ראשי / חדשות נדל"ן / שאלת 1.6 מיליון השקל

שאלת 1.6 מיליון השקל

תוכנית שר האוצר להוזלת המע"מ חלה על רכישת דירה ראשונה. האם היא תגרום לירידת מחירים בשוק דירות יד שנייה? בדיקת "ידיעות הנדל"ן" מגלה: מעבר לקיפאון הנוכחי, אכן מסתמנת ירידה באופק >> עופר פטרסבורג

לבשורה על הוזלת המע"מ לגבי רכישת דירה  עשויות להיות השלכות על שוק הישראלי כולו. הצפי המיידי הינו לירידת מחירים בשוק הדירות החדשות, אבל שרי קבינט הדיור מייחלים גם לירידות מחירים בשוק דירות יד שנייה.

יצאנו לברר מה קרה היום להפרשי המחירים בין דירות חדשות לדירות יד שנייה. בדיקת "ידיעות אחרונות", באמצעות אלדר, מחירון לוי יצחק ולוח WIN WIN,  מגלה כי כל עיר ואזור מגיבים אחרת, אך בשורה התחתונה: ההכרזה עצמה כבר גרמה לשינוי, ולא רק בדירות החדשות.

מעט מאוד קורה היום בשוק הנדל"ן. קיפאון, המתנה, קראו לזה איך שתרצו, אבל דבר אחד ברור: חלק גדול מאוד מהרוכשים הפוטנציאליים של דירות חדשות ושל דירות יד שנייה, יושב היום על הגדר ומחכה.

ירושלים

 

שכונה

דירת 4 חדרים חדשה

דירת 4

חדרים

יד שנייה

צפי: דירת  4 חדרים יד שנייה

 

הר חומה

1.330 מיליון שקל

1.400 מיליון שקל

1.25 מיליון שקל

 

מחירן של דירות יד שנייה בשכונת הר חומה בירושלים כיום גבוה בכ-5% ממחירן של דירות חדשות באותה שכונה.

לעיתים קרובות ההעדפה לדירות מיד שנייה מקורה בזמינותן לכניסה מיידית, בניגוד לדירות חדשות שרובן אינן מוכנות לאכלוס. הורדת המע"מ לאוכלוסייה זכאית תגדיל מאוד את האטרקטיביות של הדירות החדשות. לכן רוב הזכאים יעדיפו להמתין המתין לדירות חדשות על הנייר, ולא להפסיד כ-200 אלף שקל ויותר.

בהר חומה מוצעות בימים אלה דירות חדשות בנות 4 חדרים ב-1.33 מיליון שקל. באופן מוזר דירות יד שנייה בשכונה נמכרות במחיר גבוה יותר ברחוב שאול אביגור, דירה בת 100 מ"ר עם מרפסת בקומה ב' בבניין בן 10 שנים נמכרה ב-1.43 מיליון שקל.

יבנה

העיר

שכונה

דירת

4 חדרים חדשה

דירת

4 חדרים

יד שנייה

 

ירוקה

1.3 מיליון שקל

1.18 מיליון שקל

 

הפער בין מחיר דירה חדשה לדירה יד שנייה בשכונה ירוקה ביבנה עומד על כ-8%.

ביבנה מסתמן קיפאון במכירות דירות בימים אלה.  דירת 4 חדרים  חדשה ביבנה הירוקה, שכונה המבוקשת מאוד על ידי זוגות צעירים ומשפרי דיור גם מהמרכז, נמכרת ב-1.28 -1.32 מיליון שקל.

בשכונה מתקיימות גם עסקאות מיד שנייה:  דירת 4 חדרים בבניין בן 5 שנים נמכרת ב-1.1.8 מיליון שקל בממוצע. ב"נאות בגין" המאוכלסת בבניינים בני 10-20 שנה היו עד לאחרונה ביקושים ערים: דירות 4 חדרים נמכרות ב-1.05-1.25 מיליון שקל, תלוי בגיל הבניין ומצב הדירה. מחיר דירת 5 חדרים באותה שכונה: 1.2-1.3 מיליון שקל.

