ראשי / חדשות נדל"ן / מה יציל את הבית שלי?

מה יציל את הבית שלי?

לא חייבים לשבת בממשלה כדי להעלות רעיונות אופרטיביים להצלת שוק הדיור בישראל. אלפי אנשים, רובם אינם בעלי דירה, השתתפו ב"משאל העם" שערכנו. אז האם מתן פטור ממע"מ לקניית דירה ראשונה ישפר את המצב? האם הגדלת מכסת העובדים הזרים תוריד את המחירים? ואולי בכלל בנייה מסיבית של דירות להשכרה? הנה מה שאתם חשבתם >> עופר פטרסבורג

משאל עם מתקשר אצלנו מיד להסכם השלום. שם זה מתחיל ושם נגמר. במדינות קצת יותר מפותחות בכל ענייני שיתוף הציבור, משאל עם לא תמיד קשור להכרעות גורליות ומטרתו אחת: שיפור איכות החיים ורווחת הפרט. בשווייץ, לדוגמה, מקיימת הממשלה ארבעה משאלים בשנה לפחות בעניינים סביבתיים. בפינלנד, כל הקמת שכונה חדשה כרוכה במשאל התושבים שמסביב. בניו יורק, ארצות הברית, מקובל לשתף את הציבור בתוכניות גדולות, באמצעות שימוע ציבורי במסגרתו מקשיבים לצרכי התושבים. אז החלטנו לאמץ את הרעיון וליזום לראשונה "משאל עם" חברתי-כלכלי בסוגיה אחת: הצלת שוק הדיור.

ליוזמה אחראים מגזין "ידיעות הנדל"ן", לוח WinWin וקבוצת ידיעות אחרונות. ההיענות הייתה עצומה: אלפי פונים ומתעניינים, ו-1,331 איש שגם נענו לקריאתנו והציעו תוכנית אופרטיבית משלהם לשיפור השוק. רתמנו לפרויקט גם את שר השיכון אורי אריאל ובהמשך, לקראת גיליון "ידיעות הנדל"ן" הבא, גם נקיים עימו מפגש בהשתתפות מגישי התוכניות המקוריות ביותר, במטרה לגבש תוכנית אחת שתוצג בקבינט הדיור הממשלתי.

רק %11 בעלי דירה

במשאל העם שלנו ביקשנו לבדוק את תחושת תושבי ישראל לגבי תוכנית הדיור הממשלתית, ואת דעתם לגבי מצוקת הדיור בישראל. 1,331 איש, כאמור, גברים ונשים כאחד, שלחו את התוכנית שלהם לשוק השיכון.

69% מהנשאלים נשואים וכמחצית מהם בני 18 עד 30. 59% מתגוררים באזור המרכז והשרון ו-32% מאזורי הפריפריה. 11% מהנשאלים בלבד הם בעלי דירה.

ממצאי הסקר שלנו מעלים כי האמון בממשלה בנושא הנדל"ן ירוד ביותר. על פי ניתוח הנתונים, כ-80% מהאוכלוסייה חשים אי שביעות רצון גבוהה מהתנהלות הממשלה עד כה בנושא פתרונות למצוקת הדיור. שני שליש מהנשאלים נאלצים להתגורר בשכירות, בעוד 24% גרים אצל ההורים כפתרון למצוקה הכלכלית.

"חלק מהנשאלים היו מעט יותר אופטימיים לגבי העתיד בתחום הדיור: 6% מאמינים כי עלות רכישת דירה תרד עד 5 אחוזים, בעוד 2% מהנסקרים מאמינים כי תחול ירידה דרמטית במחירים", אומרת מיטל אדר, מנכ"לית המרכז הארצי למשכנתאות, שסייעה לנו בניתוח סטטיסטי של התוצאות.

