ראשי / חדשות נדל"ן / מדינה בהמתנה

מדינה בהמתנה

כבר זמן רב ששוק הדיור בישראל לא היה נתון בקיפאון כזה. התוכניות החדשות של שר האוצר הכניסו את המשק למצב של ציפייה דרוכה וחוסר ודאות. הגיליון שלפניכם יפזר את סימני השאלה ויספק לכם מפת דרכים, טיפים מועילים וגם דובדבן לקיץ >> עופר פטרסבורג

כבר שבע שנים אנו מוציאים לאור את "ידיעות הנדל"ן". עברנו יחד את משבר 2008 העולמי בחשש שהוא ידביק גם את שוק הנדל"ן המקומי. סיקרנו את התנפחות בועת הנדל"ן המפתיעה, ואת המחאה החברתית בעקבותיה. עקבנו אחר הבטחות הממשלה הקודמות והנוכחית, אך הגיליון הזה מהווה אבן דרך.

טלטלה עזה הכתה בשוק הדיור המקומי. עד היום הובטחו הבטחות, הותוו תוכניות, פורסמו הצהרות – אבל שוק הדיור מעולם לא עצר מלכת בצורה כה משמעותית. התוכנית לפתרון המשבר בענף אמנם טרם מומשה, אך היא יצרה ציפיות כה עזות, עד שצעירי המדינה שמשוועים לדירה משלהם התיישבו על הגדר בהמתנה לבאות.

לא בכל יום מוותרת המדינה – שיודעת בעיקר לקחת מאזרחיה באמצעות מסים – על הכנסות בגובה של מיליארדי שקלים ממכירת דירות, ומבטלת את המע"מ בשיעור 18%. ולא רק זו, המדינה מוכנה כעת לעצור הכנסות של מיליארדי שקלים ממחירי הקרקע והיא מוציאה מכרזים לבניית דירות בשכירות, שמשמעותם הפסד של מאות מיליונים על חשבון האוצר.

כן, תוכנית מע"מ אפס נשמעת כתוכנית מעולה. כבר שנים אנו קוראים לביטול המס המיותר הזה על דירה ראשונה. הבעיה היא שזו תוכנית מצוינת בתנאים של היצע גדול. למרבה הצער, זה אינו המצב בשוק. התרחיש מעורר אימה: יש בקושי 17 אלף דירות בשוק שערכן לא עולה על 1.6 מיליון שקל. אחרי שלושה-ארבעה חודשים של קיפאון במכירות, הדירות הללו ייחטפו. ואז מה? המחסור, כידוע, מוליד ביקוש. ביקוש עז, כידוע, מוליד עליית מחירים דרמטית. אז מה עשינו?

 גם מכרזי מחיר מטרה, שבהם נקבעים מראש מחירי הדירה בעלות קרקע מסובסדת, עוד לא ממש מגובשים. השוק נתון אם כן בציפייה דרוכה, כשמעליה מרחף סימן שאלה גדול לא פחות.

גורם ההפתעה

מה יילד יום? הממשלה רעועה, התוכניות של קבינט הדיור  דורשות עוד הרבה עבודה, וכל יום צץ שר אחר עם תוכנית חדשה, כמו למשל שר החוץ אביגדור ליברמן שמציע פתאום, בניגוד למדיניות בנק ישראל, מימון משכנתא ליוצאי צבא בהיקף של 90%.

ראשי הממשלה הקודמים שיתפו את ראשי המשק בהחלטות הרות גורל כגון אלו. כך היה עד היום. הממשלה הנוכחית שמרה על מידור, כדי להשיג את גורם ההפתעה. תוכנית המע"מ של לפיד נחתה על ראשי הענף כרעם ביום בהיר.

ראש הממשלה בנימין נתניהו מעדיף לדבר על איראן. משום כך כינסנו את בכירי ענף הנדל"ן, מנכ"לים של חברות בנייה מובילות, לשמוע מהם מה דעתם על התוכנית של לפיד. במקרה הטוב הם סקפטיים, במקרה הרע – חסרי אמון.

