ראשי / חדשות נדל"ן / לידיעת הממשלה הבאה
צילום: fotolia
צילום: fotolia

לידיעת הממשלה הבאה

ממשלת נתניהו חרטה על דגלה את הטיפול במחירי הדירות, אך כוונות והצהרות לחוד ומעשים ותוצאות לחוד. במהלך כהונתה של הממשלה ה-33 נעשו לא מעט מחדלים ומהלכים מוטעים שלא רק שלא הוזילו את מחירי הדיור, אלא להיפך: סייעו להם להוסיף ולהעלות. קבלו 24 מקרים כמספר חודשי הממשלה >> עופר פטרסבורג

ממשלת ישראל "מודיעה בגאווה": שוק הדיור משתולל עקב אוזלת יד, מהלכים מוטעים והרבה בירוקרטיה שרק מסתעפת לאורך השנים בהנחיות, תקנות וחוקים חדשים. דבר אחד ברור: ממשלת נתניהו הינה כישלון בתחום הדיור. אין על כך עוררין.

מאז בחירתה של הממשלה בינואר 2013 פוזרו הרבה הבטחות סרק, ובפועל המחיר הממוצע לדירה בישראל זינק. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שעובדו על ידי השמאי חיים מסילתי, עולה כי המחיר הממוצע לדירה בישראל הגיע השנה ל-1.332 מיליון שקל, עלייה של 114.4 אלף שקל.

מדובר בעלייה של 9.4%, המשלימה עלייה של 86% בממשלות נתניהו. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס מעריך את הנזק שגרמה התנהלות הממשלה לענף הבנייה, לקופת המדינה (משיווק קרקעות ומיסים) ולרוכשי הדירות בכארבעה מיליארד שקלים.

חוק מע"מ אפס התברר כפיקציה, תוכנית מחיר מטרה יוצאת לשיווק צולע, ונכון לעכשיו, לא מסתמן אף פיתרון אמיתי ומהיר להורדת מחיר הדירות. מבקר המדינה מתכוון להוציא בקרוב את אחד הדוחות החמורים בתולדותיו על התנהלות הממשלה בשוק המגורים. ככל הנראה יצביע הדוח על משרד ראש הממשלה כעל נושא האחריות המרכזי לכך.

ריכזנו את המחדלים בחודשי כהונתה של הממשלה ה-33. אולי הממשלה הבאה תלמד מכאן משהו.

שרי הממשלה הבטיחו מעל כל במה שמחירי הדיור ירדו – אך המחירים רק ממשיכים לעלות

ממשלת נתניהו חרטה על דגלה את הטיפול במחירי הדירות. זה התחיל בכלל כמחטף בחירות, עם הבטחה למינויו של משה כחלון ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל, יממה לפני הבחירות הקודמות. אלא שמאז כינונה בינואר 2013 גרמה התנהלותה של הממשלה לנזקים עצומים לשוק הנדל"ן. הביטול של תוכנית מע”מ אפס יוביל עכשיו לזינוק נוסף במחירים וליצירת לחץ של ביקושים, בזמן שהתחלות הבנייה ירדו.

במבחן התוצאה, מאז הקמתה של הממשלה הנוכחית המשיכה העלייה החדה במחירי הדיור. העלייה החדה ביותר נרשמה בתל אביב, שם הדירות התייקרו בכ-326 אלף שקל בממוצע. כך לדוגמה, מחיר דירות בנות 2.5-3 חדרים בתל אביב עלה השנה ב-314 אלף שקל, עלייה של 17% לעומת מחירן בזמן הקמת הממשלה בינואר 2013.

אגב, נגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג הציגה לאחרונה את הנתון המדהים הבא– מאז 2007 עלו מחירי הדירות בארץ ב-95%!

העצירה ברכישת דירות העלתה את הביקוש לדירות שכורות, וגם מחירי השכירות עלו

למרות מסיבת העיתונאים המתוקשרת של שרי האוצר והמשפטים על חוק שכירות הוגנת, נרשם זינוק אדיר גם במחירי השכירות בארץ. בינתיים, תוכנית "שכירות הוגנת" גם היא בוטלה, למרות שהוחלט עליה פה אחד לטובת הצעירים.

על פי נתוני הלמ”ס, מחיר שכירות דירה ממוצעת בישראל הסתכם ברבעון השלישי של 2014 ב-3,700 שקל לחודש, עלייה ממוצעת של 289.2 שקל, כלומר עלייה של 8.5% לעומת המחירים בינואר 2013, עת הוקמה הממשלה.

העלייה החדה ביותר נרשמה בדמי השכירות של דירות 4.5-5 חדרים בארץ, כאשר יותר ויותר משפחות נכנסות לשוק השכירות שלא בתל אביב:

תוספת של 702 שקל בחודש, לשכר דירה ממוצע של 5,859 שקלים. זינוק של 13.6% מאז הוקמה הממשלה.

גם בתחום השכירות הזינוק החד ביותר ניכר באזור תל אביב, שם עלתה שכירות ממוצעת של דירה ב-576 שקל לחודש. כך, שכר הדירה הממוצע לדירה תל אביבית עומד על 5,636 שקל, זינוק של 11.4% בזמן כהונת הממשלה הנוכחית. הזינוק בתל אביב קטן יותר מאשר בארץ כולה מכיוון שמחירי השכירות בעיר הגדולה ממילא גבוהים, ולכן יותר קשה להעלותם.

בירושלים נרשמה עלייה של 7.3% באותה התקופה, ושכר הדירה הממוצע בעיר חצה את רף 4,000 שקל לחודש, לאחר עלייה של 274 שקל לחודש.

