ראשי / חדשות נדל"ן / מבחן התוצאה

מבחן התוצאה

"הממשלה לא תוכל לבוא לבחירות הבאות ללא תוצאות מעשיות בתחום הפחתת מחירי הדיור", קובע שר השיכון אורי אריאל. כאן הוא מפרט את המתכון שלו להצלחת התוכנית לפתרון מצוקת הדיור בארץ >> עופר פטרסבורג

בעיני שר השיכון, אורי אריאל, פתרון המשבר בשוק הדיור הוא קריטי וישמש גם כגורם מכריע בבחירות הבאות. "הממשלה לא תוכל לבוא לבחירות הבאות ללא תוצאות מעשיות בתחום הפחתת מחירי הדיור", אומר אריאל בשיחה לידיעות הנדל"ן. כך תעבוד תוכנית הדיור הממשלתית, גרסת שר השיכון.

כיום שוק הנדל"ן בקיפאון ובחוסר ודאות, דבר הפוגע בהכנסות המדינה. אינך מודאג?

"אנו מאמינים כי חוק המע"מ בשיעור 0% לצד קבלת ההחלטה על מכרזי מחיר מטרה יעברו עד תחילת אוגוסט, שזהו סוף המושב הקרוב של הכנסת. לאור העובדה כי יש בתוכניות אלה משום פתרון אמיתי ונכון למצוקת הדיור ולמחירי הדירות הגבוהים, אני סמוך ובטוח ששר האוצר יידע למצוא את המימון התקציבי להפעלת תוכנית מע"מ אפס. תוכנית מחיר מטרה איננה זקוק לתקצוב מאחר והמימון כולו מגיע מהפסד ההכנסות על הקרקע, הכנסות שבין כה וכה אינן חלק מתקציב המדינה".

מדוע שההטבה לא תחול רטרואקטיבית מיום פרסום התוכנית, וכך תניעו את השוק?

"מדובר בבעיה מבחינה משפטית. עמדתי היא שאין מניעה להחיל את הטבת המע"מ  מיום קבלת החוק,  אף קודם להתקנת התקנות המחויבות ועם ההסתייגויות הנדרשות".

כיו"ר מנהל מקרקעי ישראל, בשנה האחרונה מחירי עלות הקרקע והפיתוח קפצו לשיאים חדשים. למה במכרזי המנהל נקבעים מחירי מינימום ולא כל אחד זוכה? נדמה כי המדינה רוצה להמשיך ולהרוויח.

"מאז כניסתי לתפקיד אני אומר מעל כל במה, שהרווחים מהקרקע אינם שיקול כלל וכלל, והדברים אף קיבלו ביטוי בשטח – לפני כחודשיים וחצי בוטל מחיר המינימום במכרזים חוזרים: בשיווק חוזר של מגרש שבמכרז ראשון לא נקבע זוכה לגביו, בשל אי עמידה במחיר המינימום, תהא רשאית רשות המנהל במהלך 12 חודשים מסיום המכרז הקודם, לשווק את המגרש ללא מחיר מינימום. בנוסף, מועצת מקרקעי ישראל קיבלה החלטה בתחילת 2012 לפיה יעמוד מחיר המינימום על 35% בלבד מהשומה באזורי הביקוש, ועל 25% בלבד בירושלים ובאזורי עדיפות לאומית. עד אז מחיר המינימום עמד על 50% מהשומה, וכעת ניתן לזכות במחיר מינימום נמוך יותר. כפי שניתן לראות מהמכרזים, במקרים רבים הורדת  מחיר המינימום אכן מסייעת לסגירת המכרז במחיר נמוך שלא היה מתאפשר בעבר".

נוצר סוג של עיוות: היות והטבת המע"מ היא נגזרת של מחיר הדירה, נוצר מצב שמי שקונה דירה זולה יותר מקבל פחות מהמדינה- האם שוב מחלישים את החלשים?