שר האוצר יאיר לפיד הסכים לראשונה להתארח אצלנו לשיחה בארבע עיניים, ולהסביר אחת ולתמיד את ההיגיון שמאחורי  תוכניתו. והשיחה בהחלט מפתיעה. המועד אותו קבע לסיום הקיפאון 1 בספטמבר והחלתו של חוק מע"מ 0%. לפיד מודה כי התרחיש לפיו התוכנית תביא לעליית מחירים הוא הגיוני וסביר בשלב הראשון והמיידי, אבל באותה נשימה הוא גם ממליץ לחכות עם קניית דירות. לטענתו, גל השיווקים של השנה האחרונה והסכמי הגג לבניית עשרות אלפי דירות, בהן התשתיות ממומנות ומוכנות לפני האכלוס, יגבירו את ההיצע ויעשו את העבודה. אל תהיו פראיירים, הוא קורא לצעירים. סבלנות, והכל יהיה בסדר. עד סוף 2015, מבטיח לפיד, מחירי הדיור יירדו באופן דו-ספרתי.

הטבה- למי?

עם היצע מספק, אין ספק שתוכניתו של לפיד תעבוד. אבל חשיפת "ידיעות אחרונות" גילתה בעיה אחרת: בניגוד לכל הציפיות, בשנה האחרונה מחירי הקרקעות והפיתוח במכרזי מינהל זינקו ב-69%.

כדי להבין מהי משמעות נתון זה, דמיינו לעצמכם את התרחיש הבא: מדינת ישראל משווקת אלפי דירות באזור המרכז – בראש העין, בכפר יונה, אולי גם בכרמי גת – במחיר מטרה. כלומר, קובעים מחיר ידוע מראש של כמיליון שקל, פחות או יותר, וקוראים לקבלנים לשלם פחות על הקרקע, כדי לעמוד במחיר המיועד. כך למעשה יוצרת הממשלה במודע מובלעת של דירות במחירים זולים, כשבצמוד להן יש דירות יקרות, שעליהן שילמו הקבלנים ביוקר על מחיר הקרקע. להוריד במחירן אי אפשר, כי אז ייקלעו הקבלנים לקשיים ויימשכו כסף מכיסם. האם זה ייגמר בקריסתן של חברות בנייה בינוניות וקטנות? יש מומחים שבהחלט מודאגים מכך.

וגם מצד הקונים יש חששות ואי בהירות: מי בכלל זכאי להטבות, נכון לעכשיו? בגיליון זה תמצאו מורה נבוכים לתוכניות הממשלה הלא פתורות והלא כל כך מבושלות, לצד מפת הדרכים של ממשלת קבינט הדיור.

הכוונות טובות, כפי שאפשר ללמוד כאן מדברי שר האוצר יאיר לפיד ושר השיכון אורי אריאל, שאף הוא מסביר כאן מדוע לדעתו תעבוד התוכנית – אבל לצערנו, הדרך לגיהנום רצופה בהן.

על נושא הדיור, כך הזהרנו גם בגיליונות קודמים, תקום ותיפול ממשלה. מחטף בחירות אחרון כבר למי ששכח: ערב הבחירות האחרונות "מינה" נתניהו ברגע האחרון את משה כחלון ליו"ר מינהל מקרקעי ישראל, בהבטיחו פתרון לבעיית דיור. היום נתניהו יושב לכאורה על הגדר, ומניח את ההסתבכות ללפיד, שהפך שר-על לענייני שיכון.