שרי הממשלה יצאו נגד הקבלנים, וגרמו לירידה בהתחלות הבנייה

“אל תהיו פראיירים”, שידרו שוב ושוב שר האוצר היוצא יאיר לפיד ושר הבינוי אורי אריאל לצעירים, “חכו לירידת מחירי הדירות”. ואכן שוק הדירות נכנס לקיפאון. אך הצהרות השווא של שרי הממשלה לפיהן מחירי הדיור יירדו, גרמו נזק לא רק למי שרצה לרכוש דירה והתמהמה עם הקנייה, אלא גם לחברות הקבלניות. הקבלנים ישבו על הגדר.

 “הממשלה השאירה אחריה אדמה חרוכה”, אומר חיים פייגלין, מנכ”ל צמח המרמן, “אף תוכנית שלה לא יצאה אל הפועל, ולכן היא רק החמירה את המצב והשאירה שוק מבולבל, החל מרוכשי הדירות דרך היזמים ועד הבנקים. מבחינת החברה שלנו, כמו יזמים רבים, כל עוד יש אי ודאות לגבי קרקעות המדינה ואנו לא יודעים אלו מכרזים ישווק המינהל, אם בכלל, ובאיזה קונסטלציה, החברה בוחרת להתמקד בייזום פרויקטים על קרקע פרטית”.

מכרזים מתפרסמים, נדחים ומשתנים, וכך הבנייה נעצרת

דחייה של מכרזים לצד כפל מכרזים בתקופה האחרונה גורמים לכך שבניית אלפי דירות נדחתה שוב ושוב. כך, לדוגמה, במאי 2014 פורסם לראשונה מכרז לבניית 1,725 דירות במודיעין ב-29 מתחמים, ומאז נדחה ארבע פעמים. וזה לא המקרה היחידי מסוגו.

הבעיה העיקרית נובעת מכך שהיעדים משתנים תדיר. מצד אחד, אומרים לציבור: אל תקנו דירה, כי יש מחיר מטרה, ומצד שני הממשלה עצמה גורמת לעליות המחירים. לאחר ביטול מע”מ אפס פנה שר הבינוי אורי אריאל במכתב למנהל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן, על מנת לבטל מכרז שפורסם בחודש יוני וטרם נסגר, לשיווק כ-1,750 יחידות דיור בעיר מודיעין. “מטרת ביטול המכרז, למיטב הבנתנו”, כותב יואל בריס, היועץ המשפטי של משרד האוצר, “הוא פרסום מחדש של המכרז בשיטת מחיר מטרה. ביטול המכרז ופרסומו מחדש יביאו לעיכוב משמעותי במועדי הפיתוח והבנייה הצפויים, ומשמעותו הפרה של הסכם הגג שנחתם עם העירייה, באופן המיטיב עם העירייה לעומת מה שסוכם עמה”.

לטענת היועץ המשפטי של משרד האוצר: “מדובר בהחלטה הפוגעת בשוק הנדל”ן, באמון הקבלנים והרוכשים בממשלה וברשות מקרקעי ישראל, וכן בקצב הבנייה הנובע משיווקי הרשות. יש לפעול באינטנסיביות לקידום שיווק דירות במסלולי השיווק הקיימים כיום, ולא לעכב את השיווק כדי לקדם מסלולים חלופיים בניגוד להחלטות הממשלה”.

במקום להציף את השוק בקרקע זמינה, מספסרים בקרקעות

מחיר הקרקע שמחזיקה המדינה הוא הגורם העיקרי לעליית מחירי הדירות. רק הצפת השוק בקרקע זמינה תוזיל את מחיר הקרקע בצורה דרמטית. אלא שהממשלה לא עשתה את הדבר הפשוט הזה, מכיוון שהיא לא מסוגלת להתמודד עם רשות מקרקעי ישראל אשר מספסרת בקרקעות ומעלה מחירים לפי שיטת מחיר המקסימום. אבל האמת היא שהממשלה לא מעוניינת להתמודד עם רשות מקרקעי ישראל מכיוון שהיא עצמה נהנית ממחיר הקרקעות הגבוה, המשמש מרכיב בתקציב הממשלה.

“באשמת המדינה אין תחרות בשוק הדיור – המינהל מספסר בקרקעות", אמר שר התחבורה ישראל כץ, שנאם לאחרונה בכנס לשכת שמאי המקרקעין, והדגים: “לפני כחצי שנה הממשלה החליטה להקים יישוב בשם כרמים בדרום, ליד צומת שוקת. אנחנו מקימים את כביש 6 עד לצומת שוקת, ולכן האטרקטיביות של האזור עולה. במקצה הראשון של הקרקעות שיצאו לשיווק, התשלום היה 120 אלף שקל, המקצה השני שווק ב-450 אלף שקל, המקצה השלישי הולך להיות משווק ב-850 אלף שקל, והבא ישווק במיליון שקל. מאות תושבי אזור המרכז היו יכולים לעבור לאזור הזה, אבל זה לא ייקרה כי המינהל מספסר במחירי הקרקע – מרוויח בלי שהוא משקיע. שוב ייבנה ישוב יוקרתי שלא פותר את בעיות הדיור. יש הרבה אזורים בצפון ובדרום הקרובים שאפשר היה לשווק בהם בצורה אחרת לגמרי.”

המדינה ממשיכה למקסם את ההכנסות מהקרקע

למרות ההכרזות על הרצון להוזיל את מחירי הדיור, מאז הבחירות האחרונות, היטלי הפיתוח לא הפסיקו לזנק. לדוגמה, במכרזים הראשונים שיצאו בשכונת אגמים באשקלון מחירי הפיתוח עמדו על כ- 70 אלף שקל ליחידה, והיום הם זינקו ל כ-150 אלף שקל ליחידה.