ברגע שזכאים ינצלו את זכותם לרכוש דירות בשכונה הירוקה ללא מע"מ, עתיד מחיר דירות יד שנייה לרדת בכ-200 אלף שקל. אם בעליהן ינסו לשמור על המחיר הגבוה, הדירות פשוט לא יימכרו. "הם יהיו חייבים לישר קו  להתפשר, ולמכור במחיר אטרקטיבי בכדי למקסם את אפשרויות הרכישה", מסביר לוי יצחק.

דרום תל אביב

שכונה

דירת

4 חדרים חדשה

דירת

4 חדרים   יד שנייה

כפר שלם

1.6 מיליון שקל

1.6 מיליון שקל

דירות חדשות ודירות יד שנייה בעלות נתונים דומים בכפר שלם נמכרות במחירים זהים.

מחירי דירות בפרויקטים חדשים בדרום מזרח תל אביב הם ממש על הקצה:  סביב 1.6 מיליון שקל. כך בשכונת כפר שלם, ברחוב אונטרמן וברחוב מח"ל, למשל.

דירות חדישות מיד שנייה נמכרות במחיר דומה כשהן יותר מושקעות. אם הן בבניינים ישנים יותר, מחירן נמוך בכ-20%.

מכירה לזכאים ב-0% מע"מ, עתידה ללא ספק להשפיע מאוד הן על הביקוש באזור, והן על שוק יד שנייה. ממילא קהל היעד מורכב מזוגות צעירים ומשפחות צעירות, שייהנו מזכאות. הם לא ייפנו לשוק יד שנייה, משום שהעסקה אינה כלכלית.

באזור היצע גדול של דירות מיד שנייה שנהנה מעליית מחירים גבוהה בשנים האחרונות. אפשר לומר בביטחון כי בקרוב, כשההחלטות יאושרו, נצפה בירידה גדולה בביקושים לדירות מיד שנייה, ירידת מחירים, וניסיון מצד הבעלים להעלות את האטרקטיביות שלהן ולעגל מחירים כלפי מטה.

באר יעקב

שכונה

דירת

4 חדרים

חדשה

דירת

4 חדרים

 יד שנייה

מרכז

1.39 מיליון שקל

1.43 מיליון שקל

בבאר יעקב נמכרות דירות יד שנייה במחיר גבוה בכ-3%  ממחיר דירות חדשות.

עסקאות רבות מאוד התפוצצו בבאר יעקב אחרי הכרזת שר האוצר. לא רק זוגות צעירים, גם משפרי דיור שמתגוררים ברמלה, לוד, רחובות וראשון לציון, ומתעתדים לרכוש דירה בבאר יעקב החליטו ברגע האחרון לעצור.

דירת 4 חדרים חדשה נמכרת ב-1.35-1.45 מיליון שקל. לעיתים מזומנות מאוד דירות מיד שנייה בבניינים בני 5-7 שנים, נמכרות במחירים גבוהים מהדירות החדשות. הדירות זמינות יותר ולפעמים מושקעות יותר.

בעקבות הורדת המע"מ הסיפור עתיד להשתנות מן הקצה. רוב הביקושים ינותבו לדירות חדשות על מנת לזכות בהנחה הכה משמעותית. דירות מיד שנייה יהיו חייבות ליישר קו או שכמעט לא יימכרו. המוכרים מודעים לכך ומוכנים כבר היום למכור בפשרה משמעותית.

אז מדוע היזמים כה לחוצים לסגור עסקה בימים אלה? הם מציעים חוזים מיוחדים ומתחייבים לקונים החזר מע"מ ברגע שהתכנית תאושר, ובלבד שירכשו עכשיו. הסיבה: הקבלנים חוששים מקרקעות מוזלות בדיוק במקום בו הם בנו. הם רכשו את המגרשים במחיר גבוה, וחוששים מאוד מבנייה מסיבית באזור במחיר נמוך יותר. יש להם התחייבויות כבדות לבנקים, הדירות בשלבי בנייה מתקדמים והם מעוניינים למכור כמה שיותר וכמה שיותר מהר.

