ראשי / חדשות נדל"ן / מי באמת אשם במחירי הדירות הגבוהים?

מי באמת אשם במחירי הדירות הגבוהים?

מתברר שהמדינה מחזיקה במפתחות לבית הבא שלכם: במקום להגדיל את ההיצע, היא מעלה את מחירי הקרקעות ומטילה מסים, תקנים ומגבלות שגורמים למחירים רק לטפס. תחקיר "ידיעות הנדל"ן" בודק: האם יש דרך לצאת ממעגל הקסמים הזה? >> עופר פטרסבורג

אז מה באמת גורם למחירי הדירות להישאר גבוהים? כשבוחנים את המצב מתברר למרבה הפלא שאם ממשלת ישראל באמת ובתמים הייתה רוצה להוריד את מחירי הדיור, הדבר היה יכול לקרות.

החשבון פשוט: כ-700 אלף שקל מכל דירה זורמים לקופת המדינה. זה הסכום הממוצע שהאוצר משלשל לקופתו בעת רכישת דירה חדשה על ידי זוגות צעירים או משפרי דיור, בגין רווחים מהקרקע ורווחים מהמיסוי הגבוה המוטל על הענף וכולל מיסי רכישה, מיסים עירוניים שונים, היטלים ומע"מ.

את החישוב הזה ערכו באגף הכספים והכלכלה בהתאחדות בוני הארץ: עלות הקרקע מהווה כרבע ממחיר הדירה בממוצע (במרכז הארץ העלות מגיעה גם למחצית מהעלות). המיסים מהווים כרבע נוסף מהמחיר. בדירה חדשה, שמחירה הממוצע כ-1.4 מיליון שקל, מדובר על כ-700,000 שקל אותם משלשלים רוכשי הדירות לקופת המדינה.

וכך, המדינה בעצמה היא בעלת השליטה היחידה על מחירי הדירות במדינת ישראל. המדינה מחזיקה 16 מיליון דונם קרקעות, בשווי 290 מיליארד שקל. בשנת 2012 הכנסות המדינה ממיסוי נדל"ן (כולל מע"מ) הגיעו לכ-11.6 מיליארד שקל. תרצה הממשלה – יירדו מחירי הדירות. לא תרצה – לא יירדו.

לא מעט גורמים, אפילו בממשלה עצמה, מתוסכלים מהמצב הזה. "לשנתיים הקרובות אין לממשלה, המחזיקה 93% מקרקעות המדינה, שום תוכנית רלוונטית להורדת מחירי הדירות", מתריע חבר בכיר בקבינט הדיור של הממשלה.

מגבלות על הרוכשים

עליית מחירי הדירות יחד עם שחיקת השכר במשק גרמה לכך שמספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה בישראל נמצא בשיא היסטורי. מספר המשכורות לרכישת דירה עמד לאחרונה על 133 משכורות. יותר מ-2011 שבה נדרשו כ-125 משכורות, ועלייה חדה לעומת 103 משכורות בשנת 2008.

לשם השוואה, בארה"ב, אנגליה וצרפת נדרשות בין כ-55-60 משכורות לרכישת דירה בממוצע. ככל שמספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה הינו גבוה יותר, כך קטן מספר משקי הבית שמעוניינים ברכישת דירה במחיר הקיים בשוק. שכן הרוכשים חוששים שלא יוכלו לעמוד בתשלומים לרכישת הדירה.

הכל מתחיל, כאמור, ממחיר הקרקע. למרות שב-2012 משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל הגבירו את שיווק הקרקעות ובסך הכל שווקו קרקעות לכ-38 אלף יחידות דיור, 15% מהמכרזים בוטלו או נכשלו. בשורה התחתונה, מספר יחידות הדיור ששיווקן הצליח היה הנמוך מאז 2008. בשנת 2012 חלה ירידה של 13% בהתחלות בנייה לעומת 2011.

על פי התחזית של התאחדות בוני הארץ, בשנת 2013 צפויה ירידה של 5% בהתחלות בנייה ובשנת 2014 תחול ירידה נוספת של 3%. הפער בין הביקושים להיצע הוא זה שיגרום להמשך המגמה של ירידה במלאי הדירות.