החלמאות ניכרת גם בחריש. לאחרונה פרסם משרד השיכון מכרז נוסף לחריש אולם להפתעת הקבלנים, במכרזים אלו הכפילה המדינה את היטלי הפיתוח הנדרשים, מה שייקר את הדירות.

ממשלה שרוצה להוריד את מחירי הדירות, לא מעלה את הוצאות הפיתוח.

שר התמ"ת מעכב תקן חדש לברזל שיוזיל את עלויות הבנייה

לצד הטיפול הכושל בהורדת מחירי הדירות, נכשלה הממשלה גם בקידום תקנים שיכולים היו לחסוך למשק מעל ל-2 מיליארד שקל בשנה.

באיגוד המהנדסים טוענים כי מזה כשנה וחצי שר הכלכלה נפתלי בנט נמנע לחתום על תקן חדש לשימוש בפלדה ובכך לאשר כניסתו לתוקף.

מדובר בתקן שאושר במאי 2013, על ידי כל הגורמים המקצועיים, אחרי שנים של עבודה מאומצת בהובלת מומחי איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות. עיקרו של תיקון לתקן ישראלי 4466 הוא באפשרות לעשות שימוש בפלדה חזקה יותר (פלדה 500) לבטון מזוין.

ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, המשמש גם כיו"ר ועדת התקינה המרכזית במכון התקנים, מציין כי יתרונות השימוש בפלדה זו הם בראש ובראשונה, הוזלה של 6%-10% בעלויות בניית שלד המבנים, וזאת מבלי לגרוע מבטיחותם. להיפך, לפלדה זו עמידות גבוהה יותר במקרה של רעידות אדמה, ואגב, היא גם פוגעת פחות באיכות הסביבה. “כך גם נהוג לבנות בכל מדינות ה-OECD אז למה רק בישראל השיטה קלוקלת”, אומר דני מריאן, יו”ר איגוד המהנדסים.

התיקון אושר על ידי מנכ"ל מכון התקנים, משרד הפנים, משרד השיכון והממונה על התקינה במשרד הכלכלה. כל שנותר לשר הכלכלה הוא לחתום על הפצת התקן ובכך לאשר את יישומו בארץ.

משרד הפנים לא אייש את ועדות הערר במרכז ובנייתן של אלפי דירות נדחתה

גם הבירוקרטיה בענף מכשילה את הכוונה להגדיל את מלאי הדירות.

למרות שיושבי הראש של ועדות הערר של מחוז מרכז ומחוז תל אביב סיימו את תפקידם בסוף אוקטובר, משרד הפנים התעכב במינוי מחליפיהם.

עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה, מסבירה כי העיכוב במינוי יושבי ראש לוועדות הערר העסוקות ביותר בארץ גורם לעיכוב במתן היתרי בנייה לאלפי דירות בכל אזור המרכז.

לדבריה, ועדות הערר אמורות לדון בכל ערר שמגישים מתנגדים בגין מתן היתר בנייה הן בפרויקטים רגילים והן בפרויקטים בתחום תמ"א 38. כיום כמעט כל היתר בנייה מלווה בהגשת ערר על ידי מתנגדים, כשלעיתים מדובר בהתנגדויות קנטרניות שכל מטרתן היא עיכוב הפרויקט.

הדיונים נדחים כבר עתה למועדים בלתי ידועים, והמשמעות היא עיכובים משמעותיים בבנייה ובחיזוק מבנים. "יושבי הראש של ועדות הערר ממונים לתקופה ידועה מראש", מסבירה עו"ד בירן, "לא ברור מדוע במשרד הפנים לא מצליחים לאייש את הוועדות בזמן וגורמים לכל הענף המתנה מיותרת, אובדן זמן והוצאות מימון גבוהות ומיותרות".

גם הממשלה הזאת לא יישמה תוכנית מתאר קיימת, שיכלה להקל על מצוקת הדיור במרכז הארץ

למה לא לנסות לפתור את מצוקת הדיור, על ידי יישום תוכניות קיימות?

אחת התוכניות שאיננה מיושמת במלואה כבר יותר מעשור היא תוכנית המתאר למחוז המרכז, המיקום המבוקש ביותר בישראל. באזור קיים מחסור אדיר של דירות, שהתוכנית יכולה הייתה לספק.

תוכנית המתאר המחוזית למחוז מרכז (תמ"מ 21/3) אושרה כבר לפני 11 שנה במטרה ליצור תנאים נאותים למגורים ותעסוקה. במסגרת התוכנית אותרו במחוז המרכז שטחים בהיקף של 34 אלף דונם, שהוגדרו כ"אזור נופש מטרופולינים", לצורך מתחמי שטח פתוח לנופש, ספורט, גני אירועים, בתי קפה, חוות סוסים, פארק מים ועוד. הוחלט כי ב-15% משטחם תותר בנייה למגורים, מסחר ותעשייה.

במכתב ששלחו אל שר הפנים גלעד ארדן עורכי הדין צבי שוב ואריאל פל, ממשרד צבי שוב המתמחה בתכנון ובנייה ומקרקעין, הם מתריעים: "מאז שאושרה התוכנית ב-2003 קיים מלאי תכנוני של 5,100 דונם במרכז הארץ לבנייה למגורים במסגרת ייעוד הנופש המטרופולינים, כאשר בהתחשב בצפיפות ממוצעת מקובלת, ניתן לאשר על שטח זה כ-40 אלף יחידות דיור".

מחיר מטרה – איפה המטרה?