ומה חושב כחלון היום? שהבעיה האמיתית בשוק הדיור היא שאף אחד לא מקבל החלטות, ומינהל מקרקעי ישראל הפך ל"ספסר". "עם כל הצניעות, אני חושב שזה לא קשה למצוא פתרונות לבעיית מחירי הדיור", אמר כחלון לפני שבוע בכנס רואי החשבון באילת. "כשמחליטים על תוכנית אפס מע"מ,  קובעים שזוג שקונה דירה במעלות ב-600 אלף שקל יקבל הטבה של 100 אלף שקל, ולעומת זאת זוג שקונה דירה ב-1.6 מיליון שקל בתל אביב יקבל הטבה בגובה של 300 מאות אלף. זה לא צודק. תחליטו מי קהל היעד להטבה הזאת, מהו גובה ההטבה הכולל וקבעו כללים לקבלת ההטבה".

מעבר לסטנדרט

שאלה חשובה לא פחות – מה יקרה לדירות יד שנייה במציאות העכשווית. האם הן יושפעו מתוכנית המע"מ? מבדיקה בשטח מתברר כי גם תחום זה מושפע מהקיפאון השורר בשוק. מי שחייב למכור את דירתו, מוריד את מחירה. בדקנו בערים המרכזיות וגילינו תופעה לא ידועה: יש ערים בהן דירות יד שנייה יקרות מדירות חדשות. בגיליון זה תמצאו סקירה מיוחדת לטובת חסידי היד שנייה ובעלי הדירות.

שאלה שנותרת עם סימן שאלה גדול היא מה רמת הסטנדרט שתידרש בדירות שיזכו להטבת מע"מ אפס. אם באמת רוצים להוזיל את מחירי הדירות, מי צריך את סטנדרט הבנייה הכל כך גבוה שהשתרש בשנים האחרונות? האם התרחיש לפטור ממע"מ ולמכרזי מטרה זולים יפגום בסטנדרט הגבוה אליו הורגלו הזוגות הצעירים?

תחקיר "ידיעות הנדל"ן" מגלה, כי מעבר לסטנדרט שהפך סימן היכר לעלייה ברמת החיים ובתחרות הלגיטימית בין הקבלנים, גם המדינה, כלומר הרגולטור, מציבה ללא הרף דרישות ותקנים חדשים, לפעמים מיותרים. הדרישות והשינויים מייקרים את הדירה בכ-204 אלף שקל, כלומר כ- 14.6% ממחיר דירה ממוצעת (כ–1.4 מיליון שקל). אז מי ישלם בסוף על הסטנדרט הגבוה מדי, ומי בכלל צריך אותו?

עוד תמצאו כאן שני פרויקטים מיוחדים: האחד, פינוי בינוי. לא מדובר כאן בתוכניות לפרויקטים שכבר יושבים לנו על הנייר 15 שנה ואו-טו-טו מתממשים. הפעם, איתרנו את הפרויקטים שיצאו לדרך וישנו את פני העיר. הכנו עבורכם מדריך מפורט, הכולל את התמורה שהדיירים מקבלים עבור הסכמתם, ערך השבחת הנכס, באילו בעיות נתקל הפרויקט וכיצד פתרו אותן. גזור ושמור לפינוי בינוי באזור מגוריך.

הפרויקט השני שממנו תוכלו ליהנות בגיליון זה מאגד לכבוד הקיץ  את הדירות החדשות הנשקפות אל הים, כולל הדירה הכי קרובה בארץ לחוף, בעיצובו של האדריכל אילן פיבקו. עד כמה שזה יישמע מדהים, גם בתוך החלום הישראלי היקר הזה, יש דירות שיעמדו בתנאי 0% מע"מ, כי מחירן אינו עולה על 1.6 מיליון שקל.

ואחרון חביב: החלטתם כבר לקנות דירה חדשה. עבור מרביתכם, זוהי העסקה היקרה ביותר שתבצעו, ומשום כך כדאי להיות מאוד עירניים. ליקטנו 18 דברים שכל אחד מהם עשוי להשפיע על איכות החיים שלכם, ולמרות זאת ישראלים רבים נוטים להתעלם מהם. אל תעשו כמותם. בברכת קורת גג לכל בית ישראל, בלי הרבה הבטחות ותוכניות סרק.

ראה גם

צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>