באר שבע

שכונה

דירת

4 חדרים

חדשה

דירת

4 חדרים

יד שנייה

רמות

950 אלף שקל

960 אלף שקל

היום דירות מיד שנייה בשכונת רמות בבאר שבע נמכרות באותו מחיר כמו דירות חדשות, ואף בכ-1% יותר.

גם בבירת הנגב, בדומה למתרחש בבירת הנדל"ן תל אביב, מתנהלים שני שווקים נפרדים. המשקיעים עדיין מבקשים ורוכשים דירות זולות וישנות להשקעה, להשכרה לסטודנטים. כמו בשכונה ד' למשל. אמנם מספרם ירד במספר אחוזים, אבל עדיין ברור שאם יש כמה מאות שקלים להשקעה, באר שבע היא המקום הנכון לעשות זאת. מחיר ממוצע של העסקאות: 450-550 אלף שקל.

השוק השני, השוק ה"יוקרתי" של באר שבע, למשל שכונת רמות, מצוי במצב דומה למגמה הארצית: קיפאון בביקושים וירידה חדה במספר העסקאות. מחיר דירת 4 חדרים חדשה נע סביב 790 אלף שקל ומחיר דירת 5 חדרים 1.15 עומד על  מיליון שקל.

דירת יד שנייה חדישה ומפוארת ברחוב ישראל גלילי ברמות נמכרה ממש לפני ההכרזה על ביטול המע"מ ב-1.0 מיליון שקל. היום, רק חודש וחצי אחרי, היא הייתה נמכרת ב-10% פחות.

עד עתה דירות מיד שנייה בשכונה נמכרו לעיתים קרובות במחיר גבוה ממחיר הדירות החדשות. זה כבר לא יקרה. מי שירצה למכור, עתיד להתפשר. גם במחיר של 1.0 מיליון שקל ההטבה היא לא פחות מכ-150 אלף שקל.

חיפה 

שכונה

דירת

4 חדרים חדשה

דירת

4 חדרים

יד שנייה

נווה שאנן

1.46 מיליון שקל

1.25 מיליון שקל

הפער בין דירה חדשה ליד שנייה בנווה שאנן עומד היום על כ-14%.

בחיפה מוצעות היום אלפי דירות חדישות בטווח המחירים שיוכלו להתאים לזכאים. באזור רמת הנשיא (רמת חביב), הנושק לכרמל המערבי מצד אחד ולנווה דוד מצד שני, נמכרות למעלה מ-1,000 דירות חדשות במגדלים, במחירים של 1.2-1.29 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, וסביב 1.6 מיליון שקל לדירות בנות 5 חדרים.

בנווה שאנן נמכרות דירות חדשות במגדלים חדישים: דירת 4 חדרים בממוצע של 1.46 מיליון שקל ודירות 5 חדרים בכ-1.65 מיליון שקל.

בימים אלה היזמים מתקשים למכור. גם שוק הדירות מיד שנייה מצוי בעמדת המתנה. בעלי הדירות מוכנים לפשרה, אך רק קונים מעטים מגיעים. היזמים מנסים לשדר עסקים כרגיל, אך מיעוט העסקאות מעיק.

אישור המהלך המתוכנן של 0% מע"מ עתיד להגביר את המכירות של הדירות החדשות על חשבון שוק דירות מיד שנייה בחיפה.

בשכונת  נווה שאנן קיים מגוון רחב של דירות יד שנייה, חלקן במחירים נמוכים יותר: מחיר דירות 3 חדרים נע סביב 800 אלף  שקל. מחירים אלה היו ברי תחרות לדירות החדשות, אך המהלך הצפוי, שיפחית כ-150 אלף שקל ויותר ממחירי הדירות החדשות יהפוך את שוק דירות היד שנייה כמעט ללא רלוונטי. סביר מאוד שבכדי למכור בעלי הדירות יהיו חייבים להתפשר במידה רבה כלפי מטה.