כמו חוק מע”מ אפס – גם יוזמת מחיר מטרה של שר הבינוי אורי אריאל, יצרה בשוק את האפקט ההפוך. בקמפיין מסיבי הושקעו שני מיליון שקל, גרם משרד השיכון לציבור להאמין שהנה בעוד רגע הולכים להתקיים אלפי מכרזים של מחיר מטרה שיביאו להוזלת מחירי הדיור. שר הבינוי גם הצהיר שלא יעצור גם אחרי הורדת מחירי הדיור ב-20% (יעד שכרגע נראה רחוק מתמיד). אולם מכרזי מחיר מטרה הם תהליך ארוך. עד שנזכה לראות את הדירות הראשונות שימכרו במחיר מטרה יעברו עוד שנה -שנתיים. ובינתיים – המחירים עולים.

כותב היועץ המשפטי של משרד האוצר בדוח פנימי: “ברור ששיעור ההטבה במחיר המטרה, שנקבע על 20% למול מחיר השמאי, יעלה בלא מעט מקרים אף מעל ל-25%-30% למול המחיר בפועל. מכיוון שמחיר דירה מקסימלי בתוכנית מחיר מטרה נקבע על שני מיליון שקל, מדובר בהטבה של למעלה מ-600 אלף שקל למוטב יחיד, שרובם יהיו מי שגם כיום הם בעלי דירה. גם נתון זה לא עמד בפני הממשלה בעת קבלת החלטתה בעניין תוכנית מחיר מטרה, וגם הוא נתון משמעותי ביותר עת מחליטים על יישום התוכנית”.

במילים אחרות: יד ימין לא יודעת מה עושה יד שמאל. אבל עיקר המחדל: אין ממש כסף ליישום התוכנית. לצורך מימוש תוכנית מחיר המטרה על משרד הבינוי לשפות בעשרות מיליוני שקלים את הרשויות המקומיות שייכללו בתוכנית, על מנת שיסכימו להצטרף למהלך. “לשיפוי זה, אין בכלל מקור תקציבי”, טוענים באגף התקציבים באוצר, ובכלל, בזמן בחירות אסור לשפות רשות זו או אחרת מחשש להשפעה על מהלך הבחירות.

במקום להפחית את חלקם של המשקיעים בשוק, גורמים לעשירים להתעשר עוד יותר

מי לא נפגע ממדיניות הדיור של ממשלת נתניהו ולפיד? העשירים. אמנם שר האוצר הקודם הבטיח "פטיש 6 קילו" על ראשם של המשקיעים, אך כעת מתברר כי ממשלת נתניהו דאגה לתת להם מתנת פרידה: מס הרכישה על דירה נוספת יופחת בינואר בעשרות אלפי שקלים.

איך זה קורה? במסגרת ניסיונותיה של הממשלה היוצאת להוריד את מחירי הדירות, היא העלתה את המיסוי על רוכשי דירה להשקעה. אולם העלאת מס הרכישה בוצעה במסגרת הוראת שעה בחוק ההסדרים במסגרת התקציב הקודם, והוראה זו עומדת לפוג באחד בינואר. מכיוון שהתקציב החדש לא עבר הרי שהוראת השעה הזו תבוטל ומס הרכישה יחזור למדרגות המס הקודמות.

"לפני כשנה וחצי אושרה הוראת שעה שהעלתה את מס הרכישה על דירה נוספת (משקיעים), אך כעת מהרגע שההוראה תפוג ועד שתקום ממשלה חדשה ותאשר את התקציב ואת חוק ההסדרים החדש נוצר חלון הזדמנויות למשקיעים", מסבירה עו"ד נעמה שיף ממשרד עורכי הדין שוב ושות'. "עכשיו הם ישלמו הרבה פחות מס, בעיקר על דירות יקרות. מדובר על חיסכון של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים. לדוגמה, כיום מס הרכישה עומד על 5% עד לתקרה של 1.08 מיליון שקל. מינואר המס ירד ל-3.5% עד לתקרה של 1.05 מיליון שקל. על דירות יקרות יותר עד 4.5 מיליון שקל, המס כיום עומד על 6%-7% ובינואר הוא צפוי לרדת ל-5%".

עו"ד שיף מוסיפה כי אם לדוגמה, משקיע רכש דירה ב-2.5 מיליון שקל, כיום הוא היה משלם עליה מס של 138,761 שקל, ואילו מינואר 2015 מס הרכישה ירד ל-109,161 שקל.

במקום לעודד את הנגב, מעודדים התיישבות בגוש דן

יום לאחר אישורה של תוכנית מחיר מטרה המעודכנת במועצת המינהל, גילה ראש עיריית באר שבע רוביק דנילוביץ' באורח פלא כי בניגוד למע"מ אפס, תוכנית הדגל הממשלתית החדשה אינה מיועדת לנגב. "משרד הבינוי והשיכון, בראשותך, החל לקדם תוכנית מחיר מטרה להוזלת מחירי הדיור בישראל וכלל 30 יישובים, שיהיו זכאים להטבה", כתב לשר אורי אריאל. "לתדהמתי, התוכנית מתעלמת לחלוטין מהיישובים בנגב, ואף לא אחד מהם מופיע על המפה שפורסמה על ידכם. המשרד, עליו הינך מופקד, מעניק תמריץ כלכלי לתושבים בגוש דן, בצפון הארץ, בירושלים וביהודה ושומרון. רק מקומו של הנגב נפקד! מדוע? האם הזוגות הצעירים ביישובים הגדולים בדרום הארץ לא זכאים לאותן הטבות, כפי שמקבלים אחיהם באזורים גיאוגרפיים אחרים? במדיניותכם, אתם יוצרים אפליה מובנית ואף חמור מכך, פוגעים ביכולת שלנו להשאיר אוכלוסיות צעירות בנגב. מפת מדינת ישראל, לתפיסתכם, מסתיימת בראשון לציון!"