ולמרות אחוז האופטימיים הזעיר, חוסר האמונה כי שיפור משמעותי יחול בעתיד הקרוב נראה באופן ברור בסקר, כאשר 63% מהנשאלים לא ידעו לענות על השאלה "האם זה הזמן לשכור או לקנות דירה?". שליש מהנשאלים בלבד מתכוונים לקנות דירה בשנה הקרובה, ו-38% מצהירים בוודאות כי לא ירכשו נכס בעתיד הקרוב.

כחלק מהסקר התבקשו הנשאלים לדרג את דעתם על הפתרונות העתידיים למחסור וקושי בדיור. עמיחי, בן 34 מאזור המרכז, המתגורר עם אשתו בשכירות, טוען: " שום פתרון יחיד לא יעזור, אלא רק פתרון משולב לכלל הבעיות. ובראש בראשונה, לחסל את התמכרותה של המדינה למחירי הקרקע הגבוהים והמיסוי שבא בעקבותיו".

חייבים מנהיגות חזקה

ניתן לראות מתשובות הסקר כי אזרחי ישראל חלוקים בדעותיהם לגבי הפתרון שיסיים את המצוקה. יחד עם זאת רובם מאמינים כי מנהיגות חזקה, אשר באמת תשים את פתרון הבעיה בעדיפות ראשונה, יכולה להביא את השינוי המיוחל.

מחצית מהנשאלים אינם מאמינים כי הגדלת מכסת העובדים הזרים בענף הבנייה נותנת מענה לבעיה, בעוד 24% בלבד סבורים כי חוסר בעובדים משפיע לרעה על הצמיחה בענף הדיור, וגיוס נוסף מתוך העובדים הישראלים אינו אפשרי.

אחד מהמתנגדים, ראובן, נשוי בן 70 מאזור המרכז, טוען כי "עובדים זרים ממלאים את כל הדירות הפנויות וגורמים להעלאת המחירים".

לעומת זאת, מתן פטור ממע"מ לקניית דירה ראשונה הינו הפתרון המועדף על 56% מהנשאלים, בעוד 36% מהמשתתפים בסקר אינם סבורים כי מתן הנחה זו תשפר את המצב.

דניאל, בן 32 מגבעתיים, רווק המתגורר בשכירות, אומר: "התכנית שלי כוללת פינוי בינוי ודיור בר השגה במודל מיוחד, המאפשר להוזיל דירות עד 20-25% ממחיר השוק"

מיטל אדר, מנכ"לית מרכז המשכנתאות הארצי, אומרת כי זה "לא מפתיע כי 87% מהתומכים בהטמעת פתרון פטור ממע"מ הינם בגילאים 18 עד 40 המהווים חתך מהאוכלוסייה אשר הינו רווק או חלק מזוג צעיר, שאין בבעלותו דירה ואשר מנסה לבנות חיים כלכליים  יציבים".

מירי, בת 31 המתגוררת עם בעלה בבית הוריה במרכז, כותבת בהצעות שלה: "הביצוע צריך להיות בשחרור קרקעות מסיבי, במחירי מכרז נמוכים, תשתיות נמוכות, והורדת חלק מהמיסוי כולל המע"מ לדירה ראשונה חדשה".

הפשרת קרקעות – או במילים אחרות שינוי ייעוד הקרקע (בדרך כלל מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה) – היא נושא חוזר ונשנה כאשר פתרונות דיור עולים לדיון. כאשר נשאלו הנסקרים לגבי הפשרת קרקעות במרכז, מחצית מהם (51%) ענו כי זהו פתרון יעיל לבעיה. מחצית מהתומכים בפתרון הם תושבי המרכז, בעוד 11% מתושבי המרכז הנשאלים מסרבים לפתרון זה.

יוני, בן 30 הגר בשכירות בצפון, מסכים ואומר: "'לדעתי רק הפשרה מאסיבית, מתן הנחות על קרקעות והצפת השוק בדירות למכירה יכולה לפתור את מצוקת הדיור".

