ראשי / חדשות נדל"ן / לוחמה בשטח בנוי
צילום: fotolia
צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את המשבר בשוק הנדל"ן. ניסיון העבר מלמד כי בתום עימותים צבאיים מחירי הדיור בארץ עולים. השאלה הגדולה היא האם זה יקרה גם הפעם.  צוק איתן כשוק איתן? >> עופר פטרסבורג

במשך חצי שנה התעניינה משפחת חזן ברכישת דירה באשקלון. כשפרץ מבצע צוק איתן, גמלה בלב בני המשפחה החלטה שמלחמה היא התקופה הטובה ביותר ללחוץ על המחירים כלפי מטה. "אנחנו מאשדוד, כך שמבחינתנו לצערנו אין הבדל גדול בין אשקלון לאשדוד בירי הגראדים", הם מספרים, "החלטנו לנצל את התקופה, ולחפש דירה דווקא בזמן לחימה".

במהלך המו"מ באתר המכירות בברנע, נכנסו המוכרים ובני המשפחה שש פעמים למרחב מוגן. בסוף הצליחו החזנים להשיג 8 אחוזי הנחה. "וגם עברנו באותו מחיר מדירת ארבעה חדרים יד שנייה לדירת חמישה חדרים חדשה", הם אומרים.

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והרג את ענף הנדל"ן. בישראל למודת הקרבות, עימות צבאי הופך את שוק הנדל"ן לסיסמוגרף. אלא שבמלחמה הזו ארע דבר מוזר. מצד אחד קיפאון, ומן הצד השני התנפלות. הסיבה: גל האנטישמיות חסר התקדים באירופה, שהבריח ארצה בחודשים האחרונים אלפי משפחות. "העלייה השישית", כפי שקוראים לה במשרד הקליטה היום.

ביקוש מול איום

בעוד תושבי מרכז הארץ נכנסו ללחימה מאסיבית רק במבצע צוק איתן, תושבי הדרום חיים עם איום הרקטות כבר 14 שנה. רבים מתושבי הדרום שמעוניינים למכור את דירתם, העדיפו לחכות שהלחימה תסתיים. רק מי שהיה חייב למכור בזמן מלחמה, התפשר. ההשפעה הקריטית ביותר של "צוק איתן" היא על יישובי עוטף עזה, שם הקרקע במקרים רבים ניתנה בחינם. "כל עוד איום המנהרות מרחף, קשה יהיה למשוך לכאן אנשים מהמרכז", מודים ראשי היישובים בעוטף. "עזבתי אחרי שהפצמ"ר תפס אותי בסלון בריצה עם התינוקת לממ"ד שהוא חדר הילדים, בו המתינו לי שני הילדים. הפיצוץ היה עז וגם ההדף. שתי מכוניות נמעכו. מבחינתנו בלתי אפשרי לגור כאן כך", אומרת לירז לוי מקיבוץ נירים, אם לשלושה ילדים קטנים, שמצאה עצמה בחודש וחצי האחרונים בנדודים בין חברים וקרובי משפחה.

ניסיון העבר מלמד כי בתום המלחמה המחירים קופצים כמעט תמיד. בדצמבר 2008, כאשר מבצע עופרת יצוקה יצא לדרך, דירה באשקלון עלתה בממוצע 474 אלף שקל. שלושה חודשים מאוחר יותר, המחיר הממוצע היה כחצי מיליון שקל.

את שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי, הדוגמא הזאת לא משכנעת. "לעימותים צבאיים, כמו העימות האחרון בדרום הארץ, אין השפעה על שווי הנכסים באזורים הקרובים ללחימה", הוא טוען. "לצערי כולנו חיים בסיטואציה הזאת. היום זה אזור הדרום, מחר אזור הצפון, ועוד שבוע תל אביב. מדובר בעימות שמוגבל בזמן, ואחריו ישנה תקופה של רגיעה, לכן אנחנו לא רואים ולא ראינו בעבר, שינוי כלשהו. הסבבים הקודמים הוכיחו שערך הנכסים לא הושפע מהמצב הביטחוני. ביישובים כמו אשדוד, אשקלון, באר שבע, קריית מלאכי והאזור, מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות בהתאם לביקוש והיצע".

