרויקט החדש כנגד הדירה הישנה וגם דמי שכירות לכל תקופת בניית המבנים החדשים והוצאות נלוות (הובלות וכו').

קשיי היזמים:  המאמצים ארכו כ-20 שנה ורק תודות לסיוע של משרד עורכי הדין כהן ערב והתפשרות  היזמים – הגיע לסיכום. התושבים הם ברובם מבוגרים והמעבר הפיזי שלהם לבית אחר מהווה עבורם בעיה פסיכולוגית לא פשוטה.

שווי ההשבחה: בגוש עציון: 300-400 אלף שקל לדירה ישנה,  כ-800 אלף שקל לדירה חדשה. בוינגייט:  כ-600 אלף שקל לדירה ישנה.  1.2 מיליון שקל בממוצע לדירה חדשה.

ראה גם

צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>