ראשי / מחירון דירות / ממה מורכב מחיר דירה ?

ממה מורכב מחיר דירה ?

השאלה שכולם שואלים בישראל בשבועות האחרונים היא מדוע מחירי הדירות כאן כל כך גבוהים ?  מדוע מחירה של דירת 5 חדרים בחולון לדוגמא עומד כיום על כ- 2 מיליון ש"ח ?

 הבדיקה שלנו מעלה כי המחיר הגבוה נובע בעיקר ממחירי קרקעות גבוהים וממיסוי גבוה וכפל מיסים שגובה המדינה וגובות הרשויות המקומיות מהקבלנים ורוכשי הדירות

באדיבות התאחדות הקבלנים אנו חושפים בפניכם לראשונה דו"ח אפס המפרט את עלויותיו של פרויקט לבניית 34 דירות  עם מרתף חניה ומחסנים בשכונת קרית איילון ( ח- 300 ) בחולון. מדובר בפרויקט שיוצא לבנייה בעוד חודשיים כך שמדובר במחירים המשקפים את מצב השוק היום .

לפי הבדיקה עלות בנייתה של דירה ממוצעת בפרויקט  ( דירת 5 חדרים ) כולל קרקע ומיסים מגיעה –  1.624 מיליון ₪ ללא רווח קבלני וללא מס רכישה שמשלם הדייר .

הרווח למדינה ממיסים כתוצאה מהפרויקט של 34 דירות מגיע ללמעלה מ- 11 מיליון ₪

ולהלן הפרטים : מדובר בפרויקט שנבנה על קרקע פרטית שנמכרה לקבלן במסגרת עסקת קומבינציה משולבת . עלות קרקע מתומחרת בפרויקט הזה לפי 550,000 ₪ ליח"ד + מע"מ

המיסים שמשלם הקבלן למדינה ולרשויות מגיעים ללמעלה מ- 3 מיליון ₪ לפרויקט

והם כוללים אגרות בניה והיטלי פיתוח 2.47 מיליון ₪  , מיסי רכישה על הקרקע 560,000 ₪ והיטל השבחה בגין הקלות 80,000 ₪

המיסים שישלמו רוכשי הדירות כוללים מע"מ בעלות כוללת של 7.6 מיליון ₪ ומס רכישה שיקבע לפי סוג הרוכש ( רוכשי דירה יחידה ישלמו פחות מרוכשי דירה להשקעה )

סה"כ למעלה מ- 11 מיליון ₪ מיסוי בפרויקט של 34 יח"ד

חשוב להבין כי יש כאן גם כפל מיסים שכן המע"מ ומס הרכישה מוטלים על כל מחיר הדירה כולל על הוצאות המס שכבר ביצע הקבלן ( הדייר משלם מע"מ על כל אגרות הבניה ומס הרכישה של עסקת המקרקעין ששילם הקבלן)

ההוצאות של הקבלן טרום הבניה מגיעות אף הן לכ- 4 מיליון ₪ והן כוללות , הוצאות משפטיות 60,000 ₪ , תכנון ובדיקות 440,000 ₪ , תקורה  ( הנה"ח, ביטוח , מאזנים וניהול פרויקט) 570,000 ₪ ,חיבור חשמל 70,000 ₪ ,פרסום ושיווק 1.9 מיליון ₪

מימון וליווי פרויקט 900,000 ₪

עלויות הבניה שכוללות שטחים תת קרקעיים, מחסנים, קומת עמודים מפולשת , דירות ולובאים, מרפסות ( הוצאות ההקמה כוללות חומרי בניה, משכורות עובדים, הובלה, וכיוצ"ב )

יגיעו לכ- 21.7 מיליון ₪

כלומר עלות הדירה היא  1.624 מיליון ₪ ללא רווח קבלני וללא מס רכישה שמשלם הדייר .

יצויין כי בנק לא ילווה פרויקט שלא מראה אחוז רווחיות ריאלי כי הבנק לוקח בחשבון שיש סיכונים רבים בתקופה של בניית הפרויקט שנמשכת מספר שנים .