לדבריו, כתוצאה מתוכנית מחיר מטרה, בית בראש העין ובמודיעין, לדוגמה, יעלה בדיוק כמו בית בבאר שבע, קשה יהיה להתחרות בכך ולמנוע הגירה שלילית. "מחיר מטרה, במתכונתו הנוכחית, מסכל את המטרה ואת היכולת של צעירי הדרום לרכוש דירה בנגב", מסכם דנילוביץ' ומתכוון לפנות עם זה ליועץ המשפטי.

רפורמת המרפסות הפכה לרפורמת פרגולות

תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, הידוע גם בכינויו "רפורמת הפרגולה", נכנס לתוקף באופן הדרגתי באוגוסט השנה. אבל לא מדובר ביותר מתחליף לרפורמה הגדולה שתכננה ממשלת נתניהו הקודמת שנקראה רפורמת המרפסות, ובמסגרתה היה אמור להיחקק חוק חדש לתכנון ובנייה.

רפורמת הפרגולות נחלקת לשניים: הראשון, רפורמה בתכנון שחלקו כבר מופעל. חלק שני- פרקים כלכליים – מתעכב וימתין לכנסת הבאה. "הבעיה היא שהחלק המעשי בפרק הראשון שעניינו הגדלת סמכויות ועדות התכנון, קשה ליישום", מסביר עו"ד עפר טויסטר, מומחה לתכנון ובנייה. "מדובר בחוק לא ידידותי בלשון המעטה, שכל מוסדות התכנון מנסים להבינו כי יש שם סעיפים המתפרסים על פני עמודים שלמים. זה כמו לדבר סינית. אחרי שמתרגלים לשפה אחת, קשה לעבור לשפה אחרת. החוק הזה יצור בעיות רבות שבתי המשפט יצטרכו לפתור".

לדעתו, השאלה הגדולה היא האם הוועדות המקומיות מסוגלות לעמוד בנטל ובאתגר שהתיקון החדש מעמיס עליהן.

ואולי במקום כל החקיקה המסובכת היה פשוט צריך להגדיל צוותים במוסדות התכנון. "אם לכל ועדה מקומית היו מספקים שליח עם וספה הרבה בעיות היו נפתרות", אומר טויסטר.

אין מי שיבנה את הדירות

במהלך השנה החולפת רבו הדיווחים בתקשורת על יוזמות של שרי האוצר, השיכון והפנים להבאת אלפי פועלי בניין מסין על מנת לסייע להוזלת מחירי הדירות.

אלא שכיום חסרים 34 אלף עובדים זרים לביצוע יעדי הממשלה ל-60 אלף התחלות בנייה בשנה (מול כ-45 אלף בפועל ) ולביצוע פרויקטים לאומיים שונים. בארץ נותרו כ-5,300 פועלים זרים בלבד, 3,800 מהם סינים ויתרתם בולגרים ומולדבים, והמצב נהיה קטסטרופלי יותר ויותר.

המחסור בידיים עובדות מביא לעיכוב פרויקטים בכל רחבי הארץ, כשפרויקטים בהם התחילה הבנייה מתארכים מאוד. בנוסף, משכורות הפועלים הסיניים השוהים בארץ מזה שבע שנים ויותר הולכות וגדלות, ומגיעות לממדים דמיוניים של 20 אלף שקל ויותר בחודש. שני אלו גורמים המשפיעים על יוקר הדירות.

עד היום לא מולאה אפילו המכסה הבסיסית של הוספת 8,000 עובדים זרים באופן מיידי כפי שאושר בהחלטת הממשלה ביולי 2011.

אלדד ניצן, יו"ר התאחדות תאגידי כוח אדם לבניין שבאיגוד לשכות המסחר, מוסיף: "האגרות השנתיות (אגרת רישיון לעובד – 800 שקל לשנה, ואגרת העסקת עובד זר -1,500 שקל לחודש) שהמעסיקים משלמים למדינה עלו מאז הקמת האיגודים בכ-15%. שיעור עלייה זה מגולם בסופו של יום בהתייקרות מחיר הדירה לרוכשים". עוד מספר ניצן כי רק בחודש אוקטובר האחרון אישר משרד האוצר את שינויה של תקנת מס הכנסה לעניין נקודות זיכוי לעובדים זרים, ולפיה בוטלו 2.25 נקודות הזיכוי במס (למעט בענף הסיעוד) מהן נהנו כלל העובדים הזרים המועסקים בישראל. גם כתוצאה מכך, עולים מחירי הדיור.

 מסביר טל הרשקוביץ', מנכ"ל תדהר בנייה: "מחישוב שביצענו עולה כי רק ביטול נקודות הזיכוי במס לעובדים הזרים יגרום לעלות ישירה נוספת של 5,000 שקל במחיר כל דירה בפרויקטים אותם התחלנו לבנות. ציבור רוכשי הדירות סופג את כל העלויות האלו".

היעדר משילות: יש ממשלת ישראל וממשלת תל אביב

הממשלה מחליטה החלטות ומתכננת תוכניות, אבל ערים חזקות כמו תל אביב מנהלות מדיניות משל עצמן. כך, למשל, עיריית תל אביב מכשילה את ההתחדשות העירונית במרכז העיר. ראש העיר רון חולדאי מתנגד לתוכניות בגלל שימור העיר הלבנה, והממשלה לא מצליחה לאכוף על תל אביב, כמו גם על ערים אחרות, ישום משמעותי של מדינותיה בתחום ההתחדשות העירונית.

“תמא 38 היא עלה תאנה כי באזורים כמו תל אביב וחולון מכשילים אותה”, טוען עו”ד עפר טויסטר, בעל משרד המתמחה בתכנון ובנייה, “כשעלו הרוסים לארץ בנו מיליון דירות. הייתה משילות והיה בעל הבית (אריק שרון). אי אפשר להחליף שלטון בחוק”.