לצד השיא השלילי שנרשם בשנה החולפת במספר יחידות הדיור ששיווקן הצליח, הרחיב בנק ישראל את המגבלות על היקף האשראי לקבלנים והמשכנתאות לרוכשים, ואילו הממשלה נכשלה בטיפול בחסמים הביורוקרטים הקשים שעומדים בפני קבלנים ובונים ובמחסור הקריטי בעובדים בענף.

"במקומות רבים רמות מחירי הדיור מאז 2006 הוכפלו מהטעם הפשוט  שהקבלנים, בצדק, רצו להמשיך ולהרוויח, אך עלות הקרקע הגבוהה אילצה אותם להעלות עוד ועוד את המחירים", אומר שמאי המקרקעין הוותיק ארז כהן. דירת 4 חדרים בבאר יעקב, לדוגמה, שב-2006 עלתה כ-650 אלף שקל, עולה כיום כ-1.35 מיליון שקל ויותר, בראש ובראשונה באשמת מכרזי המנהל.

מחסור בידיים עובדות

גם במידה והמדינה תשווק 40 אלף יח"ד בשנה, אין מי שיבנה אותן. כיום אין מספיק ידיים עובדות במדינה. הביטוי למחסור בעובדים הינו משך זמן הבנייה, שעלה בתשעת החודשים הראשונים של 2012 לתקופה של 24.4 חודשים לעומת 23.7 חודשים בשנת 2011. הזמן המקובל בעולם עומד על 18 חודש.

כ-180 אלף עובדים מועסקים בענף הבנייה נכון לסוף 2012. 150 אלף ישראלים, 25 אלף מגיעים מיהודה ושומרון ו-4,000 מועסקים הם עובדים זרים. לכל דירה דרוש בממוצע עובד אחד המועסק בביצוע עבודות רטובות למשך 24 חודשים בממוצע, כאשר לרוב מדובר על עובדים זרים או פלסטינים. כלומר כיום יש מחסור של 20 אלף עובדים על מנת לבנות 40 אלף יח"ד בשנה.

כבר לפני שנתיים קיבלה ממשלת ישראל החלטה להגדיל את מספר העובדים הזרים בענף, אולם עד עתה טרם הצליחה להשלים את מכסת העובדים הזרים העומדת על כ-8,000 עובדים. שרי הממשלה הבטיחו להביא סינים, הנחשבים לעובדים המועדפים והיעילים ביותר, אבל בינתיים מסתפקים בעובדים ממולדובה ובולגריה, וגם הם במספרים קטנים.

גם כשכבר יש נכונות לפתרון, ומוקמות ועדות שתפקידן להציע הצעות ייעול – מסקנותיהן לא תמיד מיושמות. כך למשל חלק גדול מהמלצות ועדת טרכטנברג, שהוקמה בעקבות המחאה החברתית, לא יושם עד עכשיו. המלצות הוועדה קבעו שיווק של 187 אלף יח"ד בחמש השנים הקרובות, כאשר 60% מהדירות יהיו באזורי הביקוש העיקריים – מחוז תל אביב, ירושלים ומרכז. בנוסף, הוועדה המליצה להקים 40 אלף יח"ד בייעוד לדיור בר השגה. אם הממשלה הייתה מיישמת סעיף זה, משרד השיכון היה צריך להוסיף 37,400 יח"ד בממוצע מדי שנה. אך כאמור נכון לעכשיו יש ירידה בהתחלות הבנייה ויישום סעיף זה לא נראה באופק.

במסמך אל קבינט הדיור כותב לאחרונה מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, על דרכים חדשות ליישם מחיר  בר השגה:  "ניתן לשקול בהתאם למדיניות הממשלה, לכלול במכרזים אלה או בחלקם קביעת מחיר דירה נקוב – מחיר 'בר השגה', בהתאם לגודל הדירה ולמפרט דירה אשר יצורף למכרז על מנת לקבוע את מחירי שוק הדירות באותו אזור, בהתאם למדיניות הממשלה. יש להדגיש כי הצעה זו הינה התערבות עמוקה במחירי השוק החופשי, אולם יתכן שלתקופה קצובה ובמשבר הדיור הקיים יש להשתמש ברגולציה חריגה זו, שלמיטב הבנתי תשפיע לאלתר על מחירי שוק הדירות".

אין מימון בנקאי

בעיה נוספת שמדרדרת את השוק למטה היא הקושי של יזמים לממן פרויקטים, בעיקר בגלל תנאי קבלת אשראי. קושי זה גורם אף הוא למחסור בדיור ולעליות מחירי הדיור בשנים האחרונות.