רוכשי דירות בשכונות רבות על הכרמל, כמו אחוזה למשל, אינם עתידים ליהנות מהפחתת המע"מ, משום שמחירי הדירות החדשות גבוהים: דירת 3 חדרים חדשה תעלה כ-1.8 מיליון שקל ודירת 4 חדרים 2.2 מיליון שקל.

נתניה

שכונה

דירת

 4 חדרים חדשה

דירת

4 חדרים

 יד שנייה

קרית השרון

1.48 מיליון שקל

1.42 מיליון שקל

הפער היום בין מחירי דירת 4 חדרים חדשה לדירה מיד שנייה באותו גודל בנתניה עומד על כ-4%.

גם בנתניה קפוא בימים אלה. ממתינים לאישור התכנית, ממתינים לרכוש דירות בפטור ממע"מ.

באזורים הסמוכים לים, כמו שכונות עיר ימים או רחוב ניצה, 1.6 מיליון שקל הוא לא מחיר שמתמחרים בו דירות. גם בעיר ימים העסקאות מתחילות ב-2.2. מיליון שקל וצפונה, וכך גם בשאר הרחובות הסמוכים לים. קהל היעד של הדירות האלה אינם משפרי דיור וגם לא זוגות צעירים. מדובר במשקיעי חוץ אמידים המעוניינים בנוף לים ודירות יוקרה.

אבל נתניה כמו נתניה, משופעת במגוון סוגי דירות: בשכונת אגמים החדישה דירת 4 חדרים תעלה החל מכ-1.44 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים חדשה תעלה 1.585 מיליון שקל.

בקריית השרון נמכרת דירת 4 חדרים חדשה בכ-1.5 מיליוןשקל בעוד דירות יד שנייה באותה שכונה נמכרות ב-1.35-1.4 מיליון שקל.

בשכונת בן ציון מציע פרויקט חדש דירות 4 חדרים בכ-1.0 מיליון שקל ודירות 5 חדרים בכ-1.5 מיליון שקל.

שוק דירות יד שנייה, בעיקר בדירות בנות 5-15 שנה, עתיד למצוא את עצמו תקוע עם היצע דירות שמחירן יהיה גבוה ממחירי הדירות החדשות האטרקטיביות. בעלי הדירות מודעים לכך שהם יחויבו בפשרה בכדי למכור. חלקם הגדול, שמעוניין בעצמו בשיפור דיור אך אינו זכאים להנחה, יתקשה לממן את הנכס הבא.

ראש העין

שכונה

דירת

4 חדרים חדשה

דירת

 4 חדרים

 יד שנייה

רמב"ם

1.38 מיליון שקל

1.27 מיליון שקל

הפער היום בראש העין בין דירה חדשה לדירה מיד שנייה עומד על כ-8%.

כוכבת הנדל"ן החדשה, ראש העין, עלתה לכותרת ברבעון הראשון של השנה לאחר מבצעי חבר. על פי נתוני הלמ"ס, בינואר-מרץ נמכרו שם 470 דירות חדשות. עם זאת, בחודש מרץ הקערה התהפכה, ובמקום זוגות צעירים רוב רוכשי הדירות היו משפרי דיור.

כך, למשל, באמצע מרץ חברת אביסרור החלה לשווק 200 יחידות דיור בראש העין. תוך שלושה שבועות החברה חתמה על חוזי מכר ל-20 דירות. 70% מהם היו משפרי דיור. בנוסף, עשרות זוגות צעירים ביצעו הרשמה לפיה במידה והטבת המע"מ תיכנס לתוקף הם יוכלו לרכוש את הדירה על פי תנאי ההטבה.