"הטבת המע"מ ניתנת לכלל הדירות במגוון מחירים ותקל על כלל האוכלוסייה. הדירות הזולות, נניח במחיר של 1.0 מיליון שקל יוזלו למחיר של כ-847 אלף שקל, כך שזוג צעיר שנאלץ להביא הון עצמי של 250 אלף שקל יצטרך להביא 211 אלף שקל בלבד, וכמובן לקחת משכנתא של 635 אלף שקל בלבד במקום 750 אלף שקל – מה שיקל משמעותית על רכישת הדירה על ידי זוגות צעירים".

אבל למה לא מתכננים פרויקטים במסגרת התוכנית עם 2.5-3 חדרים? למה זוג צעיר צריך לקרוע את עצמו ולרכוש לדירת 4 חדרים כבר בתחילת דרכו?

"גם אני וגם שר הפנים גדעון סער הנחנו את המתכננים ליצור בכל תוכנית חדשה נתח גדול יותר של דירות קטנות. בנוסף, תקנת שר הפנים סער (בעבר תקנת שבס) מעודדת בניית דירות קטנות, כאשר במקום תוספת של 20% במספר הדירות, ניתן להוסיף עד 30% במספר הדירות על אותו שטח בנייה. כמובן, זוגות צעירים צריכים לקחת החלטה מושכלת ולרכוש דירות המתאימות ליכולתם ולצרכיהם".

מה קורה עם מכרזי מחיר מטרה, מתי הם ייצאו ובאילו אזורים, אם בכלל? האם זה הזמן לקבור את השיטה הקודמת של מחיר למשתכן?

"שיטת מחיר מטרה יועדה מראש לרוכשי דירה ראשונה במפרט בסיסי ע"פ ניקוד מזכה וקריטריונים. מכרזי מחיר מטרה מיועדים גם למשפרי דיור ויכללו קרקעות באזורי הביקוש בהן ייבנו דירות במפרט המקובל בשוק, אולם במחיר קבוע מראש ומוזל משמעותית (כ-20%) לעומת המחיר הנוכחי.

"האחרונים במכרזי מחיר למשתכן שווקו במרץ 2013. מכרזי מחיר מטרה שישווקו החל מהחודשים הקרובים יבואו כפתרון עדיף ומשוכלל משמעותית, ויחליפו את מכרזי מחיר למשתכן. ההטבה המשמעותית תכלול גם משפרי דיור, ומכאן תוכל להביא להשפעה על השוק כולו בו עיקר העסקאות מתבצעות בדירות יד שנייה".

המלצת לצעירים לא לרכוש דירות כיום. איפה אתה ממליץ להם להתגורר בינתיים?

"אני לא מוסר המלצות. אמרתי בעבר שבכל הקשור אלי אישית ולשאלות בני משפחתי, עניתי כי המלצתי היא לא לרכוש דירה כעת, זאת מתוך אמונה שלמה בצעדי הממשלה שיביאו בשנה הבאה להורדת מחירים".

אם בסופו של דבר לא יירדו מחירי הדירות, האם תרגיש כישלון אישי?

"כמו שאמרנו, אנחנו מוכנים להפסד מההכנסות בקרקע בסכומים עצומים. הממשלה לא תוכל לבוא לבחירות הבאות ללא תוצאות מעשיות בתחום המחירים, אולם אני סמוך ובטוח כי הדבר יקרה והמחירים יוזלו".

מה דעתך על תופעת התגברות הביקוש וההיצע של מפרט יוקרתי? לא כדאי להוריד את המפרט ברמה על מנת להוזיל את הדירות לצעירים?

"זוגות צעירים, כמו כל צרכן בכל תחום, צריכים להכיר ולדעת את יכולתם ואת צרכיהם האמיתיים. לא כולם חייבים לגור בתל אביב או להתחיל עם דירת 5 חדרים כדירתם הראשונה או לכוון על לובי כפול, חניות תת-קרקעיות וכיו"ב. עם זאת, תוכנית מחיר מטרה ומע"מ אפס יאפשרו רכישת דירה חדשה במפרט טוב ביותר שמגובש במשרד הבינוי והשיכון במחירים סבירים ונגישים. בנוסף, קבינט הדיור החליט לא לאשר תקנים חדשים שמייקרים את הבנייה, ולבדוק את האפשרות להורדת התקנים על מנת להוזיל את המחירים. בתוך כמה חודשים נפרסם את מסקנות הבדיקה".

התחלות הבנייה יורדות. האם אתה מודאג?

"התחלות הבנייה לא יורדות, אלא נמצאות במגמת עלייה. לפי ניתוחי האגף למידע וניתוח כלכלי במשרד הבינוי והשיכון בשנת 2013 נבנו כ-47 אלף יחידות דיור, ובשנת 2014 אף יותר מכך. היזמים והקבלנים חוששים כי הביקושים לדירות חדשות מצד זוגות צעירים ומשפרי הדיור יקטנו בשל תוכניות הדיור המוזלות".

אינך חושש שאין די דירות מול הביקושים שנוצרו?

"בהחלט קיים מחסור בהיצע הדירות, שנבע מהפער שנוצר בין השנים 2001-2008 בהתחלות הבנייה. הממשלה משקיעה מאמצים בלתי נלאים, לרבות הכנסת היד עמוק עמוק לכיס לראשונה, על מנת לפתור את המצוקה ולהוזיל את מחירי הדירות, תוך שיתוף פעולה בין המשרדים השונים.

"ללא ספק, הצעד המשמעותי ביותר הוא הגדלת ההיצע. אנחנו מגדילים אותו ונמשיך להגדיל אותו עוד יותר בשנים הקרובות באמצעות הגדלת התכנון, פינוי מחנות צה"ל ועוד.

"המחסור המתמשך דורש מאיתנו עוד מאמצים רבים, אך תוכניות העבודה המתוכננות יביאו לפתרון בשנים הקרובות. כאמור, כבר בשנת 2013 ראינו שינוי מגמה בכל התחומים- שיווקים, התחלות בנייה ותכנון. על פי כל תוכניות עבודה אצלנו, המספרים הללו רק יילכו ויגדלו, כך שגם נעמוד בביקוש הקיים וגם נתחיל לקזז בהדרגה את הפער שנוצר. בנוסף, יזמים וקבלנים שמחזיקים קרקעות ייכנסו לשוק עקב הביקושים ותוכניות המיוחדות לדיור".

יש תחושה שמכרזי בנייה ביו"ש ממניעים פוליטיים מעסיקים אותך יותר מבנייה בכל הארץ.

"עיקר מרצי וזמני נתון להורדת מחירי הדיור בכל הארץ: במרכז, בירושלים בנגב ובגליל וגם ביו״ש. לצערי, האפשרות להוציא מכרזים בירושלים וביו"ש אינה נתונה בידי ומונעת משיקולים מדיניים.

"הבסיס להשפעה על שוק מחירי הדיור הוא לשווק כמה שיותר בכל מקום. השיווקים שיצאו ביו״ש ובירושלים הם במקומות מרכזיים שנמצאים בקונצנזוס הלאומי כמו אריאל, מעלה אדומים, אפרת ובית״ר עילית, שגם לשיטת לבני ולפיד יישארו בריבונות ישראל. ברור שאם יתאפשר שיווק אלפי יחידות דיור באריאל הדבר ישפיע על המחירים בגוש דן, וכך גם במעלה אדומים וירושלים. לצערי, הדבר לא כך והשיווקים הללו מוגבלים".

מה התחזית שלך ל-2015 ?

"לקראת סוף 2014 המחירים ייבלמו וב-2015 המחירים יתחילו לרדת".

ראה גם

צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>