ענבר מכרמיאל, בת 39, בעלת דירה, מוסיפה: "המפתח הוא פיתוח הפריפריה. יש בתים וקרקעות זולים בצפון. אם המדינה תשקיע בתעסוקה והטבות מס למפעלים, יגיעו יותר אנשים לצפון, דבר שיוריד את העומס מהמרכז ויוזיל את מחירי הדיור. כמו כן מתן מלגות לסטודנטים הבוחרים ללמוד בצפון יעודד את הצעירים מהמרכז לעבור לצפון ולדרום".

מענה בהפשרת קרקעות בפריפריה מתקבל פחות בברכה בקרב העונים על הסקר. רק 42% תומכים ברעיון, ביניהם 14% תושבי הפריפריה. לעומת זאת 26% מתנגדים לזאת בכל תוקף, כמחצית מהם תושבי אזורי הפריפריה.

מדגישה נועה מהמרכז: "כגרושה בת 56 אני מרגישה חזק את המצוקה. אל תשכחו אותנו, אנחנו הולכים ומתרבים והרבה יותר קשה לעבוד בלי סוף, רק כדי לזכות בקורת גג. בכל בנייה לצעירים צריך שיהיה מקום גם לגילאי ביניים שעדיין עובדים ועוד לא בפנסיה.לפעמים צריך לטפל גם בילדים שעדיין לומדים וגם בהורים קשישים, ואם אנחנו לבד יש קושי".

החזרת מענקי המקום?

פתרון נוסף שהוצג על ידינו למשתתפים בסקר הינו החזרת מענקי מקום (עבור רכישת דירות בפריפריה), ששר האוצר יאיר לפיד ביטל לפני כחודשיים כחלק מהקיצוצים. 47% מהנשאלים תומכים ברעיון זה כתשובה למצוקת הדיור. שליש מהתומכים, לעומת חמישית מהמתנגדים, הינם תושבי הפריפריה עצמם.

מירי בת 29, מהמרכז, מתגוררת בבית הוריה עם בעלה , טוענת כי הפשרת קרקעות, הקלה משמעותית במיסים לדירה ראשונה, הכרה במשכנתא כהוצאה מוכרת למס, בניה מאסיבית להשכרה, פיקוח על משכירי דירה ובניית תשתיות, יביאו את ההקלה במצוקת הדיור.

כמעט כמחצית מהנשאלים תומכים בבנייה מסיבית של דירות להשכרה בכל הארץ.

שני שליש מהתומכים הינם שוכרים ללא דירה בבעלותם. רן, בן 32 מראשון לציון המתגורר עם אשתו בשכירות, מצהיר: "בנייה מסיבית של דירות להשכרה בכל הארץ תפתור את מצוקת הדיור!!!! זאת הנוסחה!!!!" בעוד חן, בת 26 מרחובות המתגוררת עם בעלה אצל ההורים, מאמינה כי הפתרון הינו "לתת הזדמנות לזוג צעיר בתחילת דרכו להתחיל את החיים עם מחירי דירה שפויים, הון עצמי נמוך ומשכנתא שיוכלו לשרוד את החודש".

חצי מהתומכים ברעיון הבנייה להשכרה הם בני 26 עד 35 . גילאים אילו כבר הגיעו לנקודה בחיים, אשר בה הם מעוניינים להקים משפחה ולרכוש דירה. עקב מצוקת הדיור בארץ כרגע, רבים חוזרים לפתרון השכירות, אך נתקלים בבעיה של היצע נמוך בדירות לשכירות בשוק.

האחרון ברשימת פתרונות עתידיים אותו הצענו לנסקרים הינו נגישות נוחה למקומות העבודה. דביר, רווק בן 32 המתגורר בשכירות ברמת גן, אומר: "אפשרי לבנות בפריפריה, אך יהיה זה פתרון מעולה אך ורק אם הנגישות תהיה טובה הרבה יותר".