יוסי לוינסקי יו"ר ארגון הקבלנים בחולון וחבר נשיאות התאחדות הקבלנים מתייחס לדו"ח האפס שנחשף ומציין כי הדו"ח  חושף את העלויות הכבדות הכרוכות בבניית דירה בישראל, הוא מתייחס לצפי הרווחיות לקבלן ומציין כי צפי הרווחיות לא לוקח בחשבון את תקופת הבדק והאחריות שבמהלכה מתחייב הקבלן ואחראי כלפי רוכש הדירה על תיקון ליקויים, אחריות על חומרים ואלמנטים שונים בפרויקט דבר אשר בהמשך מעמיס הוצאות נוספות. יצוין גם כי מדובר על רווח על מספר רב של שנות עבודה הכוללות את רכישת הקרקע, שלבי התכנון, שלבי קבלת היתרי הבניה שלבי הבניה שנמשכים היום כשלוש שנים וכמובן כל תקופת האחריות.

לוינסקי מציין כי הוא אינו בא לטעון כי הקבלנים אינם מרוויחים, הקבלנים, כמו בכל עסק, לפעמים מרוויחים ולפעמים מפסידים אבל מתח הרווחים בבנייה הממוצעת במדינת ישראל הוא בשוליים בהשוואה לרווח של המדינה מהכנסות המיסוי על כל פרויקט

אין שום ספק מוסיף לוינסקי שהנתונים שהוצגו פה אינם לוקחים בחשבון את העובדה שקיים מחסור דרמטי בכח אדם בכלל ובכח אדם מקצועי בפרט, והתוצאה היא ייקור נוסף של עלויות הבניה . חוסר כח האדם גורם גם להתמשכות משך הבניה היוצר התייקרות נוספת בכל הפרמטרים.

גם קבלנים נוספים טוענים כי דירה זה מצרך בסיסי ולא פחות חשוב ממוצרי מזון. וכי רק באמצעות טיפול משולב במרכיב הקרקע והמיסוי ניתן יהיה למכור דירות במחירים שפויים

יש שלושה מרכיבים עיקריים המשפיעים על מחיר הדירה. מסים, מחיר הקרקע ועלויות הבנייה. חומרי הגלם התייקרו בשנים האחרונות בשיעור של עשרות אחוזים ואין מה לעשות אך בשני המרכיבים האחרים ניתן לטפל כך שמחירי הדירות ירדו ויאפשרו לזוגות צעירים לרכוש דירה.

כיום חלק ניכר ממחיר הדירה מורכב ממסים כמו היטלי השבחה, פיתוח, מס רכישה ומע"מ. מספיק שהממשלה תוותר על רכיב המע"מ כדי להוריד את מחירי הדירות בטווח המיידי. דירת 5 חדרים בבת ים למשל עולה החל מ-1.69 מיליון שקל. מספיק שהאוצר יחליט כי זוג צעיר לא ישלם מע"מ כדי להוריד את מחיר הדירה ל-1.4 מיליון שקל.

2 תגובות

  1. ההסבר הזה נשמע מעניין מאוד. אבל. אנחנו רואים עלייה חדה במחירי דירות בשנות 2006-2011.
    למשל דירת 5 חדרים חדשה בפ"ת הייתה נמכרה ב-800000 ש"ח ב-2006, וב-2011 אותה דירה נמכרת ב-1600000 ש"ח (בערך). האם עלות קרקע ומסים היו ב-2006 פחות פי 2 ממה שיש עכשיו ?

    • הסבר מעניין,הסבר לא מעניין זה לא משנה.
      מה שמשנה אלה העובדות שפתאום מחירי הדיור קפצו ב-80% בתוך 5 שנים.צריך לקרוא ולהתעניין במידע אחד שנמצא במקום אחד,במוח של כל אחד ואחד מאיתנו.

      תחשוב בהיגיון אם העליה הזאת הגיונית,לא למה היא קרתה ואיך היא קרתה.

      דבר אחד אל תעשה וזה לקנות נדל"ן במחירים האלה כי על כל 1000000 שקל שתוציא תשלם כ-400000 לחינם וזה בהתחשב שאתה לא לוקח משכנתא.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>