על פי נתוני מחלקת המחקר והאנליזה של חברת אלדר, המשווקת מעל 70 פרויקטים חדשים ברחבי הארץ, מבצע עופרת יצוקה התנהל בתקופת משבר הסאב-פריים והמיתון העולמי שהשפיע גם על שוק הדיור בישראל. טרם המבצע חלה ירידה של 15% בהיקף העסקאות. עם זאת, במרץ 2009 שוק הנדל"ן התייצב, ובאפריל חלה עלייה של 30% בהיקף העסקאות שנחתמו.

לדברי רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן, במבצע עמוד ענן לפני כשנה וחצי, חלה ירידה של 18% במספר העסקאות שנחתמו, כאשר מטבע הדברים חלק גדול מהירידה בהיקפי העסקאות מקורו בדרום הארץ. "כחודש לאחר המבצע ענף הנדל"ן שכח את המבצע הצבאי, והייתה עלייה של 10% במספר העסקאות שנחתמו", הוא מעיד.

גם יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, בונה על התאוששות. "תמיד לאחר מצב בטחוני קשה מגיעה צמיחה", הוא אומר. "אנשים התרגלו למחזוריות הבלתי נתפשת של לחימה, רגיעה וחוזר חלילה, שהרי בסופו של דבר כל המדינה תחת טווח טילים. במבצע 'עמוד ענן' לפני כשנתיים, למרות מעגל הטילים שהתרחב ליישובי השפלה, לא הורגשה ירידת מחירים אלא להיפך: ערים כמו יבנה, רחובות, נס ציונה ובאר יעקב נהנו מצמיחה ופיתוח לצד עלייה במחירי הנדל"ן. כך אני צופה שיקרה גם עכשיו".

גם אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור ויו"ר ארגון קבלני באר שבע והדרום, מציין כי לקחי העבר מראים כי למתקפות הטילים אין השפעה ארוכת טווח על הביקושים לדירות בדרום, אלא להיפך. "עד שנת 2009 שוק הנדל"ן הדרומי היה בקיפאון", הוא אומר. "אחרי מבצע עופרת יצוקה הביקושים לדירות זינקו, ואיתם גם מחירי הדירות. הופתענו אז מהביקושים שהגיעו גם מצד מקומיים שרצו לרכוש דירות חדשות עם ממ"ד, אך גם מצד משקיעים ומשפרי דיור מכל הארץ. גם אחרי מבצע עמוד ענן בשנת 2012 נמשכו הביקושים, וערים כמו אשקלון, אשדוד ובאר שבע נכנסו לרשימת הערים בהן נמכרו הכי הרבה דירות בישראל באותה תקופה".

ואכן, על פי נתוני הלמ"ס בשנת 2008 נמכרו באשקלון 556 דירות חדשות, בשנת 2009 (אחרי מבצע עופרת יצוקה) נמכרו 634 דירות, ואילו בשנת 2010 זינק מספר הדירות החדשות שנמכרו בעיר ל-1397 דירות חדשות.

בבאר שבע נמכרו בשנת 2009 רק 311 דירות חדשות, ובשנת 2010 אחרי מבצע עופרת יצוקה זינק המספר ל-758 דירות. גם אחרי מבצע עמוד ענן בשנת 2012 נמשכו הביקושים לדירות חדשות בערי הדרום. בשנת 2012 נמכרו באשקלון 1054 דירות, בבאר שבע 905 דירות, ובאשדוד 765 דירות.

חוזה תחת טילים

מבצע צוק איתן שונה מהמבצעים הקודמים בשל היקף גיוס המילואים הגבוה ששיתק חלק גדול מהמשק ובשל ירי הטילים כמעט על כל המדינה, אך ספק אם זוהי הסיבה המרכזית להתנהגות שוק הנדל"ן כיום.

"המלחמה הצטרפה בעצם להאטה בשוק בעקבות ההמתנה לחוק המע"מ", אומר רוני כהן, מנכ"ל אלדר. "אם חוק המע"מ גרם לירידה של כ-20%-25% בעסקאות, המלחמה גרמה לירידה נוספת של 15% בממוצע – תלוי כמובן עד כמה הפרויקט נמצא בטווח הרקטות.

"מהניסיון שנלמד במלחמות הקודמות", הוא מוסיף, "ההתאוששות של שוק הנדל"ן מהירה מאוד, אבל חוסר הוודאות בשל חוק המע"מ ימשיך לגרום נזק בעיקר לזוגות הצעירים. אם הם היו רוכשים דירה במרץ, כאשר שר האוצר הכריז על חוק המע"מ, המחירים היו נמוכים יותר מאשר מחירי הדירות בעוד מספר חודשים כאשר תיווצר בהירות לגבי חוק המע"מ, בין אם הוא יבוטל או ייצא לדרך".