מחצית מהנשאלים (49%) סבורים כי נגישות נוחה לאזורי התעסוקה הינו פתרון הכרחי למצוקת הדיור. באופן מפתיע, מחצית מהתומכים ברעיון הינם תושבי המרכז, בעוד 10% בלבד הינם תושבי הדרום.

דני, רווק בן 24 מחיפה, מסכם: "המדינה צריכה לדאוג לכך שאנשים צעירים בעלי משכורת ממוצעת יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה. עדיף שזה לא יהיה באזור המרכז אלא באזורי הפריפריה. יש להוריד את כמות הבירוקרטיה של תהליך הבניה למינימום האפשרי, ולהוריד את כמות ועדות התכנון שקיימות היום. יש להפשיר כמות קרקעות גדולה, לתת תמריצים לקבלנים שיסיימו את הבנייה מוקדם מהצפוי ולבנות שכונות חדשות עם בניינים לגובה". אמן.

הפתרון הניו יורקי לשוק הדיור

לא רק לכם, הקוראים, יש הצעות להצלת שוק הדיור. גם לנציב הדיור בר ההשגה בניו יורק, מתיו וומבואה, שהגיע ארצה כאורח הכבוד של המכון לרפורמות מבניות, ואף נפגש עם מנכ"ל ראש הממשלה הראל לוקר להשמיע לו רעיונות.

ההספק של וומבואה יוצא דופן ומצביע על יעילות: הוא מטפל בממוצע בכ-15 אלף דירות לדיור ציבורי בעיריית ניו יורק בהיקף של שני מיליארד דולר בכל שנה. האיש, הממונה על אגף פיתוח הדיור בעיריית ניו יורק, מכיר היטב את המנגנונים המוציאים תוכניות מהכוח אל הפועל, וכיצד צורך ציבורי המעוגן בחקיקה פדרלית ומיושם ברמות המוניציפאליות יכול להניע שוק פרטי.

לדברי וומבואה, האמצעי העיקרי שעומד לרשותו לקידום תוכניות דיור להשכרה ורכישת דיור בר-השגה הוא מימון. "אנחנו פועלים בשיתוף עם גופים פרטיים, בעיקר בנקים, ומספקים ליזמים מימון בתנאי ריבית נוחים. בתמורה אנחנו דורשים שהדיירים יהיו בעלי הכנסות נמוכות. ההתחייבות היא לטווח ארוך מאוד ואף לצמיתות". בנוסף, מסביר וומבואה, ניתנות הטבות מס והנחות ניכרות על מחירי הקרקעות, ותמריצים כהגדלת זכויות הבנייה בשיעורים גבוהים ליזמים המקצים 20% מהדירות בפרויקט לדיור בר-השגה.

ומבואה מסביר ש"התפקיד שלנו הוא לקשר בין הדיירים לבין היזמים והגופים המממנים, כשבסוף התהליך הבעלות על הבניין עוברת לדיירים. הוא מדגיש שעל מנת להצליח במשימה נדרש "שיתוף פעולה של כל הגורמים במערכת ובסיס חוקי מוצק שיתמרץ את השחקנים השונים, בעיקר אלה שמגיעים מהסקטור הפרטי.

"במשך השנים הצליח השוק הפרטי לשקם ולבנות מחדש שכונות חרבות באזורים כמו דרום ברונקס, הארלם, דאונטאון ברוקלין, לואר מנהטן ומזרח ניו יורק", הוא מספר ומוסיף ש"בשנים האחרונות המיקוד עבר מבניית שכונות, להשקעה בגיוון שלהן על מנת למנוע ריכוז של אוכלוסיות חלשות בשכונות ספציפיות".

ראה גם

צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את ...

2 תגובות

  1. סכנות הנדל"ן

    היום תנאי השוק השתנו, והסיכון בקניית דירה עולה על הסיכון. פירוט של המסקנה הזו כאן:
    כל המידע על קניית דירות והשקעה בנדל"ן נכון להיום

  2. נושא מעניין

להגיב על דודו לבטל

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>