"נושא זה לבדו עיכב או ביטל בשנים האחרונות כ-55 אחוז מהפרויקטים, ותרם מאז תחילת 2005 לעליית מחירים של כ-28 אחוז מתוך עלייה כוללת של כ-76 אחוז במחירי הדיור", אומרת קרן חיות, סמנכ"לית מידע כנסים, שארגנה את ועידת הנדל"ן האחרונה, בעקבות מחקר שנעשה.

במילים אחרות, כשליש מעליית מחירי הדיור מקורה בבעיית הקושי במימון פרויקטים, וחוסר מתן אשראי מספק לקבלנים. כיום, לדוגמה, לפחות 12 אלף יחידות דיור פוטנציאליות תקועות מסיבה זו. אם הן היו יוצאות לדרך, סביר להניח שמחירי הנדל"ן היו מתחילים לרדת.

גם קרנית פלוג, המשנה לנגיד בנק ישראל, התייחסה לאשראי הבעייתי בענף הבנייה: "האשראי בכללותו, אם לוקחים בחשבון גם את האשראי למשקי בית וגם את האשראי לחברות הבנייה, מגיע לסדר גודל של 40% מהאשראי הבנקאי. זהו האשראי הגבוה ביותר מכל הענפים והוא עלה במידה משמעותית בשנים האחרונות. מנקודת הראות של בנק ישראל זה יצר גידול בסיכון למערכת הבנקאית וחייב פעולות להקטנת הסיכון".

המיסוי הכבד בעולם

למרות שישראל נחשבת לשיאנית עולמית במיסוי על דירה, לא מצמצו פעמיים באוצר כשניסו לאחרונה להטיל מס נוסף גם על משפרי הדיור. למרות שמס זה בוטל לבסוף, עדיין תשלומי המיסים לדירה ברכישת דירת מגורים מהווים מעל 40% מעלותה.

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מנתח את המצב: אם ניקח לדוגמה דירה ששוויה כמיליון שקל הנרכשת על ידי זוג משפרי דיור מקבלן, הרי שהללו משלמים במחיר הדירה כ-150 אלף שקל מע"מ, כ-75 אלף שקל היטל השבחה, כ-50 אלף שקל אגרות והיטלים עירוניים וכ-325 אלף שקל מס הכנסה על סחורות ועבודה.

לצד כשלונה של הממשלה בהגדלת היצע הדירות, אנו רואים שכל הזמן מאושרים תקנים חדשים שגורמים לייקור בפועל של הדירה. "נראה שאין יד מכוונת", אומרים הקבלנים. "כל הזמן מאשרים תקנים חדשים שגומרים לייקור מחיר הדירה מבלי לבדוק עד כמה הם נחוצים או מועילים".

כך לדוגמה לאחרונה החליט פורום ערי ה-15 (בעיקר ערי גוש דן) לאמץ את תקן הבניה הירוקה כתקן מחייב. התאחדות בוני הארץ תומכת בבנייה ירוקה, ויש כיום כבר חברות קבלניות רבות שבונות על פי התקן הירוק, אולם יש לבחון את התועלות בבנייה ירוקה אל מול יוקר המחייה ואל מול החיסכון הצפוי מיישומו.

עו"ד אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, טוען כי כנראה שראשי הערים רוצים להצטייר כ"ירוקים" – אך לא מבינים את המשמעות. לא לחינם תקן הבנייה הירוקה לא נקבע כתקן מחייב, שכן גם בתוך מסמך ההמלצות לאימוץ התקן כותבים חברי הצוות: "בהתחשב בעובדה כי התקן הירוק לבנייה סיים לא מכבר רוויזיה מקיפה, אשר מלוא משמעויותיה טרם נבחנו בשטח ולאור מיעוט המבנים אשר נבנו עד כה בהתאם לתקן החדש, הנחת המוצא המקצועית של הפורום העירוני לבנייה ירוקה הייתה כי בשלב זה לא מתאפשר עדיין אימוץ גורף וכוללני של התקן".

כך או כך, עלות החלת תקן בנייה ירוקה משמעותה תוספת של כ-61,000 שקל למחירה של דירה חדשה סטנדרטית. רכיב מרכזי בתוך עלויות הבנייה הירוקה נגזר מהחלתו של תקן תרמי חדש שמבטא לבדו תוספת עלות של כ- 30,000 שקל לדירה, אולם החיסכון בחשבון החשמל השנתי של משק בית ממוצע והחיסכון הכולל למשק ולציבור כתוצאה מהפחתת הפליטות באנרגיה, בגין יישום התקן, מגיעים ל-65 שקל בלבד לדירה בשנה.

ברמה הכלל-משקית יגיעו העלויות לכל התחלות הבנייה החדשות על פי תקן הבנייה הירוקה עד כ-25 מיליארד שקל בעשור, כאשר התועלת הסביבתית ברמת הדייר וברמת המשק כולו מהחיסכון באנרגיה תסתכם בכ-220 מיליון שקל בלבד.

אז איפה הפתרון?

עם כל הבעיות האלה, כיצד יירדו בכל זאת מחירי הדירות? "ההמלצות של בנק ישראל כיום לממשלה הן להגדלת היקף הקרקע הזמינה באזורי הביקוש, וכן צעדים לקיצור משך הזמן מתכנון הבנייה לתחילת הבנייה בפועל", אומרת ד"ר קרנית פלוג, המשנה לנגיד בנק ישראל. "הממשלה חייבת סנכרון בין תוכניות בנייה לפיתוח תשתיות, כי אנחנו שומעים על מקומות רבים שהחסם להיתר בנייה הוא מחלף שלא נבנה וכדומה".

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, מסכים עם רוח הדברים: "כדי שניתן יהיה לווסת את היצע הדירות מול הביקוש יש 'לייצר' מספיק קרקע זמינה לבנייה באזורי הביקוש. אם המדינה לא תבטיח שלא להציף את השוק בקרקעות זמינות – היזמים לא יתפתו לרכוש קרקעות, ואלה שירכשו קרקעות יתקשו למצוא גורמים מממנים. יש לקבוע יעדים להורדת מחירים הדרגתית ומתונה".

שלמה גרופמן, ותיק הקבלנים, יו"ר "קרן פייר": "אני חושב וממשיך לחשוב שזו אחריות וחובת הממשלה לטפל לא רק במחירי הדירות במרכז הארץ, אלא מציאת פתרון נכון של מכירה והשכרת דירות לזוגות הצעירים. הממשלה חייבת לחוקק חוק חדש לעידוד השכרת דירות ואז ניתן יהיה לשלב את הגופים המוסדיים שברשותם כסף רב להשקעה כולל חברות הביטוח, יחד עם היזמים לבנייה להשכרה, בעיקר בפריפריה".

בנצי ליברמן, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל: "דירה היא מוצר משוכלל ולכן שיווק קרקעות לבד, גם בהיקף ניכר, לא יביא לירידת מחירי הדיור. דירה בנויה מחוליות-חוליות הקשורות האחת בשנייה ונמצאות בתחומי טיפול שונים של משרדי ממשלה וגורמים נוספים. די בכך שחוליה אחת לא תתבצע, לא נגיע אל יעד הפחתת מחיר הדירה. המיתוס לפיו המפתח להורדת מחירי דיור במדינת ישראל מצוי בידי המינהל / רשות מקרקעי ישראל – רחוק מן המציאות".

שלמה בן אליהו, מנכ"ל משרד השיכון, אומר כי הפתרון המרכזי להורדת מחירי הדיור הינו הסרת חסמים המפריעים למימוש תוכניות העבודה, לצורך הגדלה משמעותית נוספת של שיווקי הקרקעות למגורים.

אז מהי כיום התוכנית המעשית של הממשלה להורדת מחירי הדיור באופן מיידי? שיווק מאסיבי בקרית גת – 7,500 יח"ד. בראש העין – 10,000 יח"ד. במודיעין – 4,000 יח"ד (קיימות תב"עות נוספות בתכנון מתקדם, בהיקף של כ-7000 יח"ד). קריות – 7,400 יח"ד. יבנה – כ-5,000 יח"ד. בית שמש – 7,500 יח"ד.

סה"כ בתוכנית הממשלה ה"מיידית" נמצאות כ-41,000 יח"ד. ניתן להוסיף במהלך הזמן הסכמים במקומות שיש בהם היקפים גדולים של יח"ד ויש בהם כדי להשפיע על מחירי הדיור, כדוגמת אשקלון, טירת הכרמל, עתלית וכיו"ב. המשמעות: בכל המקומות הללו, קבלת מפתח לדירה תהיה בעוד חמש-שש שנים במקרה הטוב. חלק מהמכרזים הם לסוף 2013. קבלת היתרי בנייה עשויה להימשך שנה וחצי-שנתיים. גמר בנייה: שלוש-ארבע שנים במקרה הטוב. במילים אחרות: זו אולי תוכנית ל-2020.

"אין ספק ששיווק אפקטיבי וממוקד בהיקפים האלה, בלו"ז של השנתיים-שלוש הקרובות, כאשר תחילת השיווק יכול להתחיל עוד בסוף שנת 2013, יש בהם כדי להשפיע באופן ניכר על הפחתת מחירי הדיור", אומר מנכ"ל המינהל בנצי ליברמן. אבל גם הוא מכיר את המוקשים. לאור המאמצים בשיווק הקרקעות נמדדה בשנת 2012 ירידה ממוצעת של כ-30% ממחיר הקרקע ליח"ד, דבר שלא בא כלל לידי ביטוי במחיר הדירה שקפץ מאז ב-9%. נראה כי בסופו של יום, באמת הכל תלוי אך ורק בממשלה. אם הממשלה הנוכחית מבקשת להשיג שינוי מהותי לטובה בתחום הבנייה בכלל ובתחום הבנייה למגורים בפרט, עליה לטפל, בין השאר, בכל הבעיות הקשות שפוגעות בתחום הדיור להגביר את שיווקי הקרקעות באזורי הביקוש, להגדיל דרמטית את מספר העובדים הזרים בענף, לאפשר לבנקים להרחיב את המימון לבנייה מכל הסוגים, להגדיל את ההשקעות בתשתיות ולקצר דרמטית את הליכי התכנון ורישוי הבנייה.

דירה ב-400 אלף שקל? רק הפלסטינים יכולים

לשמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, יש עצה מעשית לטובת זוגות שרוצים לקנות דירה. "כשמאי מקרקעין ותיק, יש לי עצה אבהית לזוג הצעיר שלא נולד להורים עשירים ושבאמתחתו אין מיליון וחצי שקל, הסכום הנדרש לרכוש דירת 4  חדרים סבירה במרחק 30-40 דקות נסיעה מתל אביב".

אז מה העצה? סעו טיפה מזרחה, אל גבעות הטרשים שמצפון-מערב לרמאללה, ותכירו את ראוובי, העיר הפלסטינית החדשה ההולכת ומוקמת לתפארת. שורות-שורות של בניינים צחורים, מוקפים בשבילי הליכה ואופניים, פארקים ועצי נוי, מרכז מסחרי מודרני עם בתי קולנוע, אולם כנסים משוכלל ואמפיתיאטרון, ולצד העיר חממת היי טק שתפרנס אלפי משפחות. והמחיר? כ-400 אלף שקל לדירת 4 חדרים בת 115 מ"ר. כרבע ממחיר דירה כזו בנתניה. היתרון הגדול של הדירות הוא שלא מחייבים לבנות בהן ממ"ד.

הרעיון שמאחורי ראוובי ("גבעות", בערבית) הינו שילוב של יוזמה פרטית וממשלתית-ציבורית. בשאר אל מאסרי, איש עסקים ובן למשפחה אמידה משכם, גייס בעידוד הרשות הפלסטינית קרוב למיליארד דולר במדינות המפרץ להקמת העיר החדשה, שתכיל עם השלמתה כ-45 אלף תושבים. הקרקע, כמובן, הוענקה בחינם, מה שהוריד ביותר ממחצית את עלות הדירות. וכשהתשתיות לא עולות, ואין צורך להסתמך על כוח עבודה סיני יקר כמו אצלנו, וגם אין מע"מ כמו אצלנו, ונותר רק מחיר הביצוע נטו, מחיר הדירה, צונח מטה במאות אחוזים.

המטרה, לפי מאסרי, היא ליישב בעיר החדשה זוגות צעירים ומשפרי דיור פלסטינים מהמעמד הבינוני-גבוה, חלקם הגדול אקדמאים. כ-5,000 מבתי האב יתפרנסו מחממת ההיי טק הצמודה ועוד כ-5,000 בתי אב נוספים ממערך השרותים שיתפתח בעיר וסביבותיה.

לו ממשלת ישראל הייתה משווקת קרקעות ללא עלות, גם אצלנו היה ניתן לקנות דירה כזו במחיר סביר.

ראה גם

צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>