ואכן, ערב מבצע צוק איתן שוק הנדל"ן קרטע עד מאוד. מצוקת הדיור החריפה והגיעה לפי נתוני שמאי המקרקעין ארז כהן, למחסור של כ-110 אלף דירות בשוק. רוב הפתרונות שהציעה ממשלת ישראל לא צלחו. מכרזי מנהל רבים המשיכו ליפול, ואלה שכן עברו, דחפו את רמות המחירים כלפי מעלה. גם פתרונות לדיור בר השגה נכשלו ברובם המכריע כישלון חרוץ.

 בד בבד, נושא הפטור ממע"מ עומד על הפרק ולא ברור עד כמה, אם בכלל, יתרום לפתרון בעיית מחירי הדיור. "מבחינות רבות שוק הנדל"ן שאחרי המלחמה מזכיר אדמה חרוכה שיש לשקם אותה מחדש וכמה שיותר מהר", קובע שמאי המקרקעין ארז כהן.

בשל מבצע צוק איתן מרבית חברות הבנייה צמצמו בהיקפי הפרסום עד יעבור זעם, וחלקן אף שלחו הביתה עובדי שיווק ומכירות. לא מעט לקוחות תיאמו פגישות במשרדי המכירות, אך לא הצליחו להגיע אליהן בשל המצב. היו גם לא מעט רוכשי דירות שכבר נמצאים בתהליכי הרשמות, אך עקב גיוס בן הזוג למילואים, חתימתם על החוזה התעכבה.

"חוק המע"מ גרם להקפאה כמעט מוחלטת של המכירות באזור והמצב הביטחוני הקפיא אותו לחלוטין", אומרת עפרה חדד, סמנכ"ל חברת יורו ישראל, המתגוררת ופועלת בנתיבות. "עם זאת, אם אני מסתכלת על היום שאחרי, אני צופה שכמו שהיה לאחר מבצעי עופרת יצוקה ועמוד ענן, גם הפעם תהיה התנפלות מצד משקיעים שקנו בזול מאנשים שרצו לעזוב, לצד כאלו שבאו לגור במקום מתוך אידיאולוגיה ורצון לחזק את הנשארים".

כבר עכשיו יש סיבות לאופטימיות זהירה. "אפשר לומר חד משמעית כי הייתה האטה ברמות הביקושים והפניות בדרום, אך לקוחות שבכל זאת הגיעו למשרדי המכירות התגלו כרוכשים רציניים שהגיעו לסגור עסקה", אומר גל קסטל, מנהל השיווק של חברת "ארזים" (ג.י.א). "מי שכבר הטריח את עצמו לצאת מהבית בצל הטילים ולהגיע למשרדי המכירות עשה זאת מתוך צורך וכוונה אמיתית לרכוש בית".

קסטל מספר שלמרות המצב, נחתמו כמה חוזים בפרויקט בשכונת רמות בבאר שבע. "בעוד שהעיר נמצאת תחת מתקפת טילים יומיומית ורחובות העיר ריקים מאדם, אצלנו נחתמו במהלך חודש יולי ששה חוזים לרכישת קוטג'ים ועם תחילת חודש אוגוסט כבר נחתמו שתי הרשמות נוספות. נתונים אלה ללא ספק מפתיעים אותנו שכן היינו מוכנים לחודש רגוע יחסית מבחינת מכירות".

כסף, כסף, כסף

בנוסף להאטה במכירות, בעקבות מבצע צוק איתן נגרמו נזקים ללא מעט מבנים בדרום. יו״ר התאחדות קבלני השיפוצים, ערן סיב, מעריך את סך נזקי השיפוצים בעקבות מבצע צוק איתן בכ-50 מיליון שקל, יותר מנזקי עמוד ענן שהסתכמו בכ-45 מיליון שקל. מדובר בעיקר בנזקי פגיעות ישירות במבנים בבאר שבע, אשדוד, ומועצה אזורית אשכול. ההצלחה של כיפת ברזל הקטינה את הפגיעות בצורה משמעותית, ובלעדיה הנזק היה כפול.

בהתאחדות מעריכים גם שכ-350 בתים נפגעו, ברובם הגדול, כ-80%, הפגיעות היו קלות ונגרמו מרסיסים: שבר זכוכיות, תיקוני טיח וצבע, תיקוני דלתות והחלפת תריסים. מבדיקה שערכה ההתאחדות רוב הנפגעים מעדיפים לקחת קבלן שיפוצים פרטי ולשפץ לבד במקום להמתין לחברות המשקמות. רק כשמדובר בפגיעות ישירות ונזקים גדולים הציבור מעדיף לקחת את החברות המשקמות שיעשו את העבודה. עבודות השיפוצים צפויות להסתיים בתוך חצי שנה.

התאוששות שוק הנדל"ן לאחר המלחמה תלויה במידה רבה בכסף שיעמידו גורמי המימון, ובעיקרם הבנקים, לטובת יזמים וחברות הפעילות בשוק.

"מאז תום הלחימה אנו מזהים מגמת התאוששות במצוקת האשראי", אומר פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל, המתמחה בפתרונות מימון לפרויקטי נדל"ן. "מכיוון שהבנקים מעוניינים לאתר לקוחות חדשים ולהגדיל חשיפה כלפי לקוחות קיימים, אנו מזהים רצון מוגבר שלהם למתן אשראי לענף הנדל"ן. כמובן שמדובר במגמה חיובית. ככל שזורם אשראי לשוק, קצב העסקאות גדל וזוהי התרומה המשמעותית ביותר להתייצבות מחירי הנדל"ן – הגדלת ההיצע".

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אינו אופטימי במיוחד. "בטווח הקצר תהיה יציבות מחירים שתנבע הן ממצב הרוח הלאומי והן מהשאיפה לראות ירידות מחירים כתוצאה מצעדי הממשלה", הוא אומר. "אך בטווח הארוך יותר נראה שוב עליות מחירים שינבעו בראש ובראשונה מעצירת השוק והבנייה החדשה באופן משמעותי, דבר שיביא לקיטון בהיצע שבתורו ישפיע על המחירים. כמו כן, צעדי הממשלה שיתבררו כלא אפקטיביים יתרמו אף הם לחגיגת הנדל״ן שאין לה סוף".

ז'אן מישל סיקס, הכלכלן הראשי של סוכנות דירוג האשראי הבינלאומית S&P אירופה, כותב בפרק המוקדש לישראל: "המתחים הפוליטיים הקשורים לסכסוך בעזה מעלים את רמת הסיכון בשוק, אך ללא הידרדרות נוספת של הסכסוך, אנו צופים כי מגמת העלייה במחירים תימשך, אם כי בקצב איטי יותר של 6.5% בשנת 2014 ו- 4% בשנת 2015. אנו מעריכים כי מספר העסקאות יעלה בסוף שנת 2014 ויושפע מהביקושים".

בסימן עלייה

להתאוששות בשוק יתרמו בלי ספק גם הביקושים ההולכים וגדלים של היהודים שבוחרים לעלות לארץ דווקא בימים אלה. במהלך המבצע הארוך ביותר של צה"ל בעזה (8.7-5.8) במסגרתו שוגרו לעבר ישראל לא פחות מ- 3,356 רקטות, ואזרחי המדינה העבירו את מרבית זמנם במרחבים המוגנים, 3,080 עולים חדשים הגיעו לישראל והוכיחו שהחלום הציוני חזק מכל מכשול והוכיחו שאין לנו ארץ אחרת. כ-350 מהם אף קבעו את ביתם בערים הדרומיות אשדוד, אשקלון ובאר שבע.

מרבית העולים שהגיעו ארצה במהלך מבצע "צוק איתן" הגיעו אלינו מצרפת (1,130 נפשות), מאוקראינה (547 נפשות), מארצות הברית (434 נפשות) ומרוסיה (316). עולים נוספים הגיעו ארצה מכל רחבי תבל בין היתר מארגנטינה, בריטניה, אוסטרליה ועוד.

 קרן ברמי עלתה ארצה מצרפת באמצע המלחמה יחד עם שלושת ילדיה (בני 13, 16, 18 וחצי) לעיר אשדוד. בעלה יעשה עלייה בעוד כחודשיים לאחר שימכור את עסקי המשפחה בצרפת. "עליתי בעיקר בגלל הילדים", היא מספרת. "רציתי שיגדלו במקום בטוח עבורם. בצרפת אין להם חיים, רק יוצאים לבית הספר וחזרה הביתה. הם למדו בבית ספר יהודי ומאוד פחדתי שיצאו מהבית אחר הצהריים בגלל שיש הרבה ערבים ברחוב ואנטישמיות. זה כבר הרבה זמן ככה, בערך ארבע-חמש שנים, אבל השנה זה הפך בולט יותר ברחובות". מעבר לזה היא דואגת להדגיש כי "מדינת ישראל היא הבית שלנו, של היהודים מכל העולם".

על השאלה איך היה להתיישב באשדוד בתקופה בה הייתה נתונה תחת איום הטילים באופן יום יומי, היא משיבה ברוגע: "זה כלום ליד האנטישמיות שיש בצרפת. אני לא מפחדת. פה יש לנו צבא ששומר עלינו. אנחנו מאוד אוהבים את הארץ ושמחים שבאנו לפה".

"תוך כדי האזעקות הופיעו במשרד המכירות באשדוד המופגזת באופן שוטף קונים מצרפת, ואנו בשלב משא ומתן מתקדם למכירת דירה", מספר יו"ר קרן פייר, שלמה גרופמן, מוותיקי ענף הנדל"ן. "אותם רוכשים פוטנציאליים סיפרו שהמצב בצרפת מבחינת האנטישמיות והפחד לעיתים ברחובות, הוא הרבה יותר מסוכן מאשר בעיר אשדוד. אם לצטט אותם, 'באשדוד כשנשמעת אזעקה אנו נכנסים לחדר המוגן ויוצאים כעבור 10 דקות וחוזרים לעיסוקינו, בפריז אנו בדאגה יומיומית לעתיד ילדינו והמשפחה, לכן החלטנו לרכוש דירה בישראל".

שרת העלייה והקליטה, ח"כ סופה לנדבר, תושבת אשדוד, אומרת: "המשך העלייה המסיבית במהלך המבצע ובשעה שישראל נתונה תחת איום ממשי מוכיח שעם ישראל חזק וימשיך להתחזק, ושהבית היחיד עבור יהודים בכל העולם הוא כאן. העולים הם התשובה הטובה ביותר לכל אויבינו".

מבצע צוק איתן והאנטישמיות הגואה הביאו גם לעלייה של 20% בפניות של יהודים תושבי חוץ למשרדי המכירות – כך עולה מנתוני חברת אלדר. על פי הנתונים לא מדובר בפרויקטי יוקרה, אלא בפרויקטים רגילים, וביהודים המתכוונים לעשות עלייה.

נתניה היא ללא ספק בירת העלייה מצרפת, כשלאחרונה, בשל התייקרות הדירות שם, נרשמת התעניינות של עולים מצרפת גם בחדרה. ואלרי וגרגורי לשימן עלו לאחרונה לארץ ממרסיי יחד עם חמשת ילדיהם, ובחרו לרכוש דירה בנתניה. "מפחיד היום בצרפת", אומרת ואלרי. "גם הקושי הכלכלי מעיק. אני אוהבת את כל מה שישראלי. השבת, הכשרות, והעובדה שזו המדינה שלנו. רק פה ניתן לחוש את הזהות היהודית".

"אנחנו מקבלים פניות של ראשי קבוצות צרפתים המתעניינים בדירות במחירים של עד 1.5 מיליון שקל באזור נתניה, חדרה וגם אשקלון", מספרת דורית סדן, סמנכ"לית השיווק של חברת שיכון ובינוי נדל"ן. "מדובר על תושבי חוץ יהודים שמבקשים להעתיק את מקום מגוריהם לישראל מתי שהוא בעתיד, אבל מחפשים עכשיו את המקום הנכון להם ולמשפחתם".

חברות רבות יוצאות בסל מבצעים והטבות לתושבי חוץ הרוצים לרכוש דירה למטרת עלייה. לדוגמה, תושב חוץ שרוכש דירה בפרויקט של יוסי אברהמי באילת מקבל עד האכלוס בעוד כשנה וחצי דמי שכירות מידי חודש. מסבירה יפה סדן, סמנכ"לית השיווק בחברה: "בשבועות האחרונים אנחנו מקבלים המון טלפונים של יהודים המעוניינים לעלות לישראל. לכן, החלטנו לצאת ב'סל קליטה' במסגרתו אנחנו מאפשרים ליהודי אירופה כבר עכשיו לעשות עלייה ולא לחכות עד אכלוס הפרויקט".

ראה גם

צילום: fotolia

היום שאחרי

בתחילתה, שנת תשע"ד הסתמנה כשנת הנדל"ן, כאשר מצוקת הדיור הועמדה בראש סדר העדיפויות של הממשלה. ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>