ההתחדשות העירונית יכלה להוסיף אלפי יחידות דיור אבל היא תקועה בגלל בירוקרטיה

בעשירית מסכום תקציב מע”מ אפס אפשר היה ליצור בישראל תנופת התחדשות עירונית שהייתה משחררת כמות משמעותית של דירות לשוק בחלק ניכר מערי המדינה (לא רק בגוש דן). אלא שההתחדשות העירונית תקועה בגלל בירוקרטיה אינסופית ומחסור בכוח אדם בוועדות התכנון ובלשכות רישום המקרקעין.

הכישלון המתמשך בהסרת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית הוא בלי ספק אחד הכישלונות המרכזיים של הממשלה בתחום הנדל”ן. להתחדשות העירונית יש פוטנציאל להוסיף כ-7,500 עד 10,000 יחידות דיור חדשות בשנה (תוספות על בניין קיים, הריסה ובנייה לפי תמ”א, פינוי בינוי של מתחמים). “ניתן לתרום כרבע עד שליש מצורכי הבינוי באזורי הביקוש באמצעות התחדשות עירונית”, אומר אילי בר, ראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ”א 38 ומנכ”ל משותף, אקו סיטי אס.אל יזמות ובנייה.

אבל זה פשוט לא עובד: הוצאת היתר לפרויקט קטן של התחדשות עירונית לוקחת כשנתיים עד שלוש. לפרויקט גדול ומורכב יותר הכולל גם תב”ע נדרשות כחמש עד עשר שנים, אם בכלל. אך ועדות התכנון לא מתמודדות בצורה יעילה עם נושא ההתחדשות העירונית. לשכת רישום המקרקעין במחוז תל אביב נמצאת במצב של קריסה, ופעולות בסיסיות אורכות משך זמן לא סביר.  זה תוקע את כל השוק באזור מחוז תל אביב.

בנוסף, החקיקה בנושא מס שבח בפרויקטים של הריסה ובנייה לפי תמ”א 38 עדיין לא הושלמה בצורה מספקת. מדובר בעניין פשוט לפיתרון שמוזנח כבר זמן רב ללא הצדקה. “דוגמה זו מתווספת לחסמים נוספים כגון היעדר מדיניות ברורה בעניין פטור מהיטל השבחה, זכויות בנייה שאינן ידועות, אי מתן מענה חקיקתי לסוגיית הדייר הסרבן, אגרות בנייה, בנקים וצדדים שלישיים, ארנונה עירונית ועוד”, מסכמת עו”ד מירה בורנשטיין, ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות’ העוסק בנדל”ן.

במקום שיש בעיה, פקידי האוצר לא רואים בכלל בעיה

במשרד האוצר היום, ללא לפיד, לא רואים דחיפות במצב הדיור ומצבם של הזוגות הצעירים. היועץ המשפטי של משרד האוצר יואל בריס כותב במכתבו ליועץ המשפטי לממשלה, אחרי פיטורי לפיד: “שינוי של החלטת הממשלה הכורכת בין שתי התוכניות (במקור תוכננו לצאת יחדיו תוכנית מע”מ אפס שבוטלה ותוכנית מחיר המטרה. ע.פ), מהווה שינוי מהותי במדיניות הממשלה, ללא שקיים כל צורך או דחיפות בכך, והוא מפר את חובת הריסון והאיפוק הנדרשים בתקופת בחירות”. “ללא שקיים צורך או דחיפות לכך” בסוף הגיעו במשרדי האוצר והשיכון לפשרה, מול היועץ המשפטי לממשלה, שמיטיבה עם הזוגות הצעירים חסרי הדירה על חשבון משפרי הדיור, ומחיר המטרה אושר.

נמצאה שיטה להורדת מחירים אבל היא בוטלה

שר הבינוי אורי אריאל ביטל את פרויקט “מחיר למשתכן” לטובת תוכנית מחיר המטרה. שיטת מחיר למשתכן היא למעשה המסלול העיקרי להשגת דיור מוזל לשכבות הבינוניות והנמוכות. במסלול הזה, היזם מקבל הנחה של 50% ממחיר הקרקע והתחרות היא על המחיר הנמוך ביותר למ”ר שמבקש היזם מהזכאים.

לאחרונה התברר כי ניתן למכור דירה במחיר תחתית של 250 אלף שקל במכרז בביתר עלית, אך פרויקט מחיר למשתכן בוטל. להזכיר, הקרקע היא בבעלות המדינה, כך שעלות הבנייה זהה בכל מקום, ואפילו בגוש דן.

מבקר המדינה בדק את פרויקט מחיר למשתכן ומצא בו עיוותים רבים. הבעיה לא הייתה בשיטה, אלא בפילוח שלה לציבור סקטוריאלי המקורב לשר הממונה. על פי רוב, המסלול הזה פעל על פי הקריטריונים שהנהיג שר הבינוי הקודם, אריאל אטיאס, שהתאימו בעיקרם לאוכלוסייה החרדית.

לפני כשנתיים הוחלט לפתוח אותה גם לציבור הרחב בעקבות מאבק ציבורי ופסיקת בג”ץ.

בינתיים, במודיעין, מסתבר, ניצלו משקיעים חרדים את המצב, קיבלו הטבות של מאות מיליונים והשתלטו על הדירות הללו, שלא נמכרו לזכאים אמיתיים. חלקם אף הפרו את תנאי המסלול ומכרו את הדירות ברווח גדול במהלך התקופה שבה היו מנועים מכך.

ועדת טרכטנברג המליצה לשווק 5,000 יחידות דיור במסלול מחיר למשתכן, אך בפועל שווקו רק מחציתן, עד ששר הבינוי החליט לבטל את השיטה כליל, על אף תוצאותיה החיוביות להוזלת המחירים.

מבלבלים את הציבור עם נתונים סותרים

בעיה מימים ימימה שהלכה והחריפה גם בממשלה הזו: המידע שמפרסמים גופים ממלכתיים שונים כמשרד הבינוי, משרד האוצר, הלמ”ס, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים ובנק ישראל, על מחירי הדירות איננו תואם. לעתים הנתונים סותרים אלה את אלה. איש לא שם לזה סוף, למרות ההשלכות. הציבור מבולבל ולכן הציבור ישלם.

זמן שווה כסף

בטקס חגיגי הכריזו ב-2013 שר הבינוי אורי אריאל ומנכ”ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר, כי הבנייה החדשה בגבעות המזרחיות של ראש העין יוצאת לדרך. המטרה: הקמת מגה-שכונה להצלת שוק הדיור. מהר מאוד התברר, כי בראש העין שיווקו בשנה האחרונה 4,000 דירות, אולם רק 400 מתוכן קיבלו היתרי בנייה. שאר הדירות לא קיבלו היתר כי לא נמצא תקציב לתכנון וביצוע מחלף מהשכונה החדשה לכביש 5 המוביל לתל אביב.

החסם הזה הוגדר בתב”ע: אם אין מחלף – לא יהיו היתרי בנייה ולא יהיו דירות. “זה חלם. לכאורה, אני את עבודתי עשיתי, אבל השיווק הוא לא אפקטיבי ולא רלוונטי, כי מה זה עוזר ששיווקתי קרקע אם לא ניתן להוציא היתרי בנייה?”, הודה מנכ”ל מנהל מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, בכנס קבלנים.

זה לא סוד שענף הבנייה בישראל מתנהל בהילוך איטי. ישראל, מתברר, היא שיאנית באי קידום הליכי בנייה. תמיד יהיה כאן תירוץ טוב למה לא להתחיל לבנות. שר הכלכלה נפתלי בנט הציע לבעלי עסקים להעביר את העסק שלהם לדמשק. הסיבה היא שבישראל לוקח לחכות 212 יום לאישורי בנייה, לעומת 104 יום בלבד בסוריה תחת משטר אסד.

לפי דוח של הבנק העולמי שבדק את זמן קבלת היתר בנייה, ישראל העפילה, לא בגאווה גדולה, למקום ה-152 מתוך 178 מדינות האיחוד האירופי. אם בישראל הליך העברת הקרקע לבנייה ליזמים לוקח 144 ימים, הרי שבאירופה הזמן הממוצע לביצוע הליך זה הוא 28 יום (!). זו גם הסיבה שהתשלום בישראל על הליכי הבירוקרטיה גבוה לאין שיעור מאשר בעולם. אתם תשלמו על קבלת ההיתרים 7.5% מערך הנכס. בעולם זה יהיה רק שווה ערך ל-4.57%. פלא שמחיר הדירה בישראל כל כך יקר?

למרות שהוחלט על בניית יחידות דיור במחנות הצבא, בוטלה העברת צה"ל לנגב

לפני כחודש הודיע שר הביטחון משה יעלון שהוא מקפיא את מעבר צה”ל לנגב, כי אין כסף. מעבר בסיסי צה”ל מהמרכז לנגב, ובראשם בסיס המודיעין בגלילות על אדמת רמת השרון, אמור היה לפנות שטח רב ברחבי הארץ לבניית עשרות אלפי יחידות דיור, מה שיגדיל את ההיצע, ויגרום להוזלת מחירי הדיור.

יעלון שלח מכתב לראש הממשלה, שר האוצר וכן לראש העיר באר שבע, בו בישר על החלטתו ומאשים את האוצר. “משרד האוצר מציג מצג שווא של הקצאת משאבים לתקציב הביטחון”, כתב יעלון. “אני קובע באופן חד משמעי שאמירתו של שר האוצר כי משרדו תקצב בתקציב הביטחון את הסכומים הנדרשים לביצוע המהלך – אינה נכונה”.

בישיבת קבינט מיוחדת בנושא שהתקיימה חודש לפני כן כינה יעלון את התנהלות האוצר “מעשה רמייה” – מאחר והכסף לא הועבר. באותה ישיבה מינה ראש הממשלה את מנכ״ל משרדו הפורש הראל לוקר ואת ראש המועצה לביטחון לאומי יוסי כהן, לעמוד בראש צוות שיפתור את המחלוקת בין שני המשרדים. בפועל, נאלץ שר הביטחון לבטל את המעבר.

עלותו של פרויקט המעבר לנגב היא כתשעה מיליארד שקל; במשרד הביטחון טוענים כי האוצר התחייב לממן סכום זה, ואילו באוצר טוענים כי עלות הפרויקט כלולה במסגרת תקציב הביטחון לשנה הקרובה.

מהאוצר נמסר בתגובה: "בהתאם להחלטת הממשלה בנושא, ובהתאם לסיכומים בין האוצר למשרד הביטחון, משרד האוצר תקצב, החל משנת 2012, את חלקו במעבר יחידות צה"ל לנגב".

ובינתיים, עיריית באר שבע ורשות מקרקעי ישראל מקדמות בניית מתחם מגורים בכניסה הצפונית לעיר, המשתרע על כ-3,000 דונם; לפי ההערכות, כ-1,000 יחידות דיור ייבנו על ידי מנהלת המגורים של צה"ל עבור מעתק צה"ל לנגב. העיר נערכה בתוכניות הפיתוח שלה למעבר, חברות ענק השקיעו שם את מיטב כספם עבור הבטחה שלטונית זו, ועכשיו הכל תקוע, כי בלי מעבר צה"ל לנגב, לא תעבור גם האוכלוסייה המיועדת.

לדברי ראש עיריית באר שבע רוביק דנילוביץ, מדובר באסון.

אין תוכנית ארצית לפיתרון עומסי התנועה, וכל עוד זה כך, מחירי הדירות במרכז ימשיכו לעלות

כאשר הדרך מהבית בפריפריה למקום העבודה במרכז רצופה פקקים ועומסי תנועה ואורכת יותר משעה, מה הפלא שאנשים פשוט מעדיפים לגור במרכז? התוצאה היא עליית מחירי הדיור במרכז.

אמנם בעשר השנים האחרונות הושקע לא מעט כסף בפיתוח התשתיות בישראל, נסללו כבישים ותשתית הרכבת התקדמה, אבל העתיד לא נראה ורוד. "אנחנו לא יודעים מה יקרה בעוד חמש שנים בענף", אמר אלכס ויזניצ'ר, יו"ר נת"ע (הרכבת הקלה בתל אביב) בכנס מנהלי הפרויקטים של איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, "ואין לנו תוכניות קשיחות".

ויזניצ’ר סיפר שכאשר שימש כמנכ”ל מע”צ, הוא סבר שצריך לעשות תוכנית של אינטגרציה בין כל התשתיות לשנים הבאות. “אספנו את כל הרגולטורים הנוגעים בדבר והתחלנו לעבוד, אבל אז אמרו לנו במנהל התכנון: ‘זה לא התפקיד שלכם, אנחנו נכין תוכנית מתאר ארצית (תמ”א 42 ). עד היום עדיין אין תוכנית כזו, תוכנית רב שנתית שמסתכלת קדימה על כל ענף התשתיות”.

כאשר אין תחבורה ציבורית יעילה, משפחות שכבר בוחרות לעבור לפריפריה נאלצות להחזיק שניים ולעיתים אף שלושה כלי רכב, מה שהופך את החיים בפריפריה ליקרים כמעט כמו החיים בעיר, ואת המעבר לפריפריה כלא אטרקטיבי ולא מעשי עבור משפחות רבות.

הוקפא שיווק המגרשים בפריפריה

 בתוך מסגרת התקציב ל-2015 נכללה הצעת החלטה לזרז את שיווק המגרשים במועצות האזוריות בארץ. עבור כל מגרש שנמכר, הייתה כל מועצה אזורית אמורה הייתה לקבל סיוע מהמדינה בסך 100 אלף שקל, לצורך קידום תשתיות ציבוריות על מנת להאיץ את תהליך שיווק המגרשים. הצעת ההחלטה הוצמדה על ידי שר האוצר לנושא מע"מ אפס, וכך למרות שניתן היה לאשרה כבר מזמן, ההחלטה נעצרה והוקפאה יחד עם שאר הרפורמות האחרות בנדל"ן נוכח המצב הפוליטי.

המשמעות של הקפאת החלטה זו עבור המועצות האזוריות היא קשה וחמורה. רק בצפון הארץ, לדוגמה, ישנם 35 אלף מגרשים הממתינים לשיווק. "עוד 35 אלף משפחות היו יכולות להיקלט באזור הצפון בתקופת זמן של שנה-שנתיים", מבהיר דני עטר, ראש מועצה אזורית גלבוע.

למה לקלקל את קק"ל

ועדת השרים לתיקוני חקיקה בחוק ההסדרים אישרה את הצעת החוק "פיתוח לאומי", שמטרתה לאפשר הסכמות עם הקרן הקיימת לישראל על רתימתה לביצוע פרויקטים לפיתוח לאומי בהתאם לסדר העדיפויות הממשלתי. במסגרת הצעת החוק והחלטת הממשלה הנלווית לה, נקבע כי ועדת תיאום משותפת לממשלה ולקק"ל תקבע את הרכב הפרויקטים בו תשקיע קק"ל בכל שנת כספים.

על פי הצעת החוק יעמוד היקף השקעות קק"ל בשנת 2015 בפרויקטים לאומיים על מיליארד שקל ובכל שנה לאחר מכן על 65% מהכנסות קק"ל ממכירת קרקע. הממשלה איימה: "אם קק"ל והממשלה לא יגיעו להסכמות, יבוטל הפטור ממס לו זכאית קק"ל". כתוצאה מכך, החליטה מועצת המנהלים של קק"ל להתנתק מהמדינה, על פי הסכם שמתחדש כל חמש שנים, בכל הקשור להסכמים על ניהול קרקעות המדינה שברשות קק"ל (חלק גדול מאדמות המרכז) מול המנהל.

"אולי לימים המשמעות היא הקמת גוף שעשוי ויכול להתחרות סוף סוף במונופול המנהל, ולהוריד את מחירי הקרקעות לטובת צעירי המדינה" אומר שלמה בן אליהו, מנכ"ל משרד הבינוי. במקביל, המליצה על כך ועדת מומחים בלתי תלויה בראשות שני מנהלי מינהל מקרקעי ישראל לשעבר, ביניהם בן אליהו. הרעיון להפוך את הקופה הכחולה של קק"ל למה שהייתה צריכה להיות מלכתחילה – קופת קרקעות, הוא טוב, אך בינתיים הממשלה נכשלה בו. אולי אם המאבק היה נשאר מאחורי הקלעים, האמון לא היה נפגם והתוצאה הייתה שונה.

ראה גם

צילום: fotolia

היום שאחרי

בתחילתה, שנת תשע"ד הסתמנה כשנת הנדל"ן, כאשר מצוקת הדיור הועמדה בראש סדר העדיפויות של הממשלה. ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>