בראש העין ההפרש הוא רק במחירי 5 חדרים לטובת יד שנייה, וזהו הפרש עצום. מחיר דירת 5 חדרים חדשה עומד על כ 1.43 מיליון שקל ואילו דירת 5 חדרים יד שנייה עומד על כ-1.76 מיליון שקל, כ 330  אלף שקל הפרש.

לדברי רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר עדיין ברוב הפרויקטים לא ניכרה ירידת מחיר מאז ההכרזה על הטבת המע"מ. "למעט מקרים נקודתיים אנחנו לא רואים ירידות מחירים וישנם יישובים שהיו בהם אפילו עליות מחירים. בדרך כלל מדובר ביישובים הפונים בעיקר למשפרי הדיור".

ישן אבל יקר

באילו ערים דירות יד שנייה יקרות יותר מדירות חדשות? 

שאלה בסיסית המעסיקה מתעניינים ברכישת דירה היא האם מדובר בדירה חדשה מקבלן או דירת יד שנייה. לרוב דירות חדשות תהיינה יקרות יותר מדירות יד שנייה, אולם ישנם מספר ישובים בהם דירות יד שנייה יקרות יותר מדירות חדשות, בהפרשים של כ 100 אלף שקל ויותר. כך על פי בדיקה שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין.

במודיעין, לדוגמה, מחיר דירת 4 חדרים חדשה עומד על כ 1.46 מיליון שקל, ואילו מחיר דירת 4 חדרים יד שנייה עומד על כ-1.56 מיליון שקל, כ 100 אלף שקל הפרש.

גם בבאר יעקב, דירת 4 חדרים חדשה תעלה כ-1.39 מיליון שקל ואילו דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה כ-1.43 מיליון שקל, כ 40  אלף שקל הפרש. מחיר דירת 5 חדרים חדשה עומד על כ 1.56 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים יד שנייה תעלה כ-1.63 מיליון שקל, כ-70  אלף שקל הפרש.

בזיכרון יעקב מחיר דירת 4 חדרים חדשה עומד על כ-1.38 מיליון שקל ואילו מחיר דירת 4 חדרים יד שנייה עומד על כ-1.44 מיליון שקל, כ-60  אלף שקל הפרש.

בצור יצחק מחיר דירת 4 חדרים חדשה עומד על כ-1.16 מיליון שקל ואילו דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה כ-1.29 מיליון שקל, כ-130  אלף שקל הפרש.

בראש העין ההפרש הוא רק במחירי 5 חדרים לטובת יד שנייה. מחיר דירת 5 חדרים חדשה עומד על כ 1.43 מיליון שקל ואילו דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה כ-1.76 מיליון שקל, כ-330 אלף שקל הפרש.

בראשון לציון, שכונת רמב"ם, מחיר דירת 5 חדרים חדשה עומד על כ- 1.76 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים יד שנייה תעלה  כ-1.85 מיליון שקל, כ -90  אלף שקל הפרש.

"הבחירה בדירה יד ראשונה ברורה מאוד – במקום משומש רוצים לפתוח מוצר חדש ישר מהעטיפה ומהניילונים", אומרת בוגין. "מעבר לכך, הדירה החדשה והבניין או קומפלקס המגורים בו היא נמצאת הוא מודרני וחדשני. הפסיליטיז שמקבלים יתכן ולא היו קיימים כלל בדירות של פעם, וכמובן אין עדיין בלאי. מתי יבחר הלקוח בדירה המשומשת? כאשר יש לנכס יד שנייה יתרון ברור על הדירה החדשה או ערך מוסף כמו מיקום עדיף עבורו, או כאשר אין אופציה זמינה של יד ראשונה. במצבים כאלה הלקוח יהיה מוכן להתפשר על היד השנייה ואפילו יהיה מוכן לשלם על זה יותר".

ראה גם

צילום: fotolia

לוחמה בשטח בנוי

מה שהתחיל בהכרזה שנויה במחלוקת על חוק המע"מ, המשיך לתוך מלחמה והעמיק עוד